從最新統計公報看15城的房價未來 – 中國拐點下的人口爭奪戰

編者按：還是那個特姐，還是那個數據控。在任志強后，很少能有一個人能像特姐這樣，針對房市的每篇文章，都會洛陽紙貴。像《北京房價瘋狂再起，比滬深貴40%，頂在哪裡？》、《城市GDP水分比拼買房攻略》、《北上深的房子，還能買嗎？》、《歷次「認房認貸」的慘痛記憶：兼論買房路線圖》等等，均引起了全網轟動廣泛討論。今天格隆匯再次隆重推出特姐的深度研究《從最新統計公報看15城的房價未來–拐點下的人口爭奪戰》，請速速收藏！

春節后城市們又來了一輪調控，花樣翻新，出了很多有創意的調控辦法，除了各種限購限貸，還新出了限賣。這可真奇葩，這哪裡是調控，這是凍結市場，防跌。

限賣之下，各種檄文出爐，動輒要絞殺圍獵中產階級，要關門打狗。請問，這些作者難道認為圍獵中產階級和關門打狗都是堂而皇之正義的事業嗎？我想，即使我們無法像陽光一樣透明美好，起碼可以不讓心裡充滿惡意和仇恨吧？我們不能因為高房價仇恨批判個人，因為個人在機制里是被動的，機制不改變，任何個人進去都是一樣的選擇。

不少朋友問我怎麼看市場，我覺得在這種紛紛擾擾之下，保持一顆淡定純凈心最重要。

駕校教練不是說了，看向遠方，掌握平衡。

遠方是什麼？遠方是一個城市的未來，是你選擇在此置業時內心對它的藍圖描繪。房價短期看金融，中期看土地，長期看人口，房產的遠方就是人口，只要一個城市的人口持續保持較高速度增長，房價不會出現問題。

人口是房價的根本，比其他任何因素的影響都要深遠得多。

我下面會分章節闡述一下全的，各區域的，以及重點15城市的人口狀況。

一、人口的拐點和城鎮化的基本結束

人口增長率

我們都知道由於計劃生育，人口自然增長率從1971年開始一路下行，人口結構也不斷惡化，但是差到什麼程度呢？先看看下面的人口增長率圖：

從上圖可以看到，人口增長率已經從1970年代的3%左右一路不回頭，降到現在的0.5%左右。2015年的自然增長率甚至低於0.5%，這個數據不但遠低於美國的0.9%，也低於英國法國西班牙的0.5% - 0.65%，更不用說印度的1.31%，在主要國家裡，只高於日韓這兩個東亞鄰居。

為何歐美髮達國家人口增長率也高於中日韓？我覺得主要跟都市化有關，工業化改變了以前世代越富裕人口越多的狀況，這一點尤其深重的體現在了東亞的經濟體，日韓都是典型的大都市圈經濟，一個東京幾乎把日本1/3人口吸走了，都市的壓力以及更多元的生活方式使得生育率下降。在大都市裡，即使一個人也可以豐盛的生活，也無需向任何人交代。

勞動力人口增量

如果說總人口增長率(相對數)還是微小正數的話，那麼，適齡勞動力人口在2014年出現了絕對的減少，流動人口也恰好在這一年減少，這些都契合了著名的「劉易斯拐點」。

城鎮化

總有人說的城鎮化率只有57%，比發達國家的70%-80%差很遠，所以房產市場還會繁榮很多年。其實，這裡存在一個很大的漏洞，那就是，這個57%指的是戶籍人口的城鎮化率。

事實上，很多農民已經流動到了城市，只是因為種種原因，比如說大城市不好落戶呀，他們自身不願意放棄土地呀，沒有在生活打工的城市落戶而已。

這部分流動人口是多少呢，大約是2.5億！

如果算上這個人口，實際生活工作在城鎮的已經10.3億，城鎮化率已經75%。

國家統計局的非農就業人口也可以體現這一點：整體就業人口是7.745億，而從事第一產業的是2.19億，按比例算，非農就業人口已經達到72%。

城鎮現有住宅面積是多少呢？

從國家統計局可以查到，從1996年到現在共竣工住宅面積是323億平米，這個數據包括城鎮各種經過驗收的住宅。那麼，1996年之前有多少平米住宅呢？1995年的城鎮人口大約是3.5億，人均住宅使用面積大約是12平米，因此，1996年之前的存量大約是45億平米。

323+45=368億平米，這就是迄今城鎮住宅存量面積，這些是經過政府建設部門竣工驗收的面積。

我們按照實際的10.3億生活在城鎮的人口計算，人均也達到了35.7平米。

所以，無論從人口來說，還是從存量住宅來說，整體的城鎮化已經接近尾聲。

二、房地產的拐點在哪裡？

人口的拐點，並不完全吻合房地產的拐點，一是房產是經濟的一部分，充滿了複雜性，二是人口存在結構差異，即使總人口相似，人口結構會存在很大不同。

我今天引進一個新的人口概念，那就是「25-40歲人口」，我稱為「黃金人口」：這既是購房主力軍年紀，也是一個人工作生產能力最活躍的階段，是人能呈現給社會的黃金時代。

我們來考察一下這部分人口的狀況(見下圖)：

(註：25-40歲的人口數量是以現在的人口，按照自然年齡增長平移的。因為這個年齡段死亡率不高誤差不會大)

可以看到，25-40歲人口將在2024年出現首次下降，其後更是江河日下，從2024年的3.2億降到2035年的2.2億，再考慮到死亡情況，10年間，黃金年齡人口減少1/3。

因此，我認為：整體的拐點(包括房地產拐點)出現在2023-2024年前後。

黃金時代人口的持續減少，不僅僅會影響房產，它將會使徹底告別黃金時代。

三、區域之間人口的流向：誰吸誰的血？

整體來看，城鎮化已經進入尾聲，房產的拐點也會在2023- 2024年前後出現。不過，向都市集中的都市化還在一二線城市進行著，這將會是一個吸血的時代，有城市繼續繁榮，有城市加速衰落。

我們首先看一下地區之間人口的流動，看看誰的人口流向誰。

有很多互聯網數據揭示人口流向，今天我用各地的人口結構來印證一下互聯網數據(註：以下人口數據都來源於國家第六次人口普查和2015年的1%抽樣調查)。

結論很清晰：

1)少子化：0-14歲少兒比例在20-25%是正常，在15-20%是少子化，小於15%是超級少子。可以看出來，整體的少子化是非常明顯的，而北京、天津、上海、江蘇、浙江更是超級少子；

2)老齡化：60歲以上人口占10%就是老齡化社會，可見，所有省份都已經進入老齡化社會，而超過14%的超級老齡化省份也很多，有北京天津河北山東河南上海江蘇浙江安徽湖南湖北四川陝西重慶；

3)超級少子化和超級老齡化指標都沒入圍的省份，僅剩江西、廣東、廣西、福建；

4)從15-59歲壯年人口佔比，可以看人口流動：壯年人口佔比低於70%的省份，基本是人口流出地區，可以看到，京滬津還是具有比較強的吸血力的，雖然自身嚴重少子老齡化，但是青壯年比例比較高。浙江、廣東做為省來說，也有比較強的人口吸引能力。河南、江西、湖南、廣西、四川、重慶人口流出相當明顯；

5)由於都市圈的逐步成型，各個城市出現了自己的人口票倉：從區域來看，京津冀以及河南山東一帶是北京的主票倉，北京天津主要吸走河北、河南人口。長三角是上海的主票倉，上海主要吸走安徽人口。兩廣和江西、湖南是廣東的主票倉，廣東吸走這三個省份的人口。其餘的湖北、四川、陝西、重慶、福建，誰也不是誰的主票倉，人口一部分流向一線城市，大部分流向自己的省會了。省會城市的主票倉基本就是本省各地市人口；

6)用票倉概念結合互聯網數據，可以大致看出來人口的流向，京津滬浙江廣東具有吸血能力。

四、從最新統計公報看哪些城市人口增長強勁

陸陸續續有各城市的統計公報出爐，儘管還有不少沒出，但是，主要城市的都已經有了。

強勢區域是京津滬和浙江廣東，但是還看不出來各個主要城市的人口流向，比如說河南四川以省來看人口流出，但是鄭州、成都可能是人口流入，因為各個省會也有自己的票倉。

下面我用最新出爐的統計公報里的數據來進行分析。

首先看一下常住人口總量及增量，如下表：

1)除了京、滬、蘇州、南京，主要大城市的人口增速都超過了全國的0.5%，說明人口還是向都市集中的。所以，在吸血時代，大家注意，不要再跑出大都市買房了。

2)廣州、深圳表現驚艷，可能是京滬疏散人口的主要受益者；

3)長沙、杭州、成都成績也很靚麗，杭州一反前幾年的頹勢，勁增17萬人口，這也許得益於其新經濟的發展；

4)鄭州、武漢、濟南、青島、天津算是差強人意，不功不過；

5)廈門還是很不錯的，本身就是個小城市，增加6萬多人不算少。合肥也算及格。

6)京滬人口增長停滯，是由於主動疏散，但，蘇州和南京怎麼了？