金茂41.24億抄底虹口北外灘，東航&招商16.06億摘得長寧商地

6月14日，虹口北外灘和長寧虹橋商務區2宗商辦地正式進入現場競價環節。

經過150輪長達1小時競價，長寧區程家橋街道357街坊1丘Ⅱ-Q12-01地塊最終被東航&招商聯合體以16.06億元收入囊中，樓板價20071元/㎡，溢價率63.18%。

僅6輪競價之後，虹口區提籃橋街道HK314-05地塊最終被金茂以41.24億元竟得，樓板價36088元/㎡，溢價率0.24%。

隨著這兩幅商辦地塊的最終出讓，上海上半年的土拍也正式收官。

長寧區程家橋街道357街坊1丘Ⅱ-Q12-01地塊

四至：東至友樂路，南至圍場路，西至圍場路，北至空港八路；長寧區程家橋街道357街坊1丘：東至友樂路，南至圍場路，西至圍場路，北至空港八路；

出讓面積：40007.7平

起拍價：98419萬元

起拍樓板價：12300元/平

容積率：2.0

用途：商辦

成交價：16.06億元

成交樓板價：20071元/平

溢價率：63.18%

競得方：東航&招商

成交時間：6月14日

土拍回顧

據悉，現場共有1號恆禾、2號春秋航空；3號東航&招商3家企業參拍，最終報價：東航&招商16.06億元、春秋航空16.04億元、恆禾14.6億元。

最終，經過150輪長達1小時競價，該地塊被東航&招商聯合體16.06億元竟得。

出讓條件

1、混合用地各用途建築面積比例：商業15%、辦公85%；

2、地下開發應不少於三層，主導功能為停車；

3、建設項目在交付土地后12個月內開工，在交付土地后48個月內竣工；

4、綠地率為20%，綠化面積不小於8001.6平，集中綠地率為5%；

5、裝配式建築面積的比例為100%，建築單體預製裝配率≥40%；

6、依託「上海虹橋航空服務業創新試驗區」，重點聚焦「現代航空服務業」、「航空總部型經濟」等相關產業，項目建成后必須以虹橋機場為主運營基地的大型飛機公共航空運輸公司總部企業入駐；

7、土地受讓人自取得不動產權證之日起六個月內將企業總部註冊長寧，稅收落地。項目產業招商落地率≥0%，即入駐辦公樓宇企業總數的60%的企業工商、稅務註冊長寧；

8、商業物業100%自持（計12002平），辦公物業100%自持（計68014平）；

9、根據出讓預合同，地塊還將建成2000平的開放空間、天空公園（二層步行系統）和懸軌；

區位交通

圍繞迎賓一路、外環輔道及綏寧路—友樂路—空港一路，構建「一主兩輔」的快速集散通道，辟通綏寧路—友樂路—空港一路的南北交通軸線，地區道路網密度為7.22公里/平方公里，其中幹路網密度為3.17公里/平方公里；結合軌道交通10號線T1航站樓站，設置綜合交通樞紐，構建高效、便捷的多方式混合交通網路。

從友樂路出發至軌道10號線虹橋一號航站樓站距離約1公里左右。自駕車向南從友樂路出發經迎賓一路、虹橋路到外環路、延安西路約1公里車程；向北從友樂路經聯虹路、綏寧路到天山西路約3.1公里左右。

盧文曦認為：這幅土地同樣配備嚴苛要求，主要在於3點：1、全部自持至少20年以上；2、辦公樓須引入互聯網+創新型連鎖企業區域總部或持牌金融集團總部；3、開發過程中特殊建設要求。比如1萬平米的公共設置建設，並且無償交於政府等等。這些條件增加開發成本，約束經營範圍，不僅限制獲利空間，且對今後運營難度提出相當高要求。

周邊項目&已成交地塊

永融國際中心：項目位於虹橋路2535號，距離軌道交通10號線1號航站樓站步行10分鐘左右。項目地上建築面積約2.38萬平方米,辦公樓地上12層,標準層建築面積1970平方米。目前對外招租,租金約在4.2元/平方米/天。

長寧區最近一次經營性土地出讓是：2016年12月30日，宜家以21億底價竟得長寧區新涇鎮342街坊1/1丘cn004c-02商辦地塊，該地塊共70503平，樓麵價12020元/平。

長寧區上一次出讓住宅用地還是在2009年，距今8年之隔。2009年6月，朗詩以4.22億拿下長寧區周家橋街道91街坊地塊，樓麵價21983元/平，溢價率高達111%，而地塊出讓面積僅有8532平。

虹口區提籃橋街道HK314-05地塊

四至：東至通州路，南至東餘杭路，西至新建路，北至周家嘴路；虹口區提籃橋街道HK314-05地塊：東至通州路，南至東餘杭路，西至新建路，北至周家嘴路；

出讓面積：22855.1平

起拍價：411400萬元

起拍樓板價：36000萬/平

容積率：5.0

用途：商辦

成交價：41.24億元

成交樓板價：36088元/平

溢價率：0.24%

競得方：金茂

成交時間：6月14日

土拍回顧

【13:30】競買人簽到，截至目前，共有8家領取申請表，僅有2家房企參與競買。

【13:35】主持人宣讀競買規則

【13:38】當前最高報價為1號競買人，41.14億，增加幅度為200萬

【13:39】02號41.16億，1號41.18億

【13:40】02號41.2億，1號41.22億，2號41.24億

【13:42】2號41.21億第一次，第二次了，第三次，報價僅有6輪！！！

【13:35】恭喜2號，41.24億拿下該地塊。

盧文曦分析：由於出讓條件苛刻，因此競價企業只有2個。並且競價不超過10輪，拍賣過程相當快。最終結果也是以低溢價成交。板塊內一些辦公樓成交均價差不多在5萬元/平左右，因此這一項目的獲利空間會得到充分保證。

出讓條件

1、辦公：80%-85%；商業：15%-20%；地上建築限高150米；

2、公共服務設施≥總建築面積8.7%（計10000平），建成后權屬無償移交政府；

3、該地塊應提供不少於總配建機動車泊位的10%對周邊居民全天開放；

4、宗地建設項目在交付土地后12個月內開工，在交付土地后36個月內竣工；

5、綠地率為20%，綠化面積≥4571.02平，對高度不超過50米的平屋頂實施綠化，屋頂綠化面積≥建築佔地面積的30%；

6、裝配式建築面積的比例為100%；

7、功能業態要求為商業業態，不得分割出售；

8、辦公樓須引入互聯網+創新型連鎖企業區域總部或持牌金融集團總部，地塊商業用房必須整體運營，統一招商管理；

9、商業物業全部自持（計17141平）不少於20年；

10、辦公物業全部自持（計91420平）不少於20年；

地塊面積近2.3萬㎡，容積率5.0，地上建築面積11.4萬方，其中超過9萬方為極景寫字樓，限高高達150米。

同時還將建設規模6萬餘平商場，根據出讓預合同，地塊內還將建設1萬平方米體育設施。值得注意的是，地塊對望陸家嘴，區域位置和交通極佳！

區位交通

地塊北側緊鄰周家嘴路，為上海三縱三橫之一，是目前正在建設的北橫通道重要組成部分，北橫通道西起中環（北虹路），東至周家嘴路越江工程，採用地面、地下及少量高架的組合形式，全長約19.4km。

北橫通道包括長寧路、長壽路、天目路、海寧路、周家嘴路等道路，沿線經過長寧區、靜安區、普陀區、虹口區和楊浦區五個行政區，根據規劃周家嘴路東端將建設周家嘴路隧道越江連接浦東新區東靖路，屆時，東靖路-周家嘴路-海寧路-天目路-長壽路-長寧路-北翟路將成為上海中心城區繼延安路之後橫貫東西，連接浦東、浦西的又一條大通道。通過周家嘴路向西約1.2公里可進入外灘隧道，地塊通過西側的新建路隧道可直通陸家嘴。

此外，地塊距離捷運12號線國際客運中心站，步行距離約為800米。

周邊項目&已成交地塊

豐國際財富廣場：項目位於虹口區大連路1619號，距離軌道交通8號線、10號線200米左右，項目建築面積52000平，佔地面積8270平，辦公樓地上27層，商業面積16000平，辦公面積24000平，目前均價40000元/平。

北外灘地區從2012年至今共計成交5幅商辦地塊，主要集中在東長治路兩側。

提籃橋街道HK322-01號地塊

2016年11月，金茂以25.55億元競得。

提籃橋街道HK324-01號地塊

2015年11月，上實以32.6億元競得，據悉這裡將打造上海首家專業上演音樂劇的劇院——上實中心劇院。

提籃橋街道hk275A-02號地塊和提籃橋街道HK284-03號地塊

2013年，融創綠城和大連一方、大連萬達聯合體分別以10.44億元和17.38億元競得這兩幅地塊，目前分別為融創外灘188和上海一方中心。

海門路55號地塊

2012年底，上港集團和方興地產聯合以56.8億元競得，項目命名星外灘中心。

此次出讓的提籃橋街道hk314-05地塊是自2012年來北外灘地區第6幅商辦地塊，地理位置更為優越，從2015年開始北外灘出讓的商辦地塊均需自持100%辦公或商業物業，同時在地塊招商和運營時均需符合北外灘商務—航運—文化的整體功能定位。

專家解讀

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：對於上海土地市場來說，近期商辦類的供應開始增加，而且都是一些市區較為核心的地塊。這也說明為了滿足房企拿地的需求，一些優質地塊不斷放量，這有助於房企打造標杆項目。從溢價率來看，略偏高，說明拿地依然比較火熱。當然商辦類的用地和住宅用地是有區別的，所以高地價也有一定的合理性。

上海中原地產市場分析師盧文曦：商辦項目庫存居高不下是客觀事實，因此商辦地塊吸引程度相對住宅地塊而言要小很多。尤其是外圍區域，這種壓力更為顯著。想比較而言，最近出讓的幾塊土地位於市區或者有發展潛力區域，所以還是能吸引一些房企參與。