真相！「中國房地產之父」告訴你未來房價怎麼走？

1998年，孟曉蘇們把住房是經濟新增長點和新消費熱點這「兩新兩點」形成了理論，並研究出一套房改的思路。

25年過去，改革未有盡期，比如土地問題，孟曉蘇說： 「歷史上的供地減少已經成為定局，所以未來的房屋產出肯定很難大幅度上升。很多城市不是沒有土地，而是沒有把土地利用在該用的地方」。

■ 本文來自 | 莫言·星火記者聯盟

作為房改方案的設計者之一，孟曉蘇對房地產業的發展脈搏把握準確、思路清晰，具有很高的前瞻性。

孟曉蘇執掌中房集團期間不斷推進住房制度改革，他系統、專業的思想對房地產業的發展產生了重要影響，被譽為「房地產之父」。

今年68歲的孟曉蘇早已過了「知天命」與「耳順」的年紀，還有什麼想實現的夢想？

在7月7日接受房地產報記者專訪時，孟曉蘇沒有過多思考便脫口而出：「要說還有什麼理想，我就希望能夠在行業里儘快建立一個長效機制，讓房地產的發展，包括調控政策能夠儘快地走向規範治理的正軌，不至於再出現大起大落的現象。」

他堅持認為：房地產仍是拉動國民經濟發展的重要產業，拉動力將會持續若干年。

房地產稅征起來也並不複雜，有人把它設計得很複雜，是因為他們不想讓房地產稅落地。

記者：怎麼看房地產稅在長效機制中的作用？

孟曉蘇：房地產稅是在2003年由中房集團最早提出來的。從1998年啟動房改到2003年的5年時間，居民已經從沒有房子變成有房子，而且我們預見到，今後會出現有的人房子多、有的人房子少的情況。

所以徵收房地產稅就是適應了這個變化，過去老百姓沒有財產的時候你沒有辦法徵稅，有了財產之後就需要徵收這道稅，就是走國際通用的徵稅方式。

過去我們不是沒有房地產稅，而是徵收的主要是房產流轉稅。我們當時提倡的就是增加「保有稅」，同時減少「流轉稅」，這應該是房地產稅制改革的一個方向。

現在不征房地產稅會使得兩部分人受害：

一是農民，因為政府現在是用廉價征地高價賣，土地收益少量返給農民，多數還用來建設城市，用這個辦法來把城市建設不足的資金補足了。那麼農民的利益多少是被剝奪了。

第二是最後買房子那個人群。你看最後把地價拉得高高的，把房價拉得高高的，讓最後買房的群體攤掉所有的城市建設費用，可是原來有房的人就不需要承擔了。

而這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。我們現在是從弱勢群體那兒拿錢來補貼已經有房子的這些群體，這個制度設計就出了毛病。

所以按照房地產稅的制度設計，各家都能夠在持有階段出錢，這樣使得城市建設有正常的財政收入，才能有合理的財政支出，應該是這麼一個思路。

記者：房地產稅遲遲不能落地，是因為太複雜嗎？

孟曉蘇：房地產稅征起來也並不複雜，有人把它設計得很複雜，是因為他們不想讓房地產稅落地，當然有些人直接就說70年土地使用權的問題，其實那不是問題。國外、境外向私人租的地與向政府租的地也一樣征房產稅。

簡單的辦法就是引進國外的稅法並讓它符合的實際。比如對什麼房子徵稅？只需要按照國外的辦法辦，對所有的房子城鎮房屋都徵稅，叫「盡房皆稅」。

為了照顧公平，征完后，按照國外的辦法退稅，即以家庭的條件作為依據來退稅。到底是按照評估值還是按照原值呢？我主張按照原值，好計算。房子賣了、新人買了都是按照新的購置原值來徵稅，這樣就把原來在房產獲取階段所形成的差異慢慢抹平了。

記者：從哪些房子起征呢？

孟曉蘇：最簡單的辦法，從小產權房起征。小產權房沒有交過土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產權房起征房地產稅阻力小，納稅後房屋就合法了。

稅率可以征高一點，比如說征2%，這就是國際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來了，這個比宣布為大產權房補土地出讓金要強。

還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對物權法中規定的「自動續期」就放心了，就不用考慮70年補不補錢的問題了。

記者：房地產稅徵收有時間表嗎？

孟曉蘇：我也不清楚，誰下決心也不容易。減稅容易加稅難，但我覺得社會上要形成這麼一種呼聲，認為征房地產稅是公平的，是實現社會公平的一種途徑，不增加房地產稅而聽任按照原有的辦法，去繼續讓農民和城市裡新買房的年輕人承擔全部的城市建設費用，是不合理的，是不公平的。

勸年輕人：有條件趕緊買房

房價問題，要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這麼多年來房價處於一個上升通道，未來若干年之內還是有上漲空間。不排除局部會出現房價下跌的情況，但總體上還是上漲。

記者：您怎麼看現在的房價問題？

孟曉蘇：有很多人用國外完善的房地產市場和純粹的房地產市場角度來看，這個是不了解的國情。有不少人說的房價這麼貴，老百姓買不起，還拿出最貴的房子和平均工資對比，說是收入房價比。

但是這些人不知道，很多老百姓的房子不是拿現在的這個價格買的，你比如說有很多的拆遷戶就沒花錢，有很多現在很值錢的房子是房改房，當時只花了幾萬、十幾萬塊錢就把它買下來了，這部分佔全國的城市住房不少。

至於說最後那套商品房，你不知道那套商品房裡背了幾套拆遷戶房子的錢吧？所以這個數據拿出來是烏龍。這些年說房價會下降的這些人的說法，都被實踐證明是荒謬的。

我對房價趨勢的看法是三句話：短期看供求，中期看結構，長期看通脹。「短期看供求」，比如供給側改革裡面土地供給就不足夠，加上現在看起來大城市、一線和部分二線城市商品房供應不夠。

「中期看結構」指的是，到底房屋供應里有沒有足夠的保障房供應，有沒有足夠的各種政策含量的房屋供應，在這方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。

第三個是「長期看通脹」。房價歸根到底還是一種貨幣現象。全世界的房價都在長期上漲。你看有些國家的房價雖然有漲有跌，但是從長線來看是上漲。

記者：您前面也講了現在該買房。

孟曉蘇：對，有條件買房的就可以買，因為房價還是在繼續上升的過程之中，我這些年從來不會勸人家不要買，我認為你有需要就儘早買。從長線就能看出來這種財富升值。

另外，我們提倡大力發展保障房，包括公租房。有人說願意租，那就要給他們提供更好的租賃條件。

總體上我認為繼續向老百姓宣傳房價會下降是不對的，歷史已經證明了這些觀點的荒謬。要實事求是地講歷史，讓歷史告訴未來。這麼多年來房價處於一個上漲通道，未來若干年之內還是有上漲空間。不排除局部會出現房價下跌的局面，但總體上還是上漲。

假如去除了現在行政干預的因素，那麼房價逐漸上漲是平穩的，如果是用政府的這隻手去壓抑它的話，就會顯現出漲漲落落的局面，變成小周期。其實這種作為最終是沒有效果的，反而會浪費大量的行政資源。什麼時候房價會出現明顯的漲落，就是要在二手房為主的市場上才會出現。

記者：從這個角度來看，您對於當下租售並舉制度是贊同的。

孟曉蘇：非常贊同。原來經濟適用房只售不租是不對的，當時我們就主張應該要發展租賃市場。現在租售並舉，而且根據各地的不同情況，這本來就是市場上已經出現的一種潮流。我們需要用各種各樣的機制去滿足居民的需要。

我認為，市場經濟不需要有政府過多的壓抑，我們只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問題上給予足夠的政策，商品房就應該用市場的方式解決。不同的購買者和租賃者會在市場上找到自己的定位和選項。

積極推動政策轉型

我們要明確地講出來，房地產仍然是拉動國民經濟發展的主導產業，它的拉動力將會持續若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經濟發展的客觀實際。

記者：您當下最關心的事是什麼？

孟曉蘇：我現在最關注大量地方政府借債形成的資產。我現在擔任董事長的匯力基金就是在努力推動政府資產證券化。由我們參加，在國務院發展研究中心設立了政府公共資產證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔任組長，請了全國政協副主席陳元同志作為總顧問。

我們希望能夠通過我們的課題研究，推動地方政府把已經形成的100多萬億元的資產拿出一部分來做證券化，積極化解地方債。

總結語：房地產仍然是拉動國民經濟發展的主導產業，它的拉動力將會持續若干年。媒體要把它講出來，不要諱莫如深，這樣才能反映經濟發展的客觀實際。