中鐵建砸12.25億元 奪得石景山自住房地塊

24日下午，石景山區玉泉西一路一自住房地塊出讓，經過56輪的激烈競拍，最終由中鐵建以12.25億元的價格競得，溢價率45%，樓麵價達32606元/平米。截至目前，北京年內自住房用地出讓面積已達38.46萬平米。

據北京規土委網站顯示，此次出讓是北京年內出讓的北京市石景山區玉泉西一路x-18160地塊用地性質為R2二類居住用地，該宗地合計建面43409平方米,全部為住宅用地，容積率1.6。其中，回遷安置房面積4796.57平方米，剩餘自住房面積38612.43平方米，自住房售價限定為35000元/平方米（含全裝修成本）。該宗地為年內出讓的第12宗住宅用地。

回遷房建設成本若按5000元/平米計算，地塊剩餘自住房的起始樓麵價則為22635元/㎡（售價35000元/㎡）。

宗地具體四至為：東至玉泉西一路，南至現狀園林小區，西至規劃X-18246地塊規劃綠地，北至現狀北辛安交警大隊。該宗地將以 「五通一平」的形式供地。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，該宗地塊成交價格依然較高，房企接近0利潤，成本控制稍微有漏洞就可能出現虧損，迫使北京房地產市場進入精算時代。

地塊成交價格為12.35億，若按照簡單計算，自住房部分樓麵價高達3.26萬，已經接近售價3.5萬的水平。

地塊自住房部分合計38612平米，貨值大約13.5億元。雖然有可能有配套商業和車庫等溢出可售（按照15%-20%貨值溢出計算，總貨值約16億元左右），房企在該地塊本身仍很難有盈利的可能性。

他認為，目前北京在調控中已經下了所有能下的「重葯」，但依然難以抵擋房企積極補充庫存的熱情。而房企很多高價拿來的地塊基本都處於虧損的邊緣。但相比商辦地塊，住宅地塊、自住房地塊市場風險小，反而成為調控下的最優質地塊。房企在調控周期內，更看重這部分安全的銷售額。

北京2017年以來，土地供應明顯增多，一季度供應住宅土地已達到10宗，加上4月初供應的11宗住宅土地，累計供應量已經達到了21宗住宅用地（含棚戶區地塊），這個數量超過了2016年全年供應的15宗住宅用地。今年合計規劃建築面積達到了250.79萬平米，也超過了2016年全年的住宅用地供應。