真相大白，三四線城市的房價將迎來下調，剛需買房時機已成熟？

相信每個人都記得房地產去年的火熱情況，用「井噴」來形容一點不為過。回顧2016年，一線城市及二線熱點城市火到差點包攬全球上升最快10個城市，合肥、南京、廈門和蘇州「四小龍」的風頭甚至蓋過一線城市，而且其中最牛的就屬合肥，因為它憑藉升幅40%拿了個世界第一，但三四線城市不溫不火。

今年房地產市場的天平卻發生了翻天覆地的倒置，今年以來三四線城市火爆不輸去年的一二線城市，據統計數據顯示，三四線城市承包了今年新房70%的銷售任務。可謂是立了頭功！這得益於北上廣等一二線城市嚴厲的調控，調控之下一二線城市不僅成交量顯著回落，部分地區的房價也跟著回落，這讓逐利的資本著了慌，無奈只能把目標瞄準三四線城市，加上三四線城市棚改貨幣化等政策刺激下本就購房需求旺盛，所以就火上加火了，甚至連著周邊的五六線城市也有不少已經進入到「萬元俱樂部」了。

但筆者卻一直覺得三四線就是炒房者和開發商的陷阱，更是剛需購房者的陪葬場，首先，不否認三四線城市買過房子之後都已經多少升值了一些，但是更加不可否認的是這些升值了的房產現在也面臨著尷尬：升值卻賣不出去！這種現象不是個例，因為已經差不多有上千位網友向筆者反饋過這種情況。其次，隨隨便便去某一個火熱的城市去調研便能感覺到不對勁，因為三四線城市火的都是新房市場，二手房市場基本是沒有發育的狀態，很多中介門店每個月甚至連一單業務都沒有。而且夜晚更是讓這些城市現出了原形，城區還好一些，人氣較旺盛，稍微偏一點的樓盤都是烏漆嘛黑，更別說周邊的基礎建設了，很多開發商為了著急賣房甚至小區下面的路都沒有修繕完成，這樣的市場我認為是危機重重的。

但這一切都阻止不了市場的火熱，因為開發商賣得歡，炒房者也買得歡，這不是很兩全其美的事情嗎？為什麼要說開發商和炒房者要悲催了呢？

對於炒房者來說，三四線基本沒發育的二手房市場是任何一個聰明的炒房者都不會去涉足的雷區，因為二手房代表的是房地產市場的流動性，而炒房者最趨之若鶩的也是流動性，曾經有專家說過，流動性是水房價是船，「水漲則船高」，沒有流動性炒房者買的房子升值再多也沒有人接盤他們又如何套現呢？而且最近有兩個因素對於炒房者來說是非常不利的：第一，全國各大銀行在收緊房貸利率，這無疑中就打擊了剛需購房者的購房熱情，據調查報告顯示全國43.6%的購房者已經選擇推遲或取消購房，而原因是對於價格未來的預期不看好，也就是說購房者的心理預期發生了逆轉，過去是恐慌性購房，現在是推遲購買。第二，租房市場在崛起，伴隨的是租房可落戶、可入學的一系列好政策，還有馬雲的互聯網思維也在融入到租房市場中，租房市場的向好、規範都會削減剛需的購房熱情。

當政策掐斷了炒房者的炒房成本、剛需購房者也站在一邊觀望的時候，炒房者就真的要哭了，他們買到手的這些磚頭水泥沒有人接盤的時候，高負債壓垮的就是他自己了，所以明智的炒房者都會無論如何也要離場，哪怕是損失一些也在所不惜。

對於開發商來說，這裡開發商分兩類：一類是早在幾年前就在三四線城市有布局已經拿地站崗的，今年的市場行情無疑是對其戰略眼光布局的最好的獎勵，有人說這運氣的成分但筆者認為真正受益的還是規模化布局的企業；一類是火過之後再選擇拿地蓋樓的開發商，這類企業可以說是不得已而為之的，他們並沒有在三四線布局的想法，只是被一二線土地難拿，而不拿地又必死無疑的局面下才退而求其次選擇在三四線城市謀一席之地，但尷尬的是三四線本承載不了這麼高的房價，他們一來便面臨降價的局面，而且據行業大佬透露三四線城市將很快面臨施政，調控即將到來，所以從一開始他們便醞釀著逃離的劇本，一旦市場有變完全可以出讓或被併購求生。

其實說三四線支撐不了這樣的價格還有原因，這層窗戶紙已經被媒體捅爛了，那就是人口和產業，也許諸如阜陽、安陽這樣的城市人口是跟得上的，但是產業卻差一二線幾個Lvel，還有一些城市人口和產業都跟不上。總有媒體拿燕郊這個三線城市和全國所有的三四線城市類別，其實這是有誤導的嫌疑的，因為燕郊有北京這個大靠山，即便是沒有產業但它可以算是北京的一個延伸，目前雖然政策的夾擊下房價受影響較大，但是尚有恢復元氣的動力和基礎的。一些偏遠的三四線城市面臨人口逐年流出和沒有任何產業，又如何支撐當前的房價呢？

綜上所述，雖然分析了很多三四線的發展前景，但是房地產發展至今從來不乏奇迹，而且更加不能理性去分析后就一定會沿著這個路徑發展，所以大家在投資置業的時候還是要抬頭看路，摸著石頭過河。即便三四線城市有價格回落的趨勢但是現階段還是處於強撐階段，但不排除一些熬不住的開發商和炒房者會走量求生，也許是剛需進場的機會，但是還是要酌情把握，量力而行。

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