三四線城市去庫存要靠產業發展

  6月19日，國家統計局發布了「5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況」。數據顯示，15個一線和熱點二線城市的新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，其中8個的環比漲幅也出現下降。這顯示，一些城市的房地產調控對房價形成了一定的抑制作用，起到了預想的效果。

  但我們也注意到，在70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的僅有9個，其中6個是熱點城市，只有3個是非熱點城市；而且，環比漲幅上升的有35個。由此可見，受到嚴厲調控的部分熱點城市房價出現下降走勢，但沒有實施調控的非熱點城市仍然是房價普遍上漲，而且有加速的趨勢。一些三線城市的房價漲勢驚人，例如5月新建商品住宅價格環比漲幅的「冠軍」蚌埠和「亞軍」北海，分別環比上漲3.4%和3.2%，比上月上升1.2和1.3個百分點。

  包括三四線城市在內的非熱點城市房價普遍上漲，與當前的融資環境有一定相關性。目前，一些熱點城市的房貸開始收緊，流入房地產市場的資金放緩。但是，整體的融資環境還是比較寬鬆的，5月房貸增量仍然比較多。5月中長期貸款增加4326億元，雖然同比和環比都是減少，但總量並不算少。在熱點城市受到更多限制的情況下，就會有更多資金流向三四線的非熱點城市。

  更多資金流向三四線城市，推動這些地區的房價上漲，是一些人樂於看到的局面，因為他們認為這會有利於去庫存。實際上，本輪房地產調控就是在一部分城市需要抑制房價、一部分城市需要去庫存的矛盾中進行的。去年上半年，去庫存是重要任務，一些地方政府出台措施鼓勵買房，包括購房補貼；一些金融部門鼓勵居民部門加槓桿，讓他們用高比例房貸購房。這導致了房價普遍加速上漲，於是房地產調控得到了更多強調，但主要是在熱點城市、一二線城市，而在非熱點城市尤其是三四線城市，對於房地產投資仍然是鼓勵的態度，而房貸整體上也比較寬鬆。

  在中西部的很多三四線城市，房地產庫存非常高，去化周期很長，已經出現了爛尾的現象，一些開發商因為資金鏈斷裂、無力還債而跑路。這些城市的房價不及一線城市的零頭，但相對於當地的收入水平則是非常高的水平，其主要目標人群是返鄉置業者及外來投資者。高庫存佔用了當地的經濟資源，包括土地、資金和政策，嚴重製約當地的經濟發展。因此，三四線城市去庫存的確是一個重要任務。但是，通過資金流入推高房價幫助三四線城市去庫存是一種錯誤思維。

  高房價下不可能真正去庫存。房價上漲會使追漲的投資者增加而有購買能力的剛需減少，追漲的投資者會消化一部分庫存，但剛需的購買量則會減少，兩相抵消，很難說是增加庫存還是減少庫存。而且，在房價上漲周期，開發商會惜售、捂盤。這些現象在一二線城市並不罕見，高房價和高庫存並存，在三四線城市會更嚴重。

  三四線城市要去庫存，必須轉變發展思路。近年來，很多地方政府都依賴房地產和土地財政。由於房地產佔用大量資源，也擠壓了製造業發展的空間。《統計年鑒》的數據顯示，2015年，僅有3個省（市區）第二產業增加值的增長率高於第三產業。但經濟發展是需要循序漸進的，如果說東部沿海地區的服務業發展快於製造業屬於產業轉型和升級，中西部地區出現這樣的狀況則可能導致發展基礎不穩，要知道，改革開放之後，第二產業經歷了快速發展（多數年份都快於第三產業），這才為經濟的快速發展奠定了穩固的基礎。三四線城市高庫存的出現，根源在於產業發展的思路出了問題，熱衷於「高端產業」導致房地產開發太多，而實體經濟發展滯后導致當地居民購買力不足。

  因此，要推動三四線城市去庫存，正確的思路應該是優先發展適合當地發展階段的產業，創造更多高收入的就業崗位，帶動當地居民增收並吸引人才流入。這樣庫存會逐漸消化。