北上廣首套房利率最高上浮20%,房—你還買嗎?

5月剛剛經歷過調整的房貸市場，又迎來新一輪收緊。

近日，近日北京、上海、廣州多家銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%，購房或炒房成本大幅提高，市場再次熱議樓市拐點。

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首套房利率全面上浮，銀行看人「下菜」

6月5日，北京房貸利率迎來來今年以來的第四次上調。

據新京報消息，多家中介和銀行證實，北京地區部分銀行的首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%，其中補按揭和接力貸最低為基準利率的1.15倍；二套房貸利率仍然實行在基準利率基礎上最低上浮20%。

據悉，新的房貸利率政策從6月5日開始執行。如果在6月5日前錄入個人信貸系統或者貸款者提供的網簽合同顯示的網簽日期在6月5日前，仍按原款利率政策執行。

另有部分銀行雖未明確上浮首套房貸基準利率，但是由於額度極為有限，在實際執行中需要議價，也相當於利率有所上浮。

同日，上海房貸市場也再起波瀾，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。據看看新聞，民生銀行的房貸部門召開會議，宣布從6月5日也就是今天起，首套房按揭貸款執行利率不得低於基準利率的1.1倍。中信銀行則直接將首套房貸利率上浮20%，也就是基準利率的1.2倍。

與北京上海一樣，廣州多家銀行首套房房貸利率上浮，要求審批利率不低於基準1.1倍。據南都，包括民生銀行、中信銀行、浦發銀行在內的多家銀行早已上浮首套房的房貸利率。某股份制銀行廣州個貸部負責人表示，他們上個月就已上浮10%，而且沒有額度，「我們現在都不敢接單了，怕放不出款」。

由於房貸額度緊張，廣州部分銀行甚至出現看人「下菜」的現象。據南都，某銀行客戶經理建議，如果客戶能夠接受揭貸款利率較基準上浮20%，就可提前放款，否則就得排隊。不過，該涉事銀行回應稱，並非強制要求。

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貸500萬還1065萬，購房成本狂升

那麼問題來了，新的房貸政策對購房者有多大影響？

見聞君算了一筆賬，假設在購買一套總價850萬元的一手房為首套房。除去3.5成的首付后，需向銀行申請一筆500萬元的商業貸款。如果按照等額本息方式還款，貸款期限為30年，基準利率4.9%。

如上圖，以首套房貸利率85折計算，每月還款額為24363.39元，還款總額8770820.35元；

如果變成基準利率的1.1倍，每月需還款28045.34元，還款總額10096321.14元；

如果變成基準利率的1.2倍，每月需還款29592.87元，還款總額10653432.46元。

可以看出，如果利率上浮20%，比85折時每月多還5000多元，利息比本息還多65萬，總還款多出近190萬元，貸款成本大大提高。

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拐點來了嗎？房價會不會繼續下跌?

近期房地產市場降溫，從走勢看信貸收緊等樓市調控政策是最主要原因。那麼此次信貸再收緊，房價會不會繼續下跌呢?

我們先看一下一線城市的成交量。見聞君在周日的文章提到，天風證券研究所數據顯示，截止2017年4月，一二線城市整體來看，多數城市年初至今價格普遍上漲10%以內，部分城市年初至今上漲超過10%或下跌。

一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷售面積同比收縮超過20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。

二手房方面，17年以來北京、上海成交面積已經連續負增長，深圳16年6月之後交易量就開始了負增長。17年4月，深圳交易量同比-67%，價格同比5%。廣州是一線城市中唯一沒有出現交易量負增長的城市，但交易價格同比僅為6%，向深圳收斂，遠低於北上。

二線城市年初至今房價仍在普遍上漲，但大多數限購城市的銷售面積下降。

然後，我們看到，最近兩天傳的很火的「通州、亦庄二手房降價20%」只是個案。

5日，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者採訪時表示，由於目前市場本身交易量少，從我愛我家門店統計的樣本相對有限，再加上有的業主急於成交，導致個別二手房降價明顯，但這僅是個案，不能完全反映整個市場情況，未來價格走勢還有待觀察。

最後，房貸利率估計還會進一步上浮：

某股份行個貸部負責人表示，下半年銀行的房貸額度會更緊張，房貸利率估計還會進一步上調。

中原地產首席分析師張大偉也分析認為，目前資金成本繼續上升，包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對於大部分銀行來說，已屬於低利潤產品。所以，預計後續銀行將逐漸從目前的基準為主提高至基準上浮。

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小結

由以上可以得出，房地產市場交易量普遍收縮；價格不再狂飆，變為小幅上漲，漲速明顯回落，大跌只是個案；下半年房貸利率估計還會進一步上調。房價會不會迎來拐點，我們拭目以待。

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