20.64億！上海西岸開發3家聯合體！低溢價摘得徐匯龍華商辦地

4月24日，徐匯龍華街道一宗商辦地通過招掛複合方式成交，上海西岸開發等3家企業聯手，以0.49%的低溢價拿下該地塊。據了解，這也是今年以來首宗以招掛複合方式出讓的地塊。

根據上海市規劃和國土資源管理局的信息，珠海垣石實業有限公司、珠海萬印企業管理有限公司、上海西岸開發(集團)有限公司聯合體；蘇州耀龍投資管理有限公司；上海瑞新房產經營有限公司，分別以最高有效報價20.64億元、20.62億元和20.56億元成為中標候選人。

地塊信息徐匯區龍華街道N11-08、N15-01、N15-05地塊

☑ 範圍：東至龍華港，南至龍華西路，西至龍華路，北至居民小區

☑ 出讓面積：49154.4平

☑ 起拍價：205400萬元

☑ 成交價：206400萬元

☑ 成交樓板價：21327元/平

☑ 容積率：商業用地 1.05、商辦 2.7

☑ 溢價率：0.49%

☑ 土地用途：商辦用地

☑ 成交日期：2017年4月24日

☑ 出讓方式：招掛複合

☑ 競得方：珠海萬印企業管理有限公司,上海西岸開發（集團）有限公司,珠海垣石實業有限公司

1出讓要求

1、地上建築面積：:N11-08地塊:73911.7平,15-01地塊:21411.6平,N15-05地塊:1457 平方米；

混合用地各用途建築面積比例： N11-08地塊:商業地上建築面積不大於50%，辦公地上建築面積不小於50% ；地上建築限高 N11-08：24米，局部40米；N15-01：12米；N15-05： 12米 ；

2、地下建設用地規劃性質為商業、停車庫 ；地下總用地面積：53523.6 平；地下總建築面積：119889.00 平；地下經營性建築面積：115599.00 平，其中：商業建築面積： 73205 平，非住宅配套停車庫建築面積： 42394 平；

3、該地塊內應設置不低於用地面積10%（計4916平以上）的公共環境空間（包含公共空間、公共通道等），公共空間建成后24小時向公眾開放,結合商業辦公部分設置的，建成后產權歸受讓人所有，由受讓人負責運營管理；

4、公共通道：N15-01地塊內設置南北向寬度不小於6米，長度不小於139.5米（用地面積不小於837平）的公共通道；

5、N11-08地塊內部需設置公共通道並保證龍華塔與龍華港間視線通廊的貫通。N11-08地塊沿龍華港需設置不少於6米的防汛通道，注重公共空間品質的打造。N15-01地塊與N15-02地塊相鄰部分應保留現狀圍牆，建設過程中減少對居民的干擾；

6、受讓人須帶建帶管N15-04、N15-06兩處綠化帶，土地面積分別為1200.14平、2702.24平。公共綠地建設標準不低於1000元/平，管理標準不低於綠化一級養護標準，費用由受讓人承擔。公共綠地須按國家和上海市有關規定建設，建成后產權無償歸綠化部門；

7、開發項目規劃道路及綠化用地下地下工程應整體持有，如遇公共利益需要，受讓人應予配合。後續方案設計應與周邊地塊保持整體統一，不得設置圍牆，需經專家論證，鼓勵出讓地塊建築底層架空，用於公共活動和公益性用途，可不計入容積率，使用權及經營管理權歸政府所有。底層架空凈空高度原則上在4.5米左右，不得低於3米；

8、N15-01地塊規劃有一處公共停車場（庫），需在滿足該地塊規範配置數量要求的基礎上，再配建100-150個停車泊位。公共停車場（庫）須整體按出讓年限持有，向社會保持開放。N11-08地塊和N15-01、N15-05地塊停車位總計不大於1300個，鼓勵地塊滿足自身要求的基礎上，對外開放；

9、商業、辦公地塊建築外部空間需對外開放，合理布局室外場地。與周邊地塊對接，形成連續舒適的城市公共開放空間和慢行系統；

10、受讓人同意本合同項下出讓宗地建設項目在交付土地后 12 個月內開工，在交付土地后 48 個月內竣工；

11、本合同項下出讓宗地中的綠地率為 N11-08：15%，N15-01：10%、N15-05:10% ，綠化面積不小於 6284.4 平方米，本合同項下出讓宗地實施裝配式建築應滿足相關政策、標準等文件要求，裝配式建築面積的比例為：100.0 %，建築單體預製裝配率不低於 40 %；

12、本合同項下出讓宗地中建築應當達到的綠色建築標準為： 根據《上海市綠色建築發展三年行動計劃（2014-2016）》的要求，該地塊應按照綠色建築二星級標準建設；

13、該地塊需設置一處建築面積866平金融服務網點，一處建築面積350平郵政網點，總建築面積在3%以內上下浮動，按毛坯標準交付。位置均在N11-08沿龍華路一側，房屋為多層或高層樓宇，上下層需垂直連為一體，底層需位於所在樓宇的一層，底層門面寬幅應不小於12米，底層面積不小於總建築面積的50%。未經出讓人同意，金融服務網點及郵政網點不得出租及轉讓 。

14、受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持除第二十一條第三項所提及金融服務網點、郵政網點外地上、地下全部商業物業（計131813.5平以上）不少於20年，具體建築面積以審定方案為準。受讓人應當自項目規劃土地綜合驗收通過之日起自持建築面積不低於40%（計14782.34平以上）的辦公物業不少於20年，具體建築面積以審定方案為準 。

15、地塊位於龍華歷史風貌保護區內，應引進具有建設與運營大型商業商務樓宇經驗、具有文物保護性開發或歷史文化風貌區開發經驗，以持有物業為主、具有國際影響力的優質開發企業落戶，建設一個集歷史、文化、商業、休閑辦公於一體的城市濱水商辦綜合體。

2地塊現狀

場地平整，吊車進入場地；地下建築設施已經動工。

地塊西側現狀

地塊東側現狀

地塊北側現狀

地塊四至

地塊南側龍華西路，雙向四車道。高峰時段車流量較大。

地塊南側和東側緊鄰水系

地塊東側規劃道路

地塊西側龍華路

西側龍華路一段正在市政施工狀態

龍華路與龍華西路交叉路口，地塊緊鄰龍華寺。

區位交通

軌道交通11號線、和3號線都集中在龍華板塊的西側，公交線路有20餘條。 軌道交通7號線的建設和龍華路的拓寬，使板塊內逐漸形成「三軌一環」的立體交通網。

地塊緊鄰軌道交通11、12號線龍華站

龍華西路上有公交44路終點站

龍華路拓寬工程施工中

3區域規劃

龍華旅遊城設計規劃

龍華板塊地處徐匯區中部偏東，位於漕溪路、老滬閔路以東，石龍路—龍吳路—龍華港以北的徐匯內環以外區域。該板塊東臨黃浦江，依託龍華旅遊城、龍華機場地塊的開發以及上海南站和徐家匯商圈的輻射，正成為徐匯區樓市發展的新熱點。

龍華濱江地區與世博會會址隔江相望。該板塊靠近八萬人體育場，同時還受到徐家匯商圈和上海南站的輻射，加之世博和臨江等概念，具有良好的發展前景，使該區域的未來格外引人關注。

這一區域主要以龍華旅遊城為核心，作為上海中心城區少有的千年古鎮，板塊內的旅遊資源非常豐富，歷史悠久的龍華古寺、龍華古塔與龍華旅遊城、龍華烈士陵園一起組成了龍華旅遊區。 板塊內的龍華寺等核心區域已形成了充足的人氣，配套也較成熟；漕東路、田東路一帶是配套相當成熟的生活社區。