吵翻天！50萬首付，到底買南京主城老破小還是偏遠板塊新房？

昨天我們南京新房線在今日頭條放了一篇稿子《選擇大於努力：手握50萬是在南京買房還是回老家買房？買哪裡？》，結果引發了眾多冬粉就「50萬首付是買主城老破小還是去偏遠板塊買新房」這個問題在評論里吵翻了天。

同時，我們的冬粉還給諸葛祥微信號發來問題諮詢這個問題。

今天，諸葛祥就來就這個問題給網友們分析一下。

Q&A | 壹

關鍵詞：50萬 主城老破小 遠郊新房

@在水一方：

名下無房，手裡有點錢，加上借的一共50萬左右，想在鼓樓區買房，用於投資，價格不宜太高，現在看到二條巷附近有57平米的老房子，總價140萬左右，問可以入手么？還是買新房更好， 主城區有選擇么？

諸葛祥：

我查了一下，二條巷附近的小區房源一般都是八九十年代的了，一般如果自住圖交通方便或者孩子上學需要名校學區房的話可以入手主城老破小，如果只是投資的話建議不要入手 。原因有三：

1、這類房源因為房齡老，到銀行辦理貸款比較尷尬，不容易審批的過，現在南京各大銀行信貸收緊，不少銀行對於面積60㎡以上，房齡20年以內的二手房才房貸，過老過小的二手房很難貸到款；

2、主城老破小一般小區物業幾乎沒有，停車比較難，加上沒有電梯，實際居住舒適度不高，買套20年房齡的二手房再住五年以上，只能靠出租獲益，如果還想靠賣掉換大房非常困難，會影響今後的換房計劃。

證大大拇指廣場

如果真的只想投資南京主城的房子，不妨把眼光看向鼓樓濱江一帶65年產權的公寓，如證大大拇指廣場，面積雖小，可以落戶，民用水電，精裝交付，捷運5號線和9號線交匯的下關站捷運 上蓋項目，對應天妃宮國小、十二中學、力學國小學區，是主城少有的小而美的學區房，住宅性質，首套房首付僅需三成。

此外鼓樓濱江商務區板塊定位為南京的新外灘，擁有南京主城內最具后發優勢的黃金岸線未來是集商務、休閑、高端住宅等多種功能為一體的城市綜合體集群，出租回報率也相當可觀。

Q&A | 貳

關鍵詞：50萬 都市圈閑置房 主城新房

@晴天-羅小黑

高淳人，南京工作，父母名下有一套房產在高淳，目前看拿到手也就50萬多點，我個人在江寧已買一套小戶，但父母的那套他們目前也不住閑置，所以我想這50萬該怎麼規劃？是繼續持有等高淳捷運通看漲幅，還是現在賣了考慮去祿口買？

諸葛祥：

其實從投資價值來看，高淳遠離南京主城，投資價值遠不如祿口高的。從祿口的地價上看，在去年的土拍中，紅豆以9131元/平米的樓麵價拿下祿口G72地塊。而近期，祿口區域內還有5幅地塊出讓，並且全部為優質宅地。按照目前開發商對土地的喜好程度來看，祿口、正方新城、江寧濱江等板塊的優質宅地非常受追捧。

另外，從祿口的規劃來看，未來發展也非常可期。除了在運營機場線外，區域內的寧高城際（S9號線）和寧溧城際（S7號線）已經在建設中。而空港新城的建設，也將使得祿口片區輻射溧水和南江寧。

目前，區域內在售的翠屏城均價在12000元/平米左右，最小戶型89平米的房源總價大約104萬，首套房首付約32萬；新城保利天地和朗詩青春街區暫無房源可售。

除此之外，江寧濱江也具有不錯的投資屬性，目前區域魯能G90地塊的樓麵價已經達到11077元/平米，對區域來說，是推動房價上漲不可忽視的力量。區域內目前在售的禹洲弘陽濱湖裡的的前期均價為12200元/平米，總價可控制在百萬元，首套首付約30萬元。

因此，對於手握主城「老破小」或者在都市圈有閑置住宅的一些人來說，可以趁著本輪調控，賣掉主城「老破小」進行資本重置是最優的選擇，在選擇一些區域的時候，盡量選擇靠近主城的板塊。

雨花客廳

對於類似@晴天-羅小黑這樣的網友，在南京主城區已經購買了一套小戶型， 此時再購買一套房算二套， 根據南京的限購政策，二套房的首付比例已經達到8成，50萬已經超出了首付承受能力，這時候還可以選擇一些商辦公寓進行投資。

例如位於天天隆寺捷運站的雨花客廳項目，面積37、47、65平米，均價20000元/平米，總價71-150萬左右。按照商辦公寓首付5成計算， 貸款年限10年計算，可以選擇37或47平米的公寓。由於雨花客廳屬於捷運上蓋物業，且自身還有寫字樓、商業等配套，周邊還有華為、中興等年輕人聚集的公司，未來在配套和出租上會有較為優質的客源。