廣州多層面遏制高價地

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羊城晚報記者 趙燕華

繼13日白雲區「魚苗場」地塊成為廣州賣地首宗新增「競自持、搖號」地塊后，14日，蘿崗、增城三宗地塊出讓也加入到「限地價+競配建+競自持+搖號」的陣營。顯然，在嚴格控制「高價地」這一背景下，業內普遍認為，這一系列組合拳對於抑制高地價有一定的作用。

A「競自持」旨在控制高價地

13日晚，廣州市對已發布公告的白雲區黃石西路魚苗場AB2510019地塊發布了補充公告，出讓方式調整為：「限地價、競配建、競自持、搖號」之後，晚上10點，又發布了4月28日開拍的長嶺居宅地的補充公告：當配建面積達到900平方米后，就進入競自持階段；倘若2個或以上的競買人報出的自持面積達到100%后，則改為搖號確定競得人。

14日一早，增城區掛出了一則國有建設用地使用權掛牌出讓補充公告，對3月28日掛出的新塘塘美村后底山（土名）83001217A17033號地塊、荔城街慶豐村83001220A16159號地塊也做出了競自持、競配建、搖號的決定。

上述地塊還規定，企業自持部分作為租賃住房，須整體確權（只辦理一個不動產權證書），不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致。

「競自持」是廣州以前從未用過的方法，業內分析，前不久，住建部、國土部聯合發布的關於加強土地供應的通知中提到，地方「要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括『限房價、競地價』、『限地價、競房價』、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等」，如今看來，廣州選擇了競自持面積的方式。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，新規符合此前住建部對嚴控地價的指導意見，從多個層面控制高價土地的出現。

B房企自持對「廣漂」是福音

有房企人士則表示，與之前要把大面積的安置房無償移交給政府相比，如今有了「競配建」上限，騰挪出來的自持面積，雖說不能銷售變現，但產權算是屬房企了。但是，自持會增大財務成本，收益大幅下降。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受羊城晚報記者採訪時表示，自持型物業的用地開發最早在上海出現，但實際上出台各類配套政策卻是北京最多。他認為，「自持」的本質即租賃，也明確了不得銷售的政策導向。在他看來，開發商就得從拿地、建設、開發、經營等角度出發制定與往不同的計劃。

有專家指出，在土地出讓環節增加競自持商品住宅比例，可大量增加租賃房供應，成為租賃市場的穩定劑。因為開發商自持的物業只能對接基金市場或以轉讓股權的方式出讓，不能售賣給購房者，接手的公司也只能做租賃。這樣一來，市場上的一手可售房源反而變少了。

不過，對買不起房或無名額的外地人士來說，則可能是個福音，合富研究院顧問黎文江表示，這一政策會促進租賃市場的發展，可供出租的高質量房源會增加，「廣漂」人士就可租住中心城區的這些新洋樓。

C「以租代售」漏洞或被堵

據悉，目前廣州市對房企自持物業租賃還沒有出台細則文件，不過隨著自持物業比例的提升，相信會不斷完善規定，而北京的新規將是參考。

4月14日，北京市住建委發布《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》,明確要求企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得銷售。除要求企業持有年限與土地出讓年限一致，還補充了一條：「對外出租單次租期不得超過10年」。

「你能想到的，政府也都想到了。」華南某中型公司高管私下表示，北京這個最高10年租期的限定,說明管理層已提前堵住漏洞。他坦言，本來也想變通一下，拿地后採用「以租代售」的方式變相銷售，即與對（買）方簽下幾十年的租約，一次性收取所謂的租金，表面上看是出租，實際類似於銷售，「如今看來是行不通了」，他估計廣州也會跟進仿效。

業界普遍認為，土地出讓規則生變將進一步推高行業集中度，一些小型開發商可能因此退卻。某房企投資開發部負責人表示，在以往的土地拍賣中，即便進入了競配建環節，扣除競配建面積，大概也能算出宗地的樓面地價。拍地新規后，開發商自持部分物業之後，這部分比較難計算成本，也將很難計算出真實樓面地價。他解釋，儘管自持類物業應也可抵押，但目前廣州的住宅出租回報率普遍在2%-3%，這樣的回報率，基本覆蓋不了抵押貸款的利息。

一家在各地分公司採用項目跟投方式的上市房企員工表示，他們的情況更複雜。如果以後要自持，只租不售，跟投收益也會大幅下降，企業在拿地時就會比較保守。某開發商表示，廣州「3·30」有關「商住公寓不能轉讓給個人」的政策，讓開發商手中的未售公寓形成龐大的待運營租賃空間，房企要拿地要自持之前，不會不考慮。

因此，業內普遍認為，整體來說，這一系列組合拳對於抑制高地價有一定的作用。

製圖/陳煒