打口水仗不如研究房價形成機制和房地產制度

  由於工作的關係，我個人對全國兩會代表委員的提案、議案，以及相關討論，一直密切關注並抱有很大期待。

  我注意到，今年兩會有關房地產以及房價的聲音，不多。這倒不是房地產問題不重要，也不是房價就可以讓人徹底放心了。如你所知，雖然去年9月底啟動了新一輪的樓市調控，今年1-2月一二線城市的房價指數也已穩定下來，但各地情況差異甚大，有些熱點城市的房價仍然在上漲，少數城市漲得還比較快。

  在言語和情緒上，將房價問題適當冷一冷，不無裨益。因為，哪怕你連篇累牘地控訴，高房價也還是在那裡，再多的口水也不可能把它降下來。憤怒無助於解決問題，喧囂反倒容易淹沒真相。當前，急需加強對房價形成機制和房地產制度的研究。

  回頭去看，中央政府對房地產市場不可謂不重視。本世紀初，幾乎就在部分地區樓市初步顯現出過熱苗頭時，就立即實施了調控措施。我們不能因為這些年來房價持續上漲，就武斷地否認這些調控措施統統是無效的。

  房地產的複雜性在於，無論是片面強調交給市場化自行調節，還是主張由行政強力干預，都不可能期望達到一蹴而就的效果。而且，每年的金融環境，土地供應，民眾需求，都在發生變化，沒有任何一副藥方可以包治多年。

  去年12月中央經濟工作會議提出，房地產要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。我看到這個，還是有點興奮的。因為我們過去每次調控，動用了包括信貸、財政、稅收和行政限制等措施，有些時候還相當的嚴厲，但效果不彰，就必須從深層次的制度層面尋找原因。

  因此，今年兩會我就特別希望能看到有關建立房地產長效機制的提案、議案，或確實能帶來啟發的深度觀點。有，但老實說，到現在為止，不夠多。

  譬如，全國人大代表、龍湖集團董事長吳亞軍提出的加快發展住房租賃市場的議案，就非常好。國人希望擁有自己住房的心情可以理解，但從實際情況看，大城市的房價已然這麼高，年輕人畢業幾年後就買房，不現實。一段時間內，通過租賃市場解決居住問題，應該是可以接受的。關鍵是住房租賃市場要發達，要規範。

  加快發展住房租賃市場，是房地產長效機制的重要組成部分。中央經濟工作會議首次提出為住房租賃市場立法，正是著眼於此。吳亞軍的建議接地氣，有很強的針對性，我相信能給有關部門起草法律文件和部門規章提供有益的借鑒。

  再譬如，房地產長效機制，離不開存量房（二手房）市場的培育。很多朋友談起房地產市場，談起房價，往往是拿新房說事。而事實上，從交易量來看，一線城市早已是以存量房為主，二線城市的存量房份額也越來越大。

  舉個例子。像北京上海這樣的特大城市，即使是在限購的背景下，住房需求也依然龐大。最近一段時間，由於新房供應緊張，大量需求轉入北京的存量房市場，致使價格壓力日漸增加。而存量房市場是自由定價，政府部門很難直接干預。在這種情況下，欲穩定市場，就必須找到更具智慧的管理方式，此非長效機制不可。

  又譬如，上世紀90年代以來，海南房地產市場有過幾次大的震蕩，這一次是，進入2017年後，房價再度加速上揚。在以旅遊度假為主要需求、資源獨特的海島，如何管控樓市，是一門迥異於內陸城市的大學問。

  房地產長效機制的建立，涉及金融、土地、財政、稅收、立法等多個層面，恐怕需要不短的時間。但人民群眾對穩定房地產市場的需求又相當迫切。怎麼辦？此前我曾經呼籲，有關方面應在廣泛調研的基礎上，儘快拿出一個框架來，預期穩定了，就有利於穩定當前市場。

  這方面，全國人大代表、政協委員是可以有所作為的。代表委員有廣泛的群眾基礎，可以通過實踐走訪、座談的形式，將人民群眾的意見、建議精鍊提純，彙集為提案、議案。就像上文提到的吳亞軍代表那樣，針對問題提出具體建議，就一定能給有關部門的決策提供有價值的參考，甚至可以加快政策、法律的制定。

  再舉個例子。房地產稅立法、住宅用地續期是受到社會普遍關注的熱點問題，因為關係幾乎每戶家庭的切身利益，有爭議是非常正常的。不管是正方還是反方，贊成還是反對，通過充分討論達成共識，就是反映民意的過程。說到底，政策也好，法律也好，總是需要多方的妥協退讓，才能取得最大公約數。

  拂去喧囂，不是沉默，而是期許。回應期許，既是代表委員的職責所在，更是政策法律制定者的義務。