兩會釋放出今年11個樓市重磅信號，你接收到了嗎？

不要小看天天堅持看新聞聯播的人。

作為政策風向標，年年「兩會」期間都成為各種聲浪的海洋。

本次十二屆全國人大五次會議大會發言人傅瑩在一次媒體記者招待會上笑稱：外媒記者必問軍費，國內記者必問霧霾。而本次政府的工作報告中，共有5次提及房地產，5次談到住房，房價、樓市等房地產相關問題仍是民生最重要的敏感點。本次兩會期間中有很多事關房地產的「猛料」與信號，值得我們捕捉並深刻解讀。

2016年中央經濟工作會議首提「房子是用來住的，不是用來炒的」。今年李克強在政府工作報告再次強調「要堅持住房居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。」既抑制房地產泡沫，又防止大起大落，穩定中發展——這明確了2017年樓市發展方向。

報告提出，加強房地產分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規範開發、銷售、中介等行為。這意味著決策層必然會繼續打擊投機、防止熱炒房子市場行為。

事實上，隨著兩會前涿州、武清等地項目停止排卡內部整頓，針對環京樓市的動作更加嚴厲。有銷售人員表示，針對環京樓市熱度不減，部分地產項目出台「銷售人員私下加價賣房必開除」的內部規定。

可以想象，未來一線熱點城市房地產開發、銷售以及中介等行為都會納入法制化、透明化的監管範圍。同時開發商註冊門檻也可能進一步提高。

今年房地產稅草案不會提請人大常委會審議，這算是全國「兩會」上傳達出來的最重要的信息之一。

傅瑩公開表示，本屆人大常委會把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，但今年並沒有把房地產稅草案提請常委會審議安排。財稅法學研究會會長劉劍文曾有表示，房地產稅法草案已完成，最快有可能2017年提交全國人大常委會審議。

自2014年全國兩會釋放出房地產稅由「試點推進」改為「立法先行」后，任何一點關於房地產稅捕風捉影消息，都會攪動全國人民神經。有房人如臨大敵，擔心持有成本增加，房價下跌；部分待購者則堅信政府開刀徵稅日，便是房姐房叔末日來臨時，高房價必降。

對此，國家行政學院經濟部教授馮俏彬指出，房地產稅不是「定海神針」，僅靠開徵房地產稅，房價不會應聲下落。

房地產稅工作千頭萬緒，有兩個最基本條件：一是立法，二是不動產登記。前者負責合法性，後者負責可操作性。按照中央部署，房地產稅在2020年左右才可能推出。

今年兩會要求樓市「穩」字當頭已無懸念。「從嚴調控」、強化「預期管理」已成為決策層為房地產市場定下的主基調。穩中有進，表明政策初心是防止房價大漲亦在規避大跌，剔除影響社會不安定的相關因素，保持健康穩定發展的樓市風氣。

由於房價近幾年來，連續幾個小周期的持續跳漲，「房地產是支柱產業」這種字眼在官方已比較少見。

3月5日，住建部部長陳政高在在湖南代表團聽取審議《政府工作報告》意見會後接受記者採訪時說，相信今年的房地產市場會平穩發展，建築業容納5000多萬就業人口，占國民經濟總量的6.6%，是純粹的完全的支柱產業。同時，陳政高還透露，正在安排會議，對建築業今後發展作出布置。

雖然二者高度相關，但建築業並不等於房地產業。然房地產在國民經濟中的位置不容置疑。在本刊內部組織的一次房地產金融內部交流會議中。某基金公司董事長便表示，按照國家統計局公布數據，2016年國內生產總值744127億元，按可比價格計算，比上年增長6.7%，其中因為房地產行業拉動的行業貢獻佔比超過1個百分點。

隨著行業洗牌，不少中小房企身影會消失，但行業巨鱷塊頭是越來越大，整個行業未來發展可期。

「放心，一定會受到法律保護！」

3月8日，國土資源部部長姜大明在全國兩會「部長通道」中回應：「對70年住宅土地使用權到期后的續期問題，我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心！」

之前，少數地方遇到住宅建設用地使用權到期問題，國土資源部商住建部提出「兩不一正常」的過渡性處理辦法：一是不需要提出續期申請；二是不收取相關費用；三是正常辦理交易和登記手續。也就是說，處理宗旨是暫時不涉及費用，且不會影響房屋買賣，對於廣大百姓來說像是吃了一顆「定心丸」。

「有恆產者有恆心」。儘管當前惡性強拆事件有所減少，但有專家認為，私有產權保護力度仍不夠。全國人大代表、國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼表示，從上世紀80年代後期開始，按照土地所有權和使用權相分離理論建立城鎮國有土地有償使用制度。如今，儘管大多數住宅用地使用權還有二三十年才到期，但從穩定住宅產權預期從而穩定房價角度看，明確續期的制度安排也到了需要決斷的時候了。

京津冀協同發展三年有餘，「瘦身健體」已現初步身形——北京常住人口連續兩年實現增量和增速雙降。百榮世貿商城，動物園地區批發市場，海龍、鼎好、中關村地下廣場等已逐步騰退。

兩會期間，國家發改委主任何立峰迴應，當前政府正在推動編製京津冀空間發展規劃。京津冀協同發展將為解決「大城市病」提供範例。

2017年年是京津冀交通一體化三年率先突破的攻堅之年。早前的「斷頭路」、「瓶頸路」基本在今年或者明年可以打通。兩會期間，天津市交委主任王福山坐客媒體直播間，表示今年將加快京濱、京唐城際鐵路前期工作和開工建設。

此外，作為京津冀政策制度創新，政府正在加快推進「京津城際高鐵月票制、京津間高速公路天津段免費通行」兩項惠民政策落地。

資金是房企流動的血液，而貨幣政策正緊掐企業血流大動脈。

儘管今年基調素以穩字當頭，提出2017年貨幣政策要保持穩健中性，但實際看房地產行業有關信貸政策正適度收緊。

根據「兩會」內容，廣義貨幣M2和社會融資規模餘額預期增長均為12%左右，數據顯示似有收緊之意。但由於基數過大，今年M2規模仍將達到173萬億元，由於當下外匯管制嚴厲，大量資金仍在汲汲尋求避險之路，資金流入樓市仍有很大可能。

此前，相關調控政策已對房企資金使用渠道舉起屠刀：規定企業非自有資金已禁止拿地，房企槓桿被大幅降低，再融資不易；房企國內發債單筆與總規模大幅下降，發債利率小幅回升；私募在16個熱點城市被叫停；迄今為止仍然沒有房企直接IPO案例顯現，借殼上市也將難上加難。

融資渠道收窄，房企運營風險加大。房企「加槓桿」資金周期一般為2年左右，今年下半年，2015年「加槓桿」的房企將面臨資金到期償還壓力。中小型房企將「壓力山大」，而大型房企路子比較廣，如海外發債、物業ABS、信用高資金成本低，部分國企資金成本更是便宜。

針對房企「去槓桿」，有一個觀點值得參考：未來熱點一、二線城市房地產信貸政策將適度從緊，部分熱點城市將提升二套房首付比例及房貸利率；三四線城市信貸仍將寬鬆。

一線城市多賣掉一套房，三四線就要多積壓三四套房。

李克強在政府工作報告中提出，「要因城施策去庫存。三四線城市庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。」有鑒於此，三四線城市政策層面仍將延續寬鬆走向，刺激性政策亦加緊落地。

三四線城市去庫存新政集中體現在供需兩面：其一，土地供應端，「有供有限」政策仍需從緊執行，庫存壓力大三四線城市宜逐步減少甚至暫停土地供應；其二，購房需求端，契稅減免、購房補貼、公積金等刺激性政策仍將執行。

當前，全國各省市針對去庫存均有明確時間表。譬如，海南省計劃2017年商品住宅庫存去化周期控制在18個月以內，山西省為10個月左右。值得指出的一個現象是，某些一線城市限購限貸，周邊城市反而受惠於「外溢需求」；而中西部地區庫存去化周期小於15個城市，可能迎來「活」的生機，成為樓市新熱點。

此外，全國政協委員、北京林達集團董事長李曉林提交出「去庫存城市居民可以不低於5%首付款進場，再以同期居民存款利率作為房貸利率」的觀點引發關注。

針對政策性保障住房，政府工作報告提出：「今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務。」

針對媒體「北京外來人口和棚戶區改造的關係」問題，陳政高回應稱，棚戶區改造是對居民原來低矮破舊的房子進行改造，和外來人口沒有必然關係。據悉，從2015年開始實施的棚改三年計劃，到今年年底要完成1800萬套改造任務。政府還將進一步調查待存棚戶區改造數量。按國務院要求，這些棚戶區要在2020年基本改造完成。

本次政府工作報告針對土地提出精準「雙向調控」，即對房價上漲壓力大城市合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，而對去庫存壓力大的三四線城市減少乃至暫停住宅用地供應。

這是一個積極信號，意味著房價上漲過快城市後續依然會有積極供地可能（北京例外）。而房企應關注後續政府的供地側重——即大城市開拓郊區土地和市區存量用地開發，小城市圍繞新興城區如高鐵新城。

此外，工作報告再提完善農村土地「三權分置」辦法，即將農村土地所有權、承包經營權兩權，變為土地所有權、農地承包權和農地經營權三權。

全國人大代表、清華大學教授蔡繼明提交了3份涉及到農地改革的提案，建議允許農村宅基地使用權在集體所有製成員之外流轉，這樣至少有三分之一閑置宅基地可入市，城鎮建設用地可增加70%以上。重慶近幾年房價漲幅不大，土地供應是重因。通過將農村人口轉為城鎮人口騰出大量可用土地，重慶逐步試行「人地掛鉤」管理機制，突破了土地供應困局，值得借鑒。

而此次兩會報告中，首提研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃。該規劃本質指在以往珠三角傳統概念中納入香港、澳門，形成「9+2」格局，通過加強與粵東西北區往來，帶動韶關、河源、汕尾、陽江、清遠、雲浮等環珠三角城市融入，形成區域更廣泛的超級大都會區。

當前粵港澳大灣區各城多數保持較高增長，經濟總量已近3萬億美元，接近全球最大東京都會區——順理成章，超級城市群必是房企必爭之地。據悉，2015年來，深圳、廣州周邊城市收購舊廠房的案例急劇增加，且收購方並不考慮土地使用性質。

隨著鏈接珠海西部橫琴市與澳門的金海大橋開工建設，珠海、中山等地距離澳門的區域樓盤已經水漲船高。「粵港澳大灣區」背後有沒有深藏一片藍海值得我們房企再探究竟。

今年整場報告，關於獨立辦公產業，李克強只提了一個詞：專業性眾創空間。

大眾創業、萬眾創新下帶火了獨立辦公，當前各種檔次眾創空間魚龍混雜。這意味著將來政府必將有所引導，歷經大浪淘沙，專業性、主題式、有品牌的獨立式辦公將會迎得政策青睞，而只做表面功夫，只靠花拳繡腿趕時髦的「偽獨立辦公」將會被淘汰。

當前「特色小鎮」概念被熱炒情勢下，兩會工作報告中再提「紮實推進新型城鎮化，支持中小城市和特色小城鎮發展，推動一批具備條件的縣、特大鎮有序設市，發揮城市群輻射帶動作用。」當前北京周邊的大廠、香河等已湧現特色概念小鎮。

此前住建部曾在全國首批127個特色小鎮，計劃到2020年培育約1000個以休閑旅遊、商貿物流、現代製造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等主題小鎮，強調小鎮建設不能空有其表，應以產業發展為內核。

想了解更多？

那就趕緊來關注我們

關注我們