虛假房屋買賣合同的認定及其效力

——關某與陳甲房屋買賣合同糾紛案

依據：(2011)二中民終字第04059號

核心法律問題：虛假房屋買賣合同的認定及其效力

案情介紹

一、基本案情

上訴人（原審被告）：關某

被上訴人（原審原告）：陳甲

原審被告：王甲

原審被告：王乙

原審被告：王丙

陳甲之父陳乙（已故）與王丁（已故）之妻陳丙（已故）系兄妹，王丁與關某系朋友，王甲、王乙系王丁之姐，王丙系陳丙之母。2002年8月，王丁購買了北京市平谷區平谷鎮新開街×號樓×單元×號房屋（以下簡稱訴爭房屋）。2004年11月15日，王丁及其妻陳丙簽訂委託書，委託尹某代為出售訴爭房屋，同日北京市平谷區公證處為此委託書出具了公證書。2004年12月10日，王丁與關某簽訂了轉讓上述房屋的房屋買賣協議書，雙方在2004年12月14日將房屋過戶到關某名下，並辦理了貸款。但此後王丁仍在訴爭房屋內居住，並持有登記在關某名下的該房屋所有權證書原件。

2006年12月30日，王丁與其妻兄陳乙簽訂協議，將訴爭房屋賣給陳乙，價款20萬元。陳乙給付王丁購房款后即搬入居住，其家人一直居住至今，期間王丁將偽造的房屋所有權證交給陳乙。

2007年12月21日，關某起訴要求與其妻何某離婚。該案審理期間，何某提出訴爭房屋屬於夫妻共同財產，要求依法分割，關某則辯稱訴爭房屋實際為王丁所有，並非其夫妻共同財產。該案中王丁作為證人出庭作證稱其曾向同事馬某借款幫關某還款，後為償還馬某欠款，以該房屋賣給關某為名辦理了二手房買賣貸款手續，所得貸款由自己領取用於償還馬某欠款，並按月償還貸款。當時關某及何某均認可除二手房貸款外，未向王丁支付其他款項，也未償還房屋貸款。因訴爭樓房涉及案外人權益，在關某與何某離婚案件中該房屋未作為夫妻共同財產予以分割處理。

2009年7月，王丁及其妻陳丙、其子王戊死亡。2009年8月7日陳乙死亡。

陳甲訴至原審法院稱：2002年，王丁購買了訴爭房屋。2004年10月，關某因無力償還欠款，要求王丁幫忙，為了取得銀行高額貸款，關某與王丁之間就訴爭房屋進行了不真實的房屋買賣交易。2006年12月30日，王丁將該房屋賣給了我的父親陳乙，我父親按協議付款，王丁將該房屋交付給了我父親。2009年8月7日，我父親因病去世。因關某與王丁之間的房屋買賣為虛假交易，該行為不應得到法律的保護，故起訴請求確認關某與王丁之間簽訂的轉讓訴爭房屋的買賣協議無效。

關某辯稱：陳甲所述不屬實，2004年12月10日，我從王丁和其妻陳丙手裡購買了訴爭房屋，價款20萬元，當時付給王丁首付款8萬元，雙方簽訂了房屋買賣協議書並辦理了過戶手續，餘款辦理了二手房買賣貸款，貸款12萬元，其中我給付王丁9萬餘元，剩下的錢我用於經營養殖場了。2006年7月，王丁在東方國際公寓購買樓房，我從韓莊農村商業銀行辦理了3萬元的貸款，將拖欠王丁的房款付清。2007年因我起訴離婚，為了讓前妻何某少分財產、多承擔債務，我和王丁經協商假稱是為了獲取貸款而辦理的虛假的房屋買賣手續，並偽造了其他部分債務。綜上所述，訴爭房屋應屬我所有，不同意陳甲的訴訟請求。

王甲辯稱：王丁生前曾告訴我，其將訴爭樓房賣給陳甲家，自己到東方國際公寓買房；關某因經營計程車、為母親治病、女兒上學向王丁借了很多錢，後為還款二人做了訴爭樓房的買賣手續，將樓房過戶給關某，並辦理了貸款，但房產證一直在王丁手中。我同意法院依法判決。

王乙辯稱：我弟媳陳丙曾跟我說，因王丁有心臟病，而訴爭樓房太高，故將訴爭樓房賣給其侄子陳甲，他們自己又購買了東方國際公寓的樓房。我同意法院依法判決。

王丁辯稱：我認可陳甲的陳述，我有三個兒子，但是一直住在陳甲家，買房的情況我都知道。我同意陳甲的訴訟請求。

本案審理期間，陳甲提交落款時間為2005年1月10日由關某與王丁共同簽訂的協議，內容為：「在關某購買王丁新開街×號樓×單元×號樓房過戶時，沒有交付房款。關某辦理的二手樓房買賣貸款12萬元中，55 600元替關某還韓庄信用社貸款（已給王丁寫下欠條）。其餘樓房貸款歸王丁償還新開街×號樓×單元×號樓房二手房貸款。如果還不上，就以樓房抵。新開街×號樓×單元×號樓房二手樓房貸款與關某無關。在貸款償還完后，關某無償把新開街×號樓×單元×號過戶給王丁。關某所辦房本抵在王丁手。」關某認可該協議中其簽名屬實，但主張相應內容均為王丁在其簽字的空白紙張上自行書寫，對協議內容不予認可。同時，對於王丁持有訴爭房屋所有權證書原件一節，關某稱其在2008年7月不慎將房屋所有權證書丟失，為何出現在王丁手中不清楚，並稱當時曾經報警，但無法提供報警記錄。經詢，關某承認在發現房屋所有權證書丟失后未申請補辦新證書。

另，關某提交了王丁於2005年1月16日出具的收條，內容為：「因關某購買王丁新開街×號樓×單元×號樓房款20萬元，王丁已領走關某二手樓房貸款92 000元（含銀行已扣除6個月還款計6100元）。」證明給付王丁購房款92 000元。關某還提交證人劉某的證言，證明關某曾以自己名義辦理了3萬元貸款並給付王丁，付款原因不清楚。對於關某提供的上述證據，陳甲認為關某與王丁在2005年1月10日簽訂的協議中約定貸款由王丁領取並按月償還，所以王丁取走部分貸款是正常的，收條只表明王丁從貸款中拿走92 000元，不能證明王丁將訴爭房屋賣給關某；王丁與關某之間除訴爭房屋外，還有其他經濟往來，劉某的證言不能證明給付王丁的款項是購房款。

根據陳甲庭前提交的部分存款憑條，原審法院對存款憑條的簽字底案進行查詢。經核實，部分憑條的存款人寫明為關某，部分憑條的存款人寫明為王丁，部分憑條的存款人書寫為王丁后又劃去改寫為關某。對此關某稱，自己曾因住院而將款項給付王丁還貸，故存款人寫為王丁；有幾次是自己和王丁一同去還貸，認為誰簽名都可以，所以由王丁簽名，后又改為自己簽名。

二、法院判決

一審法院經審理認為：根據查明的事實，雙方訴爭房屋原登記為王丁所有，根據關某與其前妻離婚訴訟中的陳述，其與王丁係為獲取銀行貸款而訂立虛假的房屋買賣合同，並將訴爭房屋過戶到關某名下，取得貸款后，關某將貸款交給王丁，王丁用該款償還其他欠款和貸款。王丁出庭證明了關某的陳述，關某前妻也證明其二人沒有付款、還貸的事實，且訴爭房屋一直由王丁居住，登記在關某名下的房屋所有權證一直由王丁持有。王丁將房屋賣給陳甲之父陳乙后，陳乙給付王丁購房款后即搬入該房屋，並與其家人居住至今，而關某對上述事實在王丁生前始終未提出異議。為此，結合關某在離婚訴訟中的陳述，以及王丁生前在關某離婚訴訟中的證詞，應認定關某與王丁簽訂的房屋買賣合同為虛假合同。關某雖辯解稱其在離婚訴訟中串通王丁作了虛假陳述，其實際已向王丁支付了購房款，但關某對給付8萬元首付款的事實，未能提供證據；王丁為關某出具的收款92 000元的收條，可以證明王丁從訴爭房屋的貸款中取走上述款項，且該款項中包含已扣除的6個月還款，此節與關某、王丁所稱貸款由王丁領取並按月償還貸款相符，不能證明是關某給付王丁的購房款；劉某的證言可以證明關某曾以其名義辦理了3萬元貸款並給付王丁的事實，但不能證明給付款項的原因，且關某與王丁尚有其他債權債務糾紛，故不能證明此筆款項為購房款。另根據本院調取的部分還貸存款憑條，存款人一欄分別出現關某與王丁兩人的簽名，而關某不能對王丁簽名作出合理解釋。綜上，關某在訴訟中未能提供充分證據證明其與王丁所訂房屋買賣合同的真實性，現陳甲要求確認關某與王丁簽訂的房屋買賣合同無效，證據充分，理由正當，法院予以支持。

據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（三）項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條之規定，判決：關某與王丁於二○○四年十二月十日簽訂的轉讓平谷區平谷鎮新開街×號樓×單元×號的房屋買賣協議無效。

原審法院判決后，關某不服，以2005年1月10日協議是王丁私自在簽有關某名字的空白紙張上單方書寫不具備真實性、與何某離婚時王丁向法院作的是偽證、購房款已經交付王丁以及陳甲不具備本案原告主體資格等理由向本院提出上訴，要求撤銷原審判決，予以改判或發回重審。陳甲、王甲、王乙、王丙均同意原審判決。

二審法院經審理認為：根據本案查明的事實，本案訴爭房屋最初為王丁購買，此後王丁分別與關某以及陳乙簽訂房屋買賣協議，存在一房兩賣之行為，故陳乙與該房屋以及王丁與關某之間簽訂的房屋買賣協議均存在利害關係。現陳乙已故，陳甲作為陳乙的繼承人起訴要求確認王丁與關某簽訂的房屋買賣協議無效，訴訟資格不存在障礙，故本院對關某主張的本案中陳甲不具備原告主體資格的上訴意見不予採信。現本案爭議在於王丁與關某之間是否存在真實的買賣關係，就此本院認為，雖然王丁與關某之間簽訂有房屋買賣協議且辦理了權屬登記過戶手續，但結合雙方於2005年1月10日簽訂的協議、雙方未實際進行房屋交付、關某名下的房屋所有權證書原件由王丁持有、王丁償還購房貸款以及關某離婚期間其與王丁向人民法院一致陳述等一系列證據，可以認定王丁與關某之間不存在真實的買賣行為。訴訟中關某否認其與王丁之間為虛假買賣關係，但對於2005年1月10日協議、為何雙方未實際交付房屋、為何其名下的房屋所有權證書原件由王丁持有、為何王丁在償還購房貸款等重要疑點，關某均無法作出合理說明。更為關鍵的是，關某在與其前妻何某離婚時明確向人民法院陳述該房屋並非其夫妻共同財產，而是歸王丁所有，上述陳述作為當事人自認具有證明效力，根據禁止反言的訴訟原則當事人不能隨意否認其自認。現關某稱離婚訴訟時向法院所述為虛假陳述，即其承認在此前案件中向法院陳述事實時存在不誠信的行為。本院認為一個不具備基本的訴訟誠信的當事人無法取信於人，關某以其違反誠信為依據要求他人相信其所述，本身在邏輯上即存在悖論。綜上所述，原審法院以王丁與關某之間簽訂的房屋買賣協議不具備當事人意思表示為由確認相應協議無效，處理正確，本院予以維持。

據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。

審判邏輯

一、爭議焦點

本案的爭議焦點有二：一是王丁與關某的就訴爭房屋買賣簽訂房屋買賣協議是否系虛假房屋買賣；二是此類房屋買賣協議是否有效。

二、觀點透析

（一）司法實踐中如何依據事實查明來認定虛假房屋買賣

法院在審理房屋買賣合同糾紛中要著重對雙方如何約定買賣條件、房款來源、支付及手段等方面進行調查，以明辨房屋買賣合同的真偽。具體而言包括以下方面：

第一，審查看合同內容是否完整詳盡。正常的房屋買賣中，房屋坐落、轉讓價款及支付方式、支付時間、房屋交付及辦理轉讓過戶時間，違約責任等條款是買賣雙方商議的主要內容，通常在買賣合同中都有明確、詳細的約定。但對於虛假買賣合同，由於其交易的虛構性，合同內容大多簡單、粗陋，有些甚至連必要的合同條款也未作約定。在此情況下，如當事人又沒有合理解釋的，則應考慮合同的真實性。

第二，核實房款支付情況。由於房屋買賣通常所涉金額較大，如果確系真實交易，資金的流嚮應當是有據可查的，包括審查銀行轉賬、存款等實際資金流向以及收款收據情況。如果當事人主張是以現金方式支付房款，也可通過審查資金來源、付款細節來進行判斷。本案中，根據關某離婚訴訟中的陳述以及王丁的證人證言，雙方之間的交易並沒有實際付款，關某在本案中提出該陳述系虛假陳述，其曾向王丁支付過首付款8萬元，但關某對此沒有證據證明，故亦無法推翻交易未實際付款的事實。

第三，查明實際還貸情況，在正常交易中，銀行貸款應當由貸款人，也就是買受人歸還，但在虛假房屋買賣用以騙貸案件中，往往是由出賣人歸還貸款。通常表現為出賣人持有買受人名下的還貸卡，或者是逐月向還貸賬戶匯款。本案中，根據一審法院調取的部分還貸存款憑條，存款人一欄分別出現了關某與王丁兩人的簽名，在關某不能對王丁簽名作出合理解釋的情況下，不能排除王丁還貸可能性。

第四，核查交易後房屋的實際居住使用情況，按照常理，房屋轉讓后，房屋一般應交由買受人使用。而在虛假的房屋買賣中，房屋通常仍然由出賣人實際控制。本案中，訴爭房屋一直由王丁居住使用，王丁將房屋賣給陳乙后，陳乙向王丁給付購房款即搬入居住，其家人並居住至今，而關某對這些事實在王丁生前始終沒有提出異議，亦無法進行合理解釋。

第五，在審判實踐中還可通過審查所涉房屋產權證及相關資料、票據的保管情況，以及在庭審中仔細詢問當事人對房屋狀況、交易細節的掌握程度來辨別買賣是否虛假。本案中訴爭房屋的產權證由王丁持有，顯然與常理不符，尤其是通過了解另案事實，發現關某曾明確向人民法院陳述訴爭房屋並非其夫妻共同財產，而是歸王丁所有，按照民事訴訟證據規則，這作為當事人自認具有證明效力，當事人不能隨意否認其自認。

因此，綜合本案以上查明的事實，可以認定關某與王丁就訴爭房屋簽訂的房屋買賣協議系虛假房屋買賣合同。

（二）虛假房屋買賣協議應該無效

本案中當事人簽訂房屋買賣協議的目的並非房屋交易，而是獲取銀行貸款，實務界對於這類協議因違反合同法相關規定應當無效的意見是基本一致的，但對認定無效的依據尚存爭議，有主張依據為《合同法》第52條第2項：「惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。」亦有主張依據為《合同法》第52條第3項，即以合法形式掩蓋非法目的，還有主張其因「違反法律、行政法規的強制性規定」而無效。就本案而言，筆者同意一審法院的觀點，關某與王丁簽訂虛假房屋買賣協議屬於「以合法形式掩蓋非法目的」。雙方的協議從形式上看是合法的，然而目的卻是非法的，損害了正常的金融秩序。此處「非法」的「法」範圍不應限於法律和行政法規，還應涵蓋規章、司法解釋等明文規定的「法」。

從構成要件來說，因「以合法形式掩蓋非法目的」的虛假房屋買賣無效應該包括當事人進行虛偽意思表示和真實目的非法兩項要件。本案中，關某與王丁的行為符合這兩項構成要件，具體而言：

首先，當事人違背真實意思，進行虛偽意思表示。根據私法的意思自治原則，只要不違反法律的禁止性規定，當事人可以根據自己的意志自主地為民事法律行為，形成民事上的權利義務關係。但法律也考慮到維護交易安全，維護公共利益和正當第三人利益的需要，對意思自治原則進行了必要的限制，即締約方也要對自己的意思表達負責，不能以虛偽的、有瑕疵的意思表示損害公共利益、第三人利益或者合同對方的利益，否則，將構成權利的濫用，需要承擔法律上的後果。《民法通則》規定「意思表示真實」是民事法律行為有效的一般要件，同時，《民法通則》、《合同法》還對合同效力可撤銷和無效的情形進行了規定，欺詐、顯失公平、惡意串通損害第三人利益等都將導致合同可撤銷或者無效。可見，意思表示真實是合同效力的基本構成要件。虛偽意思表示，是指當事人明知不是自己內心真實想法，仍做出與真實意思相悖的表示。其又可分為單獨虛偽表示和通謀虛偽表示。本案關某與王丁訂立房屋買賣協議就屬於典型的通謀虛偽表示。雙方訂立房屋買賣協議，但其真實目的並不是進行房屋買賣，雙方也並未真實履行合同義務，其內心真實的意思表示與合同表示的意思相悖。

其次，當事人的真實目的非法。本案中，當事人簽訂房屋買賣協議的真實目的顯然不是進行房屋買賣交易，而是騙取銀行的住房貸款，這是利用訂立房屋買賣合同的合法形式，來規避國家正常的金融監管秩序。國家的金融監管秩序是監管主體通過制定和實施制度化規範體系來實現的，其內容包括優化監管行為、規範金融經營、維護金融消費者等金融主體利益、防範金融風險、保障金融安全等。這些規範也包括了國家有關商業貸款條件要求的規定、關於住房貸款主體要求的規定等。本案中關某與丁某的真實目的，則明顯違反了這些規定，損害了正常的金融監管秩序，作為利害關係人陳乙繼承人的陳甲有權請求法院確認關某與丁某簽訂的房屋買賣協議無效。