史上最全新加坡房產地契大解析

作為全球最適宜居住城市的新加坡，近年來吸引著客戶投資客置業新加坡，相比大陸買房，中新兩國的買房交易有極大區別，以下是新加坡買房的知識要點：

新加坡購房流程：

第一步：確認購買資格

新加坡是個人多地少的富裕島國，外國人只可以購買公寓，不可以購買新加坡主島的有地住宅和政府祖屋，唯獨對頂級富豪，可以購買聖淘沙島上富人區升濤灣的有地海景別墅。

第二步：購買預算

新加坡的房產均價為5萬到10萬人民幣每平米不等，新加坡大眾市場上的公寓，2卧室戶型約為$90萬新幣起，3卧室戶型約為$110萬新幣起。除了付給開發商的購買價，外國客戶還需要為買房準備律師費用和政府印花稅。律師費用：一般為$2500 到$3500 新幣不等。

印花稅：若有新加坡綠卡，購買第一套產業的印花稅為房屋總價的8% 減$5400若是外國人，購買房產的印花稅為房屋總價的18%減$5400。

第三步：銀行貸款

新加坡的貸款利息偏低，平均約為2% 左右每年，若客戶有穩定收入證明或者有資金證明，銀行是可以給外國客戶貸款的，最高可達總房款的70% 。

第四步：準備看房

新加坡法制嚴明，其房產市場是世界上最規範最透明的市場之一，房產的交易是通過房產經紀人和律師參與進行買賣的，作為外國客戶買房，選擇一個懂得自己本國文化和語言的優秀經紀人合作，是非常重要的，經紀人在房產買賣過程中扮演非常重要的角色，建議有想法置業新加坡的客戶，都做功課，找位合適的經紀人會讓您置產業事半功倍。

新加坡房產地契大解析

地契：買賣土地的雙方所立的契約，是轉讓土地所有權的證明文件。

房屋產權：房屋產權由房屋所有權（永久性）和土地使用權（有限期）共同構成。指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利，到期后政府可以無償收回。

房屋產權年限：房屋建築產權的歸屬年限。與產權年限從20年至70年不同，新加坡一般民用住宅產權年限分為99年、999年以及永久產權。在新加坡購住宅房的房產年限最少是99年。

房屋產權證：辦理房地產權證是最關鍵的環節。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權，並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權力的唯一合法憑證。 自房屋所有權證簽發之日起，買方始取得房屋所有權。在新加坡，產權證書是由新加坡土地管理局(SLA)頒發的,擁有產業者都有產權證書,如果房產為銀行貸款，則正本由銀行保管。

新加坡私宅產權的年限分為99年，999年，永久地契共三種。在規定年期內，土地可以轉讓、買賣，使用期滿，土地使用權連同地上物無償歸政府所有，也可以到期續用，向政府申請按地價估值付費。

99年的使用權一般用於興建中檔的住宅，大都採用單元式布局，基礎配套設施完善，功能更加合理。

999年的地契，則一般用來興建豪宅，如排屋（聯排式別墅）或獨立洋房和半獨立洋房。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。

之前流通的房屋當時的地契是999年還有永久的，這些年限繼續有效。 有些999年的地契甚至是從1854年開始的。從目前的價值來看999年和永久地契幾乎是等價的。

對於普通的購房者而言，99年地契房子價格相對低，深受組屋提升者的歡迎，售價一般在每平方尺$1000新至$2000新不幣等，且對於投資客而言，房屋的租金回報率會更高。

永久地契私宅支持者認為，永久地契房屋的升值空間總是大過99年地契私宅，這是因為99年地契私宅會隨著地契年份的減少而貶值。

客觀的數據分析顯示，沒有完全壓倒性的證據證明那一種房屋更優越，而取決於當時市場的供需情況，當房地產市場是由大眾私宅領域引領的，那麼99年私宅公寓的價格漲幅往往會超越永久產權的公寓。

相反，如果房地產市場是由高檔私宅領域帶領，那麼永久地產產權的房屋就會有明顯的漲幅。

優缺點分析：

1.住宅地點

新加坡政府現在已經完全停止推出新的永久地契，意味著市場上的永久地契房屋均是之前歷史的產物，通常都不靠近捷運站附近。而99年地契的房屋通常在建設時會更注重周邊社群的質量，交通便利程度及基礎配套設施。

2.出租回報率

如上住宅地點分析所受，99年地契項目通常由於地點優越，靠近捷運和各種設施，具有較高的出租回報率。因為很簡單，無論是永久地契或是99年地契，只要項目條件相近，租金都相差不多，租戶絕對不會只因為房子屬於永久地契而多付租金。

3.選擇面上的差異

06和07年的那一波房產熱潮中，市場上大部分新推出的房產項目還是永久地契項目，但是自2008年以來，這個趨勢有了明顯的變化，房地產市場上推出的項目越來越多是非永久地契，這和新加坡政府近幾年重啟政府售地計劃，推出大量99年土地供發展商競標的政策是緊密相連的。

尤其在2011年後，非永久地契幾乎佔據了房地產市場90%的項目份額，自然對於購房者而言，在房型、位置、地點的選擇上會寬很多。

4.房屋估價的變化趨勢 – 增值／貶值

自1998年至2009年，新加坡房地產市場經歷了兩個周期。第一個周期從1998至2004年，其中1998年至2000年屬於漲幅期，2000年至2004年屬於下跌期。在漲幅期內，99年地契房地產價格漲幅較快，上漲46.2%，而永久地契項目漲幅在38.2%。

在下跌期內，99年房產也是領跌，永久地契較為抗跌。

不過在第二個房地產周期內，2004年中至2009年中，99年地契房地產的價格上升和下跌速度，卻都落後於永久地契房地產。在2004年中至2008年中的漲潮期，永久地契共管公寓價格暴漲了64.7％，而99年地契公寓價格只上升了50.6％。

到了2008年中至2009年中的退潮期，永久共管公寓下跌了26.5％，但99年地契共管公寓價格只下跌了23.8％。在排除短期的房產周期而言，在大周期上，永久項目的貶值趨勢不明顯，因為屬於土地的那部分永不貶值，擁有一間永久地契房地產，最大的好處當然是其土地價格不會隨著時間的流逝而貶值。

另一方面也是因為有限的永久地契土地供應。而99年地契的房子，最明顯的缺點就是地契許可權會一天天縮短，導致房地產價格下跌。

然而，一些外在因素卻可以減緩房價下跌的速度，如果非永久地契項目有完善的周邊設施，比如說交通便利，附近有商場，或者名校林立，項目深受買家和租客歡迎， 價格就會持守的比較好。簡單而言，非永久地契的項目建成時間越久，貶值趨勢越明顯。

5.整體出售（en-bloc）

一般來說，99年地契房地產被集體出售的機會也較小，而絕大多數成功出售的項目，絕大多數是永久地契項目。其中一個原因是許多99年地契房地產的屋齡都較小，也維修得較好，所以業主並不急著想將房子以集體的方式出售。另外一個更重要的原因是，99年地契的房子如果要集體出售，拆除重建公寓，發展商就必須支付一筆錢給政府，以便將地段的地契更新至完整的99年，花費不菲，大量吞噬利潤，而永久地契就沒有這個問題。

6.貸款和CPF使用限制

非永久地契的項目，剩餘地契少過30年的轉售房產不允許使用CPF還貸，剩餘地契在30年到60年之間的，需要貸款人的年紀+剩餘地契的年限至少過80年，才可以使用CPF還貸。所以對於30年房齡以上的老公寓而言，購買時請三思，住幾年以後如果再意圖轉售，新的買家就有可能遇到貸款和CPF限制，導致房子難以出手。

總結：

對新公寓來說，99年地契和永久地契的價格相差大概15%左右；隨著公寓的年齡增長，這個差距就會越來越大。

總的來說，99年地契的適合中短線投資者，拿到鑰匙幾年內就賣掉，收取利潤；

999年和永久地契的適合長期持有者，越久越能顯現價值。總體而言沒有任何數據可以完全證明永久地契比99年地契更具投資潛力，這真是一個先有雞還是先有蛋的問題，選擇正確的投資地點，正確的價格，相對正確的時間入場始終是任何一項成功房產投資的不二法則，希望上述分析可以為準備買賣房屋的您提供一些參考建議。

常見疑問匯總&解答：

1、外國人買房是否可以貸款？利息多少？需要什麼條件？銀行是以追求利潤為目的地商業機構，目前的貸款年利息為2% 左右。一般說來外國人有穩定收入或者資金證明的，在新加坡購買第一套房產銀行是可提供70%到 80%的銀行貸款的（具體根據個人財務狀況有一定區別，最高可達80%），貸款年限一般最長為30年（貸款最高年限為65減去購房者實際年齡，比方說購房者38歲，65減去38歲為27，該貸款者的最長年限為27年）

2、新加坡的房產地契類別？

新加坡房產地契年限主要存在三種地契形式，99年，999年，永久地契。在人多地少的新加坡，絕大部分樓盤地契為99年地契，但是999年地契和永久地契是新加坡在英國殖民時期留下的歷史遺留產物，至1965年建國后，新加坡政府發售的土地均為99年，而房產市場上存在的新樓盤地契若為永久地契或999年地契的，都是房地產開放商從私人業主手上集體收購買下來重建新樓盤再出售的。

3、永久地契和 99年地契哪個好？

一般來說，在新加坡永久地契的房產價錢比99年地契價錢要貴20%到25%的不等，如果是從投資的角度來說，這是一個比較難答覆的問題。在我們看來買房投資，99年還是永久地契並不是最重要的，影響房產投資潛力的最重要的還是地理位置，入場價錢，政府規劃等因素。比方說裕廊湖畔捷運站的周邊公寓都是99年的，其中以樓盤lakeshore residence 為代表，其升值已經超過200%，蘿蔔白菜各有所愛，買適合自己有升值潛力的才是最好的。

4、外國人可以投資新加坡哪些房產？

新加坡是個經濟高度發達但是人多地少的國度，健全的法律體質鼓勵和歡迎外國人投資新加坡房產，外國人一般來說可以投資以下房產：所有商業地產(酒店，辦公室，店面)和私人公寓，別墅洋房只能是新加坡本地人購買，但是外國人可以購買新加坡升濤灣的海景別墅。

5、新加坡買房必須要通過律師嗎？費用是多少？

新加坡房產交易一般都通過律師交易，特別是若有銀行貸款就必須通過律師參與交易，買賣雙方都會指定各自律師代表各自客戶交易，律師可以很好的代表自己客戶利益，確保房產的交易是合法正規，受法律保護的，律師收取的律師服務費用為2500 到3500新幣不等（僅供參考，具體金額會根據房產價格有一定區別）。

6、外國人不在新加坡是否也可以購買房產執行交易？

房產買家若果無法抵達新加坡簽署相關法律文件執行交易的話，有至少兩種方式成功執行產權交易。第一種：買家可以通過律師準備授權書由買家簽名指定授權自己在新加坡的親戚朋友全權代理執行產權交易，中途需要去一趟就近的新加坡駐的大使館或領事館簽署相關交易文件。第二種：買家可以通過自己的律師或者房產中介將相關法律文件快遞到買家目前實際所在地由買方簽署后在寄送回新加坡自己指定的律師，中途買家需要去一趟就近的新加坡在的大使館或領事館簽署法律文件。

7、投資新加坡房地產買家小於21歲可以嗎？如果買家沒有21歲是不可以把名字加入產權證書的，在新加坡法律規定，年齡沒有21歲者簽定的所有法律文件是無效不受法律保護的。

8、新加坡房地產的房產稅率是多少？新加坡稅務局收取房產稅分兩種，一種是屋主本人實際自住，另外一種是房產整套對外出租，稅務局會根據你的房產所在區域的平均市場價值，科學的來評估你的房產稅，比方說白富美王小姐有套房產的市場租金被稅務局認定為每月3000新幣每月，一年下來王小姐的房產每年就能產生$36000新幣的價值或者收益（ANNUAL VALUE）。1：如果自住，稅率按如下收取：$36000 X 4%=$1440 新幣/年2：若是出租，稅率按如下計算$36000 X 10%=$3600 新幣/年

9、若人在國內，購買產業可以委託經紀託管嗎？可以的，新加坡有經紀人專門給客戶提供產業託管服務，讓您即便身在國內，你的新加坡產業都將得到經紀人很好的打理。

10、投資新加坡房產，交易時間需要多久？不論你是購買轉售公寓還是和開發商直接購買期房，新加坡產業交易流程已經法律流程化，一般來說轉售公寓交易完成時間為10周，期房完成交易時間為8周。