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2021/12/25
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50-60萬可以買哪裡的房子？
買住宅，首付勉勉強強；買公寓，面積小還要公司名義（二手5成首付肯定也是不夠的）；那麼，宅基地呢？
網路上掛出的番禺宅基地轉讓信息，最便宜的僅約2700/平，而據中原研究發展部統計，番禺8月的二手房成交均價是2.65萬/平！價格幾乎相差了10倍！
雖然信息的真實性有待考究，但宅基地價格確實非常誘人，而且宅基地地方大，一旦遇上拆遷，還有可能身價翻倍，所以越來越多的購房者把目光投向了這些地方。
不過，這些村/城中村裡的宅基地，真的能買么，風險有多大？
就等拆遷了，能拿到賠償就好！所以，拆遷的高額補償可以拿到嗎？按照法律程序簽了合同，做好公證，就有保障了嗎？好怕風險大城裡人能買么？這麼便宜，而且自建幾層，無論出租還是自住都不錯啊！高風險高回報吧宅基地就是小產權房嗎？做好公證了，就沒風險？？
上周五晚，小妹就請來了南方福瑞德律師事務所的高睿明律師，來為大家解疑釋惑！
2004年8月，陳某22萬買下了白雲區某村周某的宅基地，三層半框架結構，建築面積280平方米。
當時，雙方交易簽訂了規範的《房屋轉讓協議》，不過由於農村宅基地房不允許買賣，所以協議無法進行公證，作為替代，最後陳某和周某又簽訂了一份《贈與合同》並完成公證。
之後，陳某又花費了55萬裝修好了房屋用於自住，一切本該是圓滿了，誰料10年後，房屋會因為拆遷而再生變故。
2014年，該宅基地房要拆遷了。拆遷補償價格遠遠高於原房屋的買賣價格，利益當前，周某便將陳某訴至法院，要求10年前簽訂的轉讓協議、贈與合同全部無效，並交回宅基地及上蓋建築物！
最終結果，法院判定當年雙方簽訂的《房屋轉讓協議》和《贈與合同》均無效！
估計當時陳某聽到判決的時候是這樣的...
明明陳某在交易時都做足功夫——操作規範，還做了公證，為何法院竟都不認賬？
集體土地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者的特定身份相聯繫，在一定程度上具有福利性質和社會保障的，所以，僅限於一定條件下在集體經濟組織成員之間轉讓，不允許通過房屋買賣等方式轉讓給本集體經濟組織以外的民事主體。而且宅基地的政策是一戶一地，也就是說原則上，每一戶只能擁有一塊宅基地。
而案例中，受讓人陳某非本村集體成員，因此周某與陳某簽訂的《房屋轉讓協議》雖是雙方真實意思表示，但由於該《房屋轉讓協議》，違反了法律、法規的強制性規定，應屬無效。關於贈與合同，雖然該贈與合同已經過公證處公證，雙方變相操作，簽訂了《贈與合同》並進行了贈與公證。但其實質是以合法形式掩蓋非法目的，因此，該贈與合同應為無效。
通過這個案例，大家應該可以清楚了到，宅基地在非同一村集體中轉讓的合同，在廣州市會被法院認定為無效的，即使是經過公證的贈與也是同樣的道理，而且這也並不是個案。
所以，如果你不是村裡的人，宅基地，不能買！
那麼問題又來了，宅基地不能買，那麼小產權房呢？
首先，要搞清楚，宅基地上建的宅基地房和小產權房的區別。
所以，小產權房更是不能買啊，其中最大的風險是拆違的時候可能是任何補償都沒有！此外，買了的話還面臨著這些問題：
1、無法辦理產權，未來再交易也是十分困難；
2、質量問題，沒有合法有資質單位的檢驗驗收，其建築質量也存在很大風險；
3、無法貸款。
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