現場 | 陳啟宗的上海灘和恆隆滬上簡史

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陳啟宗對於上海恆隆廣場的改造成果頗為滿意，在二樓的開放式餐廳旁邊，他指著正在預熱表演的中庭說，「這裡的觀看角度最好，就是這裡。」

觀點地產網 在Alicia Keys的歌聲中，上海恆隆廣場的慶典派對達到高潮。

這一天，在一年的精心準備之後，位於城中最中心位置的恆隆廣場閉門謝客，化身成一個可容納三千人的時尚秀場。

此刻，除了獲得15次格萊美大獎的女歌手Alicia Keys獻唱，還有諸多時尚、藝術、美食界的大師出席，以及不少膚色各異卻都身材高挑的男女模特盛裝走秀。

這是在正式完成為期2年翻新優化工程后，為慶祝全新形象升級，上海恆隆廣場舉辦的聲勢浩大「Home to Luxury」派對。不僅恆隆集團董事長陳啟宗、董事總經理陳南祿、陳啟宗之子、目前擔任執行董事的陳文博等管理層全部出席，恆隆在內地其他城市的項目負責人也紛紛集合於此。

Home to Luxury

9月8號的早上，恆隆廣場已經不再營業。商場內，不少品牌商家和當晚會有安排的區位還在做最後的布置和調整，一切都為了在這個夜晚以最佳的姿態來迎接來自全球各地的客人。

為了這次活動，恆隆方面可謂花費巨資，據觀點地產新媒體了解，光是為現場禮儀和模特準備的化妝師就多達60名，還有不間斷的香檳和調酒，造型可愛的點心，不時出現的表演、走秀，以及現場展出的不少國際奢侈品牌的殿堂級服飾、鞋帽和瓷器等。

「CHANEL在內地只有13間門店，我們恆隆廣場就佔了兩間。一間在這裡，一間在瀋陽市府恆隆廣場」，恆隆集團傳訊及投資者關係董事關則輝對圍繞著他的20多位香港媒體，頗為驕傲地表示。

「還有這個大家最熟悉的品牌—LV，一共佔據了四層。」關則輝指了一下對面。

其實，與這幾年新開業的其他內地城市恆隆廣場相比，上海恆隆廣場的面積並不算大，只有6萬平方米左右。但從2001年開業之後，它就一直是頂級奢侈商場的代表。

經過10多年的發展，上海恆隆廣場也早已成為恆隆集團手下最賺錢的商場之一。據悉，該商場一年的零售額可達40億元，而恆隆廣場商場和寫字樓一年的租金收入可達14億元，佔了集團總租金收入的1/5。

對於大多數內地商業運營者來說，這樣的成績已經斐然，但對於香港頂級商業地產商恆隆而言，14億元的租金顯然並不是其終極目標。

在全新打造的，有400平方米的貴賓室門口，關則輝告訴大家，上海的商場租金為200元/呎/月，而香港的租金水平四五百元是很常見，一些好的商業項目的租金甚至可以達到800元/呎/月，所以還是有很大的提升空間。

「我們這次特別推出就是這個貴賓室!」 恆隆的工作人員穿著漂亮而修身工作制服，向慢慢走進的媒體們如是介紹。這個貴賓室由知名設計師IIse?Crawford親手打造，主要分為了會客廳、橢圓廳、套房和一個可放映活動的場地。

在一切均唾手可得的世界里，所有東西都同出一轍，因而，人們就會追求真正尊貴、稀有而獨特的體驗。貴賓室的理念就是營造一個為顧客帶來愉悅、以貼心服為為本的環境，一共一個獨特而又歡宴的聚會場所，為奢華時尚界創造一個家外之家。

「現在不僅僅是品牌租戶要處理好和客人之間的關係，商場也要維護好和消費者的關係，所以我們要提供一個獨特的、可以彰顯身份的空間給他們。」

顯然，已經是最知名高端商場的恆隆廣場還在繼續加強他們提供給客人的「尊貴感」。

作為上海「梅泰恆」頂級商圈中的一員，恆隆廣場通過升級改造、入駐品牌的調整、以及這一場聲勢浩大的慶典活動，來強化其頂級奢侈品商場的定位。

恆隆上海簡史

「從2001年至今，上海恆隆廣場正好16年了。如果是人，正好是16歲成年，所以我們要有一個新的變化，新的出發。」

一眨眼，香港開發商恆隆進入內地已經20餘年了，在恆隆最新的財務數據中，來自內地的租金收入已經超過香港，貢獻了80億港元中的53%。

這樣的結果是25年前執意進軍內地市場的陳啟宗所希望看到的。1991年，陳啟宗正式接過恆隆集團的掌舵重擔，此時他並沒有將眼光局限在香港，而是看中了經濟正在蓬勃發展的內地。

事實上，陳啟宗當時的判斷並沒有得到全部人的認可，在很多人看來，香港的房地產市場已經回復繁榮正處上升期，是值得加大投資的好時機。但這並沒有動搖陳啟宗北上的決心。

1992年，恆隆正式定下了進入內地的計劃，並圈定了北京、上海和廣州作為橋頭堡，最終上海成為恆隆進入內地的首選，並在隨後連拿兩塊重要地塊，

這其中徐匯區徐家匯捷運上面的5公頃土地，成為了1999年率先開業的上海港匯恆隆廣場，另一塊靜安區南京路的土地，就是如今的上海恆隆廣場所在。

時任恆隆地產董事，直接負責了上海兩個項目前期工作的林寵升後來回憶稱，「這塊地是1993年12月22號拿下來的，從我1月17日和他們碰面開始差不多是十一個月的談判過程。」

他這樣形容此時上海恆隆廣場優越位置：「從地理位置的角度來講在上海找不到比這更好的一塊地了，上海當時最標杆的兩個物業——上海展覽中心和波特曼就在旁邊且位於十字路口。所以那裡絕對是最可能做出標杆項目也是上海最核心最好的一塊地。」

而這一項目，也是當年上海靜安區大規模改造總標價最高的項目，恆隆投資3億美元，這也快速拉動區內其他地塊項目的相繼簽約。靜安區也就此正式拉開了以南京西路全面改造和綜合開發為龍頭，建設上海中心一流城區的序幕。

歷時8年，2001年南京西路恆隆廣場正式落成，成為此時浦西最高的建築，它與梅龍鎮廣場、中信泰富組成了這時上海著名的商業「金三角」。而這裡後來也創下了恆隆集團乃至商業地產的多項佳績。

比如，恆隆廣場是上海第一家奢侈品商場，陳啟宗就曾多次頗為驕傲的表示，上海最早單月稅收過億的「月億樓」，就是恆隆廣場。

陳啟宗的上海灘

一場秋雨之後，前幾日還頗為炎熱的上海一下子涼爽了許多，南京西路上，茂密的法國梧桐樹葉還保持著綠色，並不算太過於寬闊的街道兩旁林立著不少名品商店。每一個國家都有這樣一條著名的商業街道，南京西路之於，就像香榭麗舍之於法國，第五大道之於美國。

南京西路是上海名副其實的最高檔的購物片區，雖然全長不過2933米，卻因為擁有恆隆廣場、中信泰富、梅龍鎮組成了著名的商業「金三角」而與會德豐廣場、越洋廣場、嘉里二期等「金五星」一起交相輝映。

不過，進入2010年之後，上海的零售商業和全國其他城市一樣備受挑戰。一方面上海本地形成了15個市級商圈，分散了部分消費能力，另一方面，越來越強勁的電商甚至跨境電商的興起，也使得往日高大上的奢華購物中心們壓力巨大。

而有研究報告指出，近年上海的城市商業綜合體數量逐年增長。其中，2016年上海城市商業綜合體新開業39家，2017年上半年新開業10家，下半年預計新開31家，並預計2017年底上海全市城市商業綜合體將達到230家。

雖然，從租金水平、出租率、坪效等數據來看，南京西路商圈仍處於上海領先地位，但恆隆廣場要在上海灘230家商業綜合體中繼續保持競爭優勢，同樣需要改變與更新。

對此，陳啟宗就曾表示，「當世道不好，品牌商戶不得不縮減同一個城市的門店數量的時候，他一定會選擇留下最好位置、最好商場的那一兩個。」所以，只要恆隆在一個地方的商場做到了第一、二名，自然不怕零售萎縮、商家搬離的情況出現。

因此，提升目前恆隆香港和上海的旗艦項目，使之從建築外觀、風格動線、品牌商家等方面都更符合當前消費者的喜好，將繼續保持恆隆零售商業項目在市場更加有力的競爭優勢。

而據觀點地產新媒體了解，上海恆隆廣場的資產升級其實只是恆隆整個集團從2012年就開始的核心資產優化計劃中的一個項目而已，當然，上海恆隆廣場是其最重要的項目之一。

信息顯示，自2012年起，恆隆就分階段投入逾20億港元，改善及翻新香港及上海項目，其中香港項目佔4億港元，包括山頂廣場、康怡廣場、位於旺角地區的雅蘭中心、家樂坊及栢裕商業中心、荷李活商業中心以及位於銅鑼灣的Fashion Walk等。其餘則用於上海兩個大型廣場。

在香港，恆隆今年優化重點項目是山頂廣場。據悉自3月起，香港山頂廣場已展開大型優化計劃，分兩階段進行，整項工程料於2019年完成。涉及重點包括於入口打造一個標誌性的玻璃建築，另會重新規劃室內空間，擴大中庭。

在內地，恆隆進行優化的資產則主要就是上海恆隆廣場及港匯恆隆廣場。上海恆隆廣場的優化工程從2015年開始，於2016年年底結束；港匯恆隆廣場優化工程和於去年第四季展開，工作包括翻新辦公樓，商場主樓和新翼，並提升商戶組合，預計於2019年完成。

為什麼恆隆要花這麼大手筆要升級這些位於中港兩地的資產？陳啟宗如此表示：「為了這兩項大型物業的長遠發展，我們逼不得已展開工程。」

顯然，資產優化完成後短期內可為恆隆帶來平均約30%的資金收入增長是其中的一個原因，但恆隆進行此番動作的重要原因則是在於應對內地和香港近年出現的商業地產寒流。

事實上，值得注意的是，上海的商業市場目前已現回暖跡象。據國際知名商業服務機構年中發布的《2017年一季度全球頂級商圈租金報告》顯示，頂級商圈的租金在今年第一季度中，上海出現5%左右的上漲。

現在，陳啟宗對於上海恆隆廣場的改造成果頗為滿意，在二樓的開放式餐廳旁邊，他指著正在預熱表演的中庭說，「這裡的觀看角度最好，就是這裡。」