各種調控政策不斷落地實施 中國樓市出現三大轉折

2017年行至過半，房地產市場也在新一輪密集調控下，冷卻降溫進入「下半場」。隨著各地五花八門的調控政策不斷落地實施，樓市出現三大轉折。

一二線城市房地產市場熱度和走勢的變化，是今年以來樓市最明顯的轉折之一。

本輪樓市上漲始於2015年，先由一線城市拉動，隨後2016年熱度逐漸轉移到二線城市。進入2017年後，樓市出現逆轉分化，熱點城市在調控中降溫，而此前表現疲軟的部分三四線城市房價開始補漲。

官方數據顯示，6月份一線城市新房和二手房價環比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線城市房價兩年以來出現的首次環比下降。6月份，北京和上海新房價格環比均出現負增長。

7月一二線樓市降溫持續。安居客發布的數據顯示，包括廈門、南京、天津等熱點二線城市在7月份房價出現環比下降。

去年曾零首付鼓勵大學生買房去庫存的瀋陽樓市近期出現大反轉。短短一年半時間內，瀋陽樓市從偏冷到過熱，近期更是加入限售大軍，以抑制投機。

8月2日，指數研究院發布的數據顯示，7月受監測的29個主要城市商品住宅成交面積環比下降8.69%，近六成城市成交環比下滑；29城樓市成交同比下降約26%。

作為資金密集型產業，房地產業的發展周期往往與資金鬆緊密切相關。在降槓桿、擠泡沫等政策導向下，今年以來無論是前端的房企發債融資還是末端的購房貸款，均出現信貸收緊的跡象，資金成本上升。

由於境內融資受限，大量房企轉戰海外融資。據中原地產研究中心統計，2017年前7個月，房企海外美元融資額度創下歷史新高，同期，房企融資成本明顯上升。

末端的房貸也在收緊。央行近期發布的《區域金融運行報告(2017)》明確指出，在支持居民合理自住購房同時，嚴格限制信貸流向**投機性購房。央行數據顯示，2017年上半年房地產貸款增加3.04萬億元人民幣，比上年全年佔比低6.7個百分點。其中，個人住房貸款餘額增速比上年末回落5.9個百分點。

多地房貸利率折扣減少、首付比例提高。融360數據顯示，6月首套房平均利率為4.89%，環比上升了3.38%。以北京為例，「3·17新政」實施以來，北京首套房貸款利率以基準利率為主流，部分銀行上浮10%。

央行調查統計司司長阮健弘此前曾表示，房地產信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率和期限均有所下降，這些變化有利於抑制房地產泡沫，促進房地產市場平穩健康發展。

從廣州、瀋陽等地試水「租購同權」，到鄭州、無錫將租賃行為納入落戶條件，再到上海、北京、佛山等地出讓100%由開發商建設自持商品房的地塊，租購併舉政策開始真正落地。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，在7月份各地出台的33個政策中，有9個政策直接或間接地涉及了租賃市場的內容，這和上半年頻頻收緊購房政策的導向出現差異。

從購到租，不僅意味著在住房供應體系方面開始「補短板」，還是調控思路的重大轉變——從以往的側重調控房價，轉移到建立多元化的住房供應體系，以滿足居住需求，從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。

鏈家研究院院長楊現領在接受中新社記者採訪時指出，租售同權就是樓市長效機制的一個重要方向，房地產市場由此將新房市場、二手房市場、租賃市場「三足鼎立」的階段，在不同地方形成「一二線城市二手、租賃為主，三四線城市新房為主」的住房供應結構。

在長效機制加速建設的背景下，楊現領認為，未來房地產政策將體現一些新的邏輯：為保持政策的穩定性，短期內不會頻繁大幅刺激或大幅打壓；如首套房首付等重要政策可能會長期不變；最為重要的是，各地政策將會具體問題具體分析，「一刀切」的做法或逐漸退出。

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