「租不如買 買不如自建」看小米搬家史

不是每一家創業公司,都能成為「獨角獸」公司,但每一家成為「獨角獸」的公司所走過的路，一定有值得我們借鑒的地方。

今天，我們就估值達到450億美元的小米公司進行分析。6年搬7次，小米公司在不同的發展階段是如何選址的。

備註：

獨角獸是投資行業,尤其是風險投資業的術語。它指的是那些估值超過十億美元的創業公司。

01、小米選公司的8次選址

小米自2010年4月6日成立至今，有過8次選址。

第一次選址，是2010年4月6日小米公司正式成立，選址在北京中關村保福寺橋銀谷大廈807室，當時14個人，一起喝了碗小米粥，一家小公司就開張了。看起來跟一般的創業公司沒什麼大的區別。

當時的辦公環境是這樣的：

前台是這樣子的，撲面而來的「山寨」感。

小米在銀谷大廈呆了也就是9個月左右的時間，便搬到瞭望京的卷石天地大廈。搬完還不忘吐槽一下銀谷大廈。

「2010的總結四：搬家。我們從銀谷大廈的500平米的辦公室搬到了卷石天地的一層裡面。但是我們永遠會記著那個充滿美好的時光。被物業消防警告的超低密度人均面積，晚上沒空調拿冰塊消暑的夏天，不用空調就可以穿著短褲辦公的冬天，每周五大家一起惡狼般搶零食的時間，還有突然走過來與你溝通的機器人..... 」

第二次選址的卷石天地大廈，面積上是銀谷大廈的4倍，整體的環境也有所不同。

明顯的人均辦公面積相對銀谷大廈要大了一些：

前台也更寬敞了些，更有設計感。

第三次選址，小米完成A輪4100萬美元的融資，估值達到2.5億美元，公司員工數目也在持續增長。這時候小米成立還不到一年半的時間。

於是小米租下位於北京798藝術區的宏源大廈1800平方米的辦公區域，以應付到目前為止小米公司還在迅速增加的員工對辦公位的需求。

第四次選址，小米「衣錦還鄉」又重新回到海淀。小米公司由朝陽區望京西路搬至海淀區清河中街華潤五彩城。

據悉華潤五彩城大廈共13層，其中1-6層是商業區，7-13層為小米新的辦公區域。

這次都不用再看什麼前台，小米的logo直接掛在了大樓上。

這一次選址，更多的是政府和小米公司的合作共贏。海淀區官方微博海淀在線表示，海淀不僅為小米提供了近1.2萬平方米的辦公場地，在未來還將提供近1.65萬平方米的辦公場所。

第五次選址，小米搬進了小米的專屬MIUI辦公樓——「小米總參」，一下子就高大上了很多。

第六次選址，是順事嘉業創業園。資料顯示，順事嘉業創業園總佔地面積27706平米，園區共6棟樓，總建築面積25019平米，小米科技租了其中的3棟樓。

第七次選址，是融科融智蜂巢工場(北五環西二旗附近)。

第八次選址，則是尚未竣工的小米科技園，預計2018年入駐。

這是小米和金山軟體聯合宣布在北京市海淀區投資建設科技產業園，未來小米總部、金山總部、小米系孵化創新企業將入駐這個科技產業園，形成移動互聯網企業協作配套鏈條。

它現在還在建設中，這是去年12月份拍攝的圖片：

以上，8次選址的具體情況如下表所示：

備註：

目前小米分散辦公，在華潤五彩城等多個辦公地點進行辦公。

02、小米公司的選址三階段

我們將這8次選址分成了三個階段：

第一階段：創業初期(1)，2010年，小米公司成立。

第二階段：創業成長期(2、3)，2011年—2012年，期間小米完成了A、B、C三輪融資累計融資額3.47億美元，估值從2.5億美元上升到40億美元，成功晉陞為「獨角獸」企業。

第三階段：加速擴張聚集期(4、5、6、7、8)，2013年至今，小米估值達到450億美元。

第一階段：創業初期

「要控制成本，但是還是建議創業公司儘可能的選址在——你所能承受的，交通最方便、人才最聚集、價格最昂貴的地方。」

小米在創業初期選址在「宇宙中心」五道口的銀谷大廈。

海淀五道口板塊範圍示意圖

公開資料顯示，2010年銀谷大廈的報價為5元/天/㎡，物業管理費為20元/㎡·月，停車位租價為750元/位·月。這個價位對於一家創業公司來說，已經算是一筆不菲的支出。

但是銀谷大廈帶給小米的是什麼呢?

一個成就了今天的小米的團隊!雷軍曾強調：「小米團隊是小米成功的核心原因。和一群聰明人一起共事，為了挖到聰明人不惜一切代價。」

公開資料顯示，在小米的創業初期，除七個創始人有職位，其他人都沒有職位，都是工程師。

這些工程師從哪裡來?除了五道口附近的各大高校，更多的來自當時同樣選址五道口的高科技公司，比如Google、百度、微軟、新浪、搜狐、網易等等。近水樓台好挖人。在小編看來，小米最初自掏腰包投資小米高達1100萬美元的56名「土豪」員工，不知道有多少是從鄰居家挖來的資深工程師。

實際上，在創業階段肯花大價錢在城市中心或重點商圈購買或租賃辦公室的公司，他們從來不是為了炫耀或者是面子工程，而是為了公司的發展。這與公司是否實力雄厚，實際上沒有決定性的關係。

這一點上，很多創業公司並沒有做到。借用常見雞湯的表達方式：不要在公司該發展的時候只想著怎麼省錢，不要在該主動出擊的時候選擇了守株待兔。

當然，這並不是建議所有的創業公司都去選擇昂貴的辦公地點，而是很明確的告訴創業公司，你的發展缺什麼就選址在能補什麼的地方，大前提是在你所能承受範圍之內。

第二階段：創業成長期

「當創業公司急速擴張的時候，在保證公司整體發展戰略的前提下壓縮成本，是一件非常重要的事情。」

小米在創業成長期，分別選擇了朝陽區望京的卷石天地大廈和朝陽區酒仙橋798的宏源大廈。小米搬遷的一個直接原因就是企業擴張，現有的辦公場所已經無法滿足迅速增加的員工對辦公位的需求。

在中關村、國貿等地區可容納大型互聯網公司的空間和新的樓盤少租金貴的大背景之下，小米選址在樓盤相對充足、租金相對便宜的望京和酒仙橋的行為不難理解。

一般來說，公司搬家時最大的考慮是公司的整體發展戰略需要，公司的選址依據清單上往往會列出下面幾項內容：整個市場的發展動態、產業上下游聚集情況、周圍公共設施配套、公司交通問題、員工招聘難易、辦公樓硬體設施等。

但實際上，這裡還有一個非常重要的成本選項。創業本來就是在走鋼絲，創業初期如此，創業成長期更是如此。3.47億美元的融資是小米後續經營和融資的起點，而不是終點。一家清醒的企業，融資更多的被用在加固核心產品等護城河，進行行業布局，而不是輕易地把大筆資金用於大力改善辦公環境等附加值上。

當然，改善辦公環境是應該的，但用最少的錢去達到這個目標，才是公司會做的決定。

第三階段：加速擴張聚集期

「一旦涉及到政府，企業選址的核心進化成一場博弈，如何搶佔高潛力的存量資產爭取到最大的利益並且產生規模效應才是選址的核心。」

小米在加速擴張期的選址集中在海淀清河，不管是華潤五彩城、小米內參、順事嘉業創業園、蜂巢工場還是小米科技園，多多少少都帶有海淀政府的影子。

2013年5月，海淀表示不僅為小米提供近1.2萬平方米的辦公場地(華潤五彩城)，在未來還將提供近1.65萬平方米的辦公場所。

2014年3月雷軍與海淀區政府簽署供地意向書和可持續發展協議，將建設22萬㎡的小米科技園。

當企業發展到一定程度，各分區政府為了留下企業會給予很大力度的優惠，比如土地、政策、補助等諸多方面。

一方面，企業在選址上要儘可能的搶佔高潛力的存量資產。比如土地資產，錢會貶值但土地不會貶值。快速地搶佔儘可能多的存量資產爭取更多的效益，比什麼都重要。這一點上各大企業的跑馬圈地越早越好。

另一方面，選址還要考慮規模效應。不僅是所在區位的相關產業的聚集，更重要的是要能夠將企業自身的各個辦公模塊聚集起來，提升各個業務之間的溝通效率，增強整個企業的生態協同性。

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