公寓轉讓貴在哪裡 這些稅費一定要知道！（附南京4.8米挑高公寓盤點）

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2017年南京市公寓市場新規頻發， 3月10日，南京市規劃局聯合南京市國土資源局、南京市住房保障和房產局發布《關於加強商業辦公等非住宅類建築項目管理的通知》，規定尚未取得建設工程規劃許可證的商業辦公等非住宅類建築，均執行「商業辦公類非住宅類建築（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建築）不得按單元式或住宅套型設計」等新規定。

5月26日，南京再次發布新規：南京酒店式公寓層高限制從4.8米降至3.6米，同時嚴厲遏制利用飄窗、陽台、檐廊、挑廊等偷面積的行為。新規7月1日起執行，新規前已簽訂正式土地出讓合同的建設項目仍然執行原有規定。

眾所周知，公寓房源具有產權短，不能落戶，不通燃氣等缺點，同時商水商電，物業費高，交易的稅費高，那麼公寓到底貴在哪裡呢？

物業：

南京市商品住宅的物業基本服務收費標準限價為1.9元/㎡/月，而公寓遠遠超出這個標準。

水電：

商辦公寓水電費按商用計算，生活成本較高。

商業地產：1、水費：3.2元/噸

2、電費：一檔電量是230度以內，電度單價為0.5283元/度；二檔是231—400度，電度單價在一檔單價上加0.05元/度，即0.5783元/度；三檔是400度以上部分，電度單價在一檔單價上加0.3元/度，即0.8283元/度。

民用地產：1、水費：2.3元/噸

2、電費：南京民用電費的標準價是0.5283元。南京施行峰谷電價：早上8:00到晚上9:00為峰值電價是0.5583元，晚上9:00到次日8:00為谷值電價是0.3583元。南京還實行分檔計價：每戶每月低於230度的實行標準價，230-400度的每度加價0.05元，超過400度每度加價0.30元。計費原則是：先峰谷、後分檔；分檔按年累計。

PS：也有少部分公寓配備了天然氣協商了水電按民用來，但這種公寓比較少，買之前務必要確認清楚計費方式。

商鋪的交易稅費與住宅有三方面不同：一是除了營業稅、個稅和契稅，還要交土地增值稅和印花稅；二是營業稅和個稅無法免除，即使交易滿五年也要交；三是契稅按最高標準交，與面積大小無關，統一為計稅價格的3%。

買方需要繳納的稅費：

1、契稅：一般按購房總價的3%繳納；

2、印花稅：按購房總價的0.05%繳納；

3、交易費：按11元/㎡繳納；

其它還有一些稅費，但數額較小。

除了購房者外需要繳納稅費外，如果是二手房交易，那賣房者也同樣需要繳納一定的稅費。

賣方需要繳納的稅費：

1、營業稅：按成交額的5.55%繳納；

2、個人所得稅：按差額（現交易價格-原購房價格）的20%繳納；

3、土地增值稅：按增值額的高低，對增值部分徵收30%-60%。

其它還有一些稅費，但金額較小。

舉個例子：假設A購買了一套公寓，60平米，當時的價格為50萬。現在，A想以100萬的價格將其進行轉手給B，那A和B所需繳納的稅費如下：

A（賣方）：

營業稅：100萬*5.55%=5.55萬；

個人所得稅：（100萬-50萬）*20%=10萬；

土地增值稅：按土地增值稅二級稅率計算，約16萬。

總計≈31.55萬。

B（買方）：

契稅：100萬*3%=3萬；

印花稅：100萬*0.05%=500元；

交易費：11元/平米*60=660元

總計=31160元。

由於非住宅交稅較複雜，單位和個人不一樣，非住宅類型不一樣稅也不一樣，具體以稅務部門核定為準。如有疑問，可以撥打江蘇地稅納稅服務熱線12366諮詢。

此外，據某中介介紹，他表示由於交易稅費較為複雜，增值稅、個稅、土地增值稅可以簡單的計算為全額的30.6%或者差額的55.6%。

實際操作中如果選擇全額則全部按照全額繳納，選擇差額就全部按照差額繳納。通常情況下，會選擇將差額做小繳納稅費。

PS：以上各種費用計算僅供參考，實際以操作為準

部分熱點公寓盤點

銀城KINMA Q+社區

1、上周日（6月11日），位於城東金馬路捷運站附近的銀城KINMA Q+社區樣板示範區的正式開放，戶型面積由37-80㎡組成，包括3m平層、4.8m挑高產品以及4.8m挑高雙鑰匙產品。

2、該項目位於金馬路捷運站旁，由三棟小高層建築組成，共908戶智能精裝產品，總建面7.6萬㎡。

3、據現場置業顧問介紹，項目預計在6月底7月初首開，其中1號樓可以確定首開，2號樓可能同時首開也有可能後期加推，兩棟樓約500餘套房源，放風價平層預計單價20000元/㎡，挑高預計單價23000-25000元/㎡，總價在80萬-140萬左右。

寶隆時代廣場

1、項目目前在售13、14號樓部分房源，均價14000-16000元/㎡，面積54㎡和61㎡。

2、目位於浦口區新浦路與康盛路交界處，距離捷運10號線南京工業大學站約1.8公里，同時區域內還有規劃中的捷運11號線森林大道站和捷運13號線河濱公園站，交通十分方便。

3、寶隆時代廣場是南京常發江北投資有限公司投資，由南京常發江北投資有限公司開發建設的。小區內的三大主題商業街區 「潮·生活廣場、創客中心、濱河美食廣場」。

雲樹公館

1、城南純新盤雲樹公館位於南京南站丁牆路與明城大道交匯處，臨時售樓處位於斯亞首府接待中心，項目目前正在施工。

2、項目將打造1棟150餘米的超5A級寫字樓，2棟公寓樓。預計6月份公開樣板間，9月份首開，價格待定。

3、項目主力戶型：32、50、70㎡，大部分為4.8米挑高，少量平層，2019年交付。

龍湖新壹城

1、項目位於南京市江寧區龍眠大道與格致路交匯處，目前龍湖新壹城交院站品牌體驗中心已公開。

2、龍湖·新壹城共計打造一棟20層的酒店式公寓、兩棟辦公樓及裙帶式商業體。首開推出30-40平的4.8米挑高LOFT產品，預計今年下半年首開，推出558套，預計總價將在100萬以內，毛坯交付。

3、龍湖·新壹城是龍湖、弘陽、金輪合作開發項目，龍湖操盤。