正定新區6塊地，25家房企參戰，攬金42億，這場盛宴你看到了什麼？

6月2日，正定新區成功「吸睛」，一場看不見硝煙的土地爭奪戰抓人眼球。此次公開出讓的6宗土地（[2016]007、008、010、011、012、013號），最終以天山獨攬三子，金輝潤江金科各下一城而宣告結束，6宗地塊的出讓總價為42.33億元。

首先，老趙帶大家對此次土拍的情況做個簡單回顧。

此次土拍參與競買人達25家，不但吸引了萬科、碧桂園、恆大、保利、華潤等TOP10房企，天山、潤江等本土實力房企也位列其中。

與以往土拍不同的是，此次競拍規則首度「變臉」，6宗土地均通過「限地價，競配建人才安置房」的方式來決出競得人。007號地塊「謹慎」地以100平米為單位起拍，鏖戰近20分鐘；而008號地塊之後乾脆提高到以1000平米為單位，速戰速決。

土拍的激烈程度，從開拍時已全部達到最高報價（均為華潤置地報價），現場直接進入競配建人才安置房環節，由此可見一斑。

最終的出讓結果，自然不會出現「地王」，但算算實際樓麵價（折入人才安置房地價），最低11934元/平，最高20923元/平。至於未來的售價，你盡可以去猜想。

業內人士老張的分析是：就007、008號地塊而言，多層產品為配建，別墅及類別墅產品價格區間預計在3-4萬元；010-013號地塊基本是高層+洋房的產品，大部分高層為配建，銷售主力為洋房產品，高層（如有剩餘）價格區間為1.5-1.8萬元，洋房價格區間為2-2.5萬元。當然，彼時的市場環境、客戶情況將決定最終的銷售價格。我們不妨等等看，哪個地塊將率先入市。

與土拍現場的激烈程度相比毫不遜色的是，微信群和朋友圈，基本被土拍所刷屏。每一個地塊的競拍結果方出，即在微信群、朋友圈引發了業內的驚嘆和狂歡，借勢炒作如：石家莊將掀起新一輪房價上漲！你比大房產商還懂房價的走勢嗎……

你看到的是狂熱，我嗅出的是危險。非理性的狂歡，將會遭致更嚴厲的棒殺。

老趙的觀點如下：

1、此次正定新區土地出讓，各大房企自然都不想當看客。首先是土地儲備的需求，特別是伺機進駐石家莊的大房企，以及本地有補倉需求的實力房企。從大房企而言，根本原因是在一線城市處於史無前例的調控，而且拿地非常困難，因此加快布局位於都市群的區域中心城市。

2、TOP10房企雖然有心參與，但或未舉牌或象徵性參與，沒有勢在必得的決心。這也折射出其對於高價拿地的信心不足，而且他們均在石取得了一定的土地儲備，有漏可撿固然好，沒有也不可惜。

3、各家房企在對賭正定新區的未來發展速度。就正定新區而言，目前的整體配套、產業導入還是短板。如果正定新區能像鄭東新區一樣迅速崛起，那麼高房價自然有了支撐。而這會是必然結果嗎？

4、各家房企另一方面對賭的是政策周期。如果調控周期在其產品上市時結束，那麼入市價格將不受政策制約；反之，可能要延緩入市時機，等待政策發出發轉信號。這個政策周期，從現在看還是未知數。

5、關於正定新區發展。一個區域的發展在於產業、人口的導入。高地價、高房價是否將成為阻礙人口導入的一大因素呢？這次土拍對於新區的地價具有示範意義，相信之後的土拍也難以平靜。很快，正定新區還將有6宗住宅用地出讓，拭目以待。

6、對於市區房價的影響。首先，老趙了解的情況是5月份新房和二手房成交量雙降。特別是二手房，成交量下降達六七成，調控已取得一定效果。如果土拍結果致使市區樓市升溫，那麼可能已放在政府辦公室抽屜里的升級版調控政策，將被倒逼出台。別忘了，本輪調控的思路是「因城施策，冒頭就打」。目前，承德、秦皇島、唐山、保定、張家口、廊坊等地市已升級樓市限購政策，而石家莊一直按兵未動。

7、作為購房者也不必恐慌：開發商的歸開發商，購房者的歸購房者；新區的歸新區，市區的歸市區；新區的地價再高，跟當下房價也沒啥關係，樓市大幅回暖幾無可能。希望你不要產生壓迫感，也不要影響買房計劃，下半年可選擇的樓盤很多，房價更可能的走勢是橫盤和下跌。

8、對於開發商而言，如果借著這次新區土拍來漲價，可能將打錯了算盤。目前大多項目的「量」已經不足以支撐「價」。價再繼續漲上去，可能「量」將更加萎縮，還是快跑相比更重要些。

很多人認為，調控的結果是房價越調越高。從時間和空間的維度來看，房價長期上漲的趨勢並未扭轉。但從小周期看，其實沒有一次調控是「空調」。回顧過去每一輪調控，都出現了明顯的房價拐點。可是，很多人只記得剛過去的這一輪大漲。