如果將來杭州城東新城不止4萬+，秘密在於……丨維維說房

文︱劉戀 維維說房主筆

身邊有個很有意思的朋友，她說，她要換房，原因是前幾天太陽比較大，開車上班的時候被太陽曬，下班的時候還是被太陽曬……顯然就是住城西的，於是秒回了她一句：你的城西情結呢？

杭州的城東與城西，與其他城市的「東富西貴」有些不太一樣，城西的發展要早，「城西情結」也重，城東的發展要晚，似乎也沒聽過有什麼「城東情結」。儘管到市中心的距離跟老城西差不多，可在房價上，城東始終仰視城西。

不禁思考一個問題：城東與城西，有一天會不會在同一個水平線上？

或者換個角度問大家這個問題，現在4萬左右的城東新城，和5萬左右的城西，選哪個？有人說城西作為大哥好多年，選它更有安全感，雖然有價差但理所當然。

也有人說，不能著眼於現在，城東新城規劃得晚因而才更好，加上這兩年進步大，交通動線好太多，更應該去城東。

答案一定是見仁見智的，城西人民羨慕城東的立體交通，城東人民羨慕城西的居住面貌。

-壹-

對城市區塊的認識，建築是一個個記憶點。一個連著一個，就連成了一體。

人們常道城西好，從保俶路到紫荊花路，也不會覺得有多遠，因為城西的每一處，都經過飽滿的開發，建築相連，沒有讓人想不起的斷層帶，自然感覺近。

老城西是熟透了的，在杭州傳統的樓市中，常常提到這樣一個宣傳概念——杭州以西為貴，搞得別的板塊很尷尬。的確，在20年多前，老城西就是杭州的樓市老大。

☝城西文二西路沿線風景

老城西的貴，集中式成片開發起了決定性作用。在本土房企的開發下，成片商品房在這裡拔地而起。

紫荊花路到豐潭路這段，南都系、綠城桂花系，是二十多年來杭州樓盤的品質樣板，文教區一帶銀馬公寓、梧桐公寓、蘭庭國際等這些差不多同一時期的房子，撐起十年前新一代高層商品房的門面。

而如今看來不能再普通的西城廣場、古墩路印象城、翠苑商圈，是老城西人民的休閑購物的娛樂聖地，儘管現在部分已經沒落。

這就是集中式成片開發帶來的價值，它拉近老城西與市中心的心理距離，房價自然也貼著市中心，有些已經朝著六七萬邁進。

集中式成片開發，對於城郊板塊也很重要。如今高樓聳立、車水馬龍的臨平新城，儘管離市中心很遠，但它的房價也達到1.8W/㎡，高於離城市中心更近、房屋均價1.6W/㎡的喬司板塊。人們買房子，寧可選遠點的臨平，也不願意選在零星開發的喬司。

所以挑房子，最好是挑周邊在成片開發的樓盤，眾人的力量，總比一人大。

但我們試想下，如果是喬司板塊早年在成片開發上有所覺悟，在老百姓的接受程度上，還是今天這樣的表現嗎？

-貳-

集中式成片開發模式，「集中」這兩個字很重要，它決定了一個板塊的發展進度、速度。城東新城和老城西的歷史差距，就在於城東新城原先並不是集中式開發。

不過有些人說，城西像女生，從小品學兼優。城東新城像男生，資質不差但晚熟，小時候有一搭沒一搭地學著，長大后，很可能會迅速趕上女生的學習成績。

城東新城與老城西到市中心武林廣場的距離相近。選兩個東西方向的樓盤來形容，同是濱江的樓盤，濱江·金色藍庭與濱江德信·東方星城，到市中心的距離，實際上差不多。

交通上還是東方星城快一點，道路更新更寬廣，穿過環城北路隧道節省了大量時間，反之老城西的交通……還在積極改造中。

但你一定會覺得前者近很多，因為從金色藍庭到武林廣場，中間沒有斷層，路上一座座建築，是記憶點，縮短人們的心理距離。儘管不是一個年代的產品，價格目前也是那邊貴很多。

這兩個到杭州的另一個市中心——錢江新城，卻又是東方星城近得多，距離差不多是7公里，它們的差距可以用倍數來形容。

☝東方星城到市民中心的路線

城東新城不遠甚至很近，只是中間的斷層需要時間填補，近兩年這個調皮的「男生」正在迅速補課中。

在老杭州的板塊劃分中，貼沙河以東，統稱城東，就像貼著凱旋路的華家池板塊，本來也算在城東範圍。但現在已被完全納入市中心範圍，房價也到了6萬+級別，因為通過它的建造，這裡的斷層消失了。

城東新城挨著華家池板塊，從前總是遊走在市中心邊緣，東敲西打地開發，濱江、萬科、德信等在城東新城已紮根近十年，樓盤卻分佈在城東的不同位置，對整個板塊來說略顯分散。

但這兩年卻完全不同了，這裡的住宅大量交付，等待許久的商業開始有了響聲，尤其是備受期待的華潤·歡樂頌。另外，東站西子國際下半年交付，學校建成開工一個又一個，漸漸地被「集中開發」了。

在華家池已經成為市中心的時候，城東新城與華家池板塊的界限也越來越模糊。

等斷層完全填補上時，城東與城西，還會有價差嗎？

人們對於板塊的認識，很多時候通常比房價慢了好幾拍。到時候，再回頭來看現在的房價，城東的4萬，還是不如城西的5萬，來得有安全感嗎？

我們在這，先打個問號。

-叄-

在城東新城進入快速通道時，再來說它的發展，顯得有點馬後炮。不過很多購房者是洞察先機的，要不然，去年也不會有那麼多人湧入城東。

原本覺得不怎麼樣的城東，一下子不太找得到房子買了，德信東宸去年售罄，萬科中央公園在售房源也少之又少，新的預售證不知道什麼時候，玖樟台也一樣。

沒什麼房子買的時候，我們通常會推薦兩個樓盤，一個是曙光之城，另一個是金色黎明。但是現在二手房也不好買了，很多房東直接收回房源，因為賣了買不回來。

另外，就是多翻翻透明售房網，看看會有哪些適合自己的房源。因為現在好賣的樓盤，基本都受到了限價的嚴格控制，地產商拿地又難，所以他們不會主動告訴你還有什麼樣的房子，得靠自己去發現。

比如，你會發現城東的核心區域，濱江德信·東方星城尚有166套房源可售，儘管包含商鋪，但也有近100套是住宅。能顯示在透明售房網上面的，都是有預售證，直接可以去買的房子。

☝4號樓，現有房源可售

本以為是已售未網簽的房源，便詢問了銷售人員。在軟磨硬泡下，銷售人員說了實話：加推新房源之所以沒對外公布，是因為之前有很多意向客戶沒買到自己合適的房源，總得先把這些「忠實冬粉」解決掉。

加推的房源面積段為132方和139方，全部是四房戶型，精裝修，單價在3.6W~4.2W之間，而且位置都是處在園區中央位置。

☝東方星城132方戶型

因為是准現房，東方星城的園林樹種已有部分進場，你會看到濱江房產常用的景觀樹種，譬如加拿利海藻、棕櫚樹等，都是很貴的樹。

東方星城馬路對面，一個九年一貫制學校已經在建，按照現在江干區對學校資源的布局，還是可以期待一下。學校也是一個區域成片開發的必要因素之一，而且現在二胎家庭逐漸增多，對四房格局、教育的需求也越來越高。

不過再繼續翻，收穫也不是很大，核心區域也就發現了東方星城，其他的都會略遠一些。

有些時候，勤快一點，總還是能給自己更多一些的選擇。

-肆-

默默這麼一盤點，雖然城東的房價還遠低於城西，城東新城的土地供應已經跟城西一樣，核心區域基本賣完了。

要有新地塊，要麼是再繼續往東或往北，要麼就是貴得嚇人，像東方星城北面的那塊地，去年底的時候，地價就拍到了3.6W元/㎡。

房價而言，目前還有落差，只不過說不定哪一天，就追上了。如果那時候我們再來總結回顧，主要是因為，她得益於城區的成片開發。