恆大融創股東今年樂開花 9個月5倍漲幅近在咫尺

隨著中報和前8個月業績的相繼發布，龍頭房企的股價在9月份也迎來了又一輪爆發。尤其是本周一，恆大、碧桂園、融創的股價在同一天創下歷史新高，而萬科的股價則在上周五站上了10年來的最高點（未復權）。

同時，截至9月18日，共有19家內房股年內股價的漲幅超過100%，恆生內地地產指數年內漲幅則為118.48%；而A股房企的表現則相形見絀，憑藉9月份以來的一波上漲，滬深房地產指數年內（按申萬一級行業分類）漲幅僅5.04%。

對此，有業內人士指出，超預期的業績以及行業集中度提升等因素，共同推動了龍頭房企股價的大漲。而內房股表現更為優異的原因則在於其擁有更多的大型房企，以及此前的低估值和內地資金的大量湧入。

龍頭房企股價

紛紛創下新高

根據Wind數據顯示，恆大以年內474.53%的漲幅領跑內房股，而大手筆併購萬達文旅資產的融創，漲幅也達到了447.88%，股價漲幅超過200%的包括雅居樂、佳兆業、碧桂園、龍光地產、奧園，另有12家公司的股價漲幅超過100%。

實際上，在港股94家地產建築業公司中，今年股價飄紅高達90家，僅4家出現下跌。

值得注意的是，9月18日包括恆大、融創、佳兆業、龍湖地產、龍光地產在內的多隻內房股均創下了各自股價的新高。

尤其是恆大，周一最高漲幅達7.1%，以最高價28.65港元計算，公司盤中市值一度突破3762億港元（約3160億元），尾盤雖有下跌，但以收盤價27.75港元計算，市值仍高達3645港元（約3060億元），並成為第二家收盤後市值超過3000億元的內資房企（上周五盤中恆大市值也曾超過3000億元）。同時，隨著萬科周一股價出現下跌，恆大的市值也超過萬科，成為市值最高的開發商。

而隨著恆大公布了350億元的期權激勵計劃后，有業內人士認為，這家下半年將進行第三輪戰投的龍頭開發商，股價預期仍會進一步走強，房企市值第一的爭奪也會越來越激烈。

此外，雖然A股房企在本周一表現一般，但9月份以來的走勢仍是可圈可點。

以上周五為例，萬科盤中一度大漲9.65%，升至30.22元/股，隨後有所回落，收盤時上漲6.31%。而30.22元/股的價格，也創下了萬科股價近10年來的新高，以該收盤價計算，萬科的市值超過3162億元。同時，包括南國置業、合肥城建、中房地產、陽光股份在內地產股也紛紛漲停。

(受前8個月表現拖累，房地產在28個板塊中，年內漲幅僅排名第13位)

而年初至今，A股的大型房企在滬深房地產指數表現不佳的情況下，股價走勢均跑贏行業，尤其是千億級企業。

這其中，萬科以年內41.09%的漲幅位居第一，陽光城以40.35%的漲幅位居第二，華夏幸福以40.17%漲幅排名第三，而老牌房企保利地產、招商蛇口、金融街的漲幅也在兩成以上。

房企估值持續修復

龍頭大受資金追捧

對於內房股整體的強勁走勢，中航證券房地產行業分析師董忠雲和梅子豪認為，內房股走出估值修復行情，主要是因為港股中部分內地房企在房地產調控背景下取得了超預期業績。「今年年初至6月初，漲幅前十大內房股的銷售總面積、銷售總額分別同比增長79.28%與98.35%。」上述兩位分析師稱。

廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟也指出，回顧過去幾輪周期選股，漲幅最大公司的核心驅動力都是業績的高速增長。

而幾大龍頭房企的業績表現也證明了這一點。根據財報顯示，恆大上半年實現營收1879.8億元，同比上升114.8%；實現凈利潤231.3億元，同比上升224.4%。碧桂園上半年實現營業收入777.4億元，同比增長35.5%；凈利潤約75億元，同比增長39.2%。融創上半年實現營收133.33億元，同比增長25.9%；凈利潤約13億元，同比增長1682.5%。

實際上，由於房地產行業結算的滯后性和周期性，中報的業績並不能完全展現這幾家房企的盈利能力。

根據各家房企的銷售簡報顯示，碧桂園、恆大、融創前8個月分別實現銷售額3806.7億元、3216.8億元、1614.3億元，同比分別增長112%、38%、111%。

對此，有分析人士指出，2016年年末及年初市場最為火熱時的銷售合約將集中在2017年下半年結算。結合一、二線城市價格維持高位，而三、四線價格快速上升的現狀，下半年龍頭房企結算項目的毛利將更高，凈利潤也會迎來更大的增幅。同時，隨著前幾大房企年銷售規模步入5000億元，各家公司也開始更多的追求利潤，包括恆大、碧桂園、融創在內，未來幾年都將進入利潤的釋放期，而這也是市場看好他們的重要原因。「龍頭房企現在手裡有多少土地儲備，未來就會佔據多少市場份額，目前第一梯隊的幾家公司，土地儲備按年銷售5000億元計算都夠好幾年消化的，實際上也是提前鎖定了公司未來很長一段時間的業績」。

此外，市場追逐龍頭房企還依賴於對整體環境的判斷。中航證券的研報認為，縱觀國際房地產市場，在城鎮化的加速建設階段，房地產的行業增加值在GDP中的佔比都會有顯著的提高，同時，房地產股的整體表現也要強於大盤：美國在上世紀80年代、日本在本世紀初的數據均驗證了這一點。與美日等發達國家80%—90%的城鎮化率相比，目前57.35%的城鎮化率仍有很大的上升空間，這也為房地產行業的長期發展提供了保障。

「隨著地價的上漲以及信貸的收緊，可能然市場對房地產企業的成長性與盈利能力心存顧慮。但是我們認為，面對地價的上漲，由於房地產企業開發資金約55%來自於房企銷售所得（定金、預收款、個人按揭貸款及企業自有資金），龍頭房企目前的優異業績將是其以後發展的充足保障；面對信貸的收緊，龍頭房企憑藉公司債、中期票據等多種融資渠道，以及依靠品牌價值在利率上所擁有的優勢，將在與中小房企的競爭中處於有利地位。目前，房地產龍頭企業的市佔率（在全國商品房銷售額中的佔比）呈現逐年上升的趨勢，但與美國房企十強約30%的市場佔有率相比仍有較大差距。未來，國內房地產龍頭企業將受益於行業的兼并重組趨勢，實現營收與毛利率的雙升。此外，龍頭房企已經完成了自身業務在全國範圍內的布局，未來也將充分享受新型城鎮化進程所帶來的三、四線城市發展紅利。」董忠雲和梅子豪指出。

基於此，其認為，在內房股行情繼續提振市場預期的情況下，A股龍頭房企的估值也有望得到修復。

而中信建投房地產行業分析師陳慎也在分析A股房企時稱，「隨著中報披露完畢，重點房企中報整體表現亮眼，我們跟蹤的重點房企上半年營業收入同比增長30.7%，歸屬於母公司凈利潤增長21.5%，如萬科等龍頭企業中報超市場預期，且帶來全年業績上調潛力，強化了主流地產股估值韌性。這也帶來資金配置切換下，對低估值優質地產股的追逐」。

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