富力插足融創萬達併購案，它是一家什麼樣的公司？

備受關注的融創萬達併購案在昨日有了最新進展，並且又有新的參與者介入——富力地產。

突然空降的富力並不是來看熱鬧的，它用199.06億買走了萬達77個酒店項目，而融創用438.44億買走了萬達的13個文旅項目。孫宏斌表示，這個交易結構降低了公司的負債水平，同時融創將承擔了酒店交易對價的折讓部分。

暗潮湧動的發布會

其實就在7月10日，融創和萬達曾簽署了一則併購協議，按照協議，融創將接手萬達旗下13個文旅項目91%的股權，以及76個酒店項目，作價分別為295.75億元和335.95億元。

這13個文化旅遊項目總建築面積合計約為5897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。76家城市酒店的總建築面積合計約為324.9萬平方米，總房間22920個。

與7月10日的協議相比，此次增加富力地產作為交易方，使得融創與萬達之間的原定的交易對價也進行了調整。但交易標的和交易總金額基本一致。

資料顯示，13個文旅項目公司資產凈值為248.84億元，對應最後釐定的交易對價438.44億，相當於按1.76倍凈值交易。而富力地產則是以199.06億折價接盤萬達凈值高達330多億的酒店資產包。

融創集團董事長孫宏斌表示，收購文旅項目的價格的高於此前框架協議時約定價格，是融創對富力接盤酒店資產的補償。

然而，在等待萬達融創富力三方最後公布戰略協議的時間裡，一切看似風平浪靜，實則是暗潮湧動。

在發布會開始前，一塊寫有「萬達商業·融創·富力地產戰略合作簽約儀式」的背景板一度被放置於主席台中央，但時隔不久，該背景板被撤換，新換的背板變成了「萬達商業融創合作簽約儀式」。

同時主辦方宣布簽約儀式延期一小時舉行，不久以後，「萬達商業·融創·富力地產戰略合作簽約儀式」的背景板再次被更換回台上。期間，王健林、孫宏斌和富力董事長齊聚小會議室，現場記者稱室內傳來激烈的爭吵聲和摔杯聲。

對此，王健林解釋為何推遲召開簽約會：印表機耽誤時間，一直等文件簽字。他還回應「現場摔杯子」傳聞：是謠言，明明是談笑風生。

文旅城「加價」划算嗎？

據了解，融創和萬達的此次交易，可能說在房地產領域裡面是最大一筆併購。在做這麼大筆收購時，一般來說還是要經過嚴格測算，內部可能會開很多會討論。融創內部據說很多都不知道，應該是孫宏斌自己拍板定的事情。

事實上，早在交易前一天，孫宏斌就召開了一個小型媒體見面會。他曾表示在融創與萬達的投資併購之後，各個銀行就已經開始排查融創。但他認為排查實屬正常，與融創和萬達有業務往來的銀行不關注融創與萬達的交易才是不正常的。他稱融創與銀行一直在溝通，多數銀行反響較好。

面對各大銀行的排查，投資者的心態顯然沒有孫宏斌那麼好。7月18日，融創2019年12月到期債券價格跌破面值，一度下跌4.1%至99.3美元，創下2014年12月發行以來最大跌幅；當天11時，融創股價報15.5港元，下跌13%。

所以不難看出，此次引入富力地產，很大部分原因是為了降低融創的負債率。

相比於萬達來說，融創此番交易唯一一個不太容易理解的地方，便是對文旅城的「加價」：根據三方公告，融創相比於此前與萬達一對一的合作，購買文旅城的成本，每平方米多了200元，換句話說，酒店資產包打折的差價部分，不但被加到了文旅城裡，還有所提價。

「老孫做了一盤大生意，如果不提價，一來富力未必願意接盤重資產的酒店業務，那對於融創而言，壓力只會更大，二來是文旅城本來就夠便宜，就算是提價也在合理範圍內。」知情人士算了筆賬：交易對價加上13個文旅城450億元總負債，老孫獲得近5000萬平方米的土地儲備平均成本每平方米只有1700元，如果按照孫宏斌所言的賬面200億元現金計算，實際支付的對價只有200多億元不足300億元。

至於付款方式，原本由萬達為融創提供的貸款部分也將不復存在，據悉，19日當天，融創已經向萬達商業支付了150億收購資金，後續也將由融創自有資金承擔。

同時，此次轉讓可以讓融創得到萬達城的低成本銷售物業，使融創財報合併收入和利潤大漲，如同王健林所言，兩年內可助力融創進入房地產企業收入前兩名，整體交易還是划算。

富力是一家什麼公司？

反觀富力，同樣是這次交易的贏家。

富力有酒店發展戰略，在全球已開業和建設的高級酒店24家，從融創手中以較低價格接手77家萬達酒店后，富力將持有超過100家酒店，成為全球最大的五星級酒店業主。放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。

至此，我們不禁好奇，富力到底是一家什麼公司？

在富力地產2016年報中，它是這樣介紹自己的：最大最知名的物業發展商之一。核心業務除了住宅物業發展，其資產組合的一部分還有投資物業，包括頂級酒店及購物商場。是的，酒店業務本身就是富力擁有的、喜愛的。

通過富力地產2016年報的披露，該公司2016年營業額比2015年增加21%，至537.3億元。而該公司所有者應占盈利67.6億元，比2015年增長20%。

另外，富力地產毛利率呈現逐年下滑跡象。2014年，富力地產整體毛利率為37%，2015年度下降至34%。2016年富力地產中報顯示，與2015年同期的31.5%相比，其2016年上半年總體毛利率降為27.1%，原因在於「期內兩個新城市及兩個舊城市的新項目已竣工及交付的物業，於期初錄得輕微較低毛利率，以吸引客戶」，並且「13個直接與去年同期可比的銷售項目，僅3個項目毛利率增加，1個項目毛利率持平及9個項目毛利率下降」。

而參與萬達廣場銷售和租金分成，或將改善這一局面。萬達商業2016年中報顯示，集團投資物業租賃及物業管理收入同比2015年上半年增長28.02%，另外，萬達購物中心的出租率達到96.33%，平均租金達到102.8元/平方米/月。由此，與萬達合作，將大幅增加富力地產利潤和公司價值。

值得欣喜的一點是，富力2016年發行人民幣65億元境內債券，票息率每年4.95%，屬當時歷史低位。2016年，該集團更進一步，總共發行人民幣425億元境內債券，票息率低至每年3.48%，以致非銀行融資的加權平均成本下降至每年6.7%。

通過債務置換，富力不僅減少了短期債務，也降低了財務成本，改善整體財務的流動性。