合肥房價上漲的下一個風口，我該何時買房？

近日，安徽衛視一姐周群在其微博吐槽：兩三年前因周圍人反對而沒有買房，迷茫之下衝進股市，然後經歷了股市暴跌，手上資金縮水一半。現如今，合肥房價經過去年的暴漲，在一年之內已經翻番，這一負一正，損失巨大。

這不禁讓我想起了前段時間網上流傳的一個段子，「2016年十大敗家和十一大興家排行榜」，可憐的群姐被不幸言中「敗家排行榜」中的第三名，而連排在「興家排行榜」最後一名的事都沒幹。這是一個悲傷的故事，人生就是這麼起起伏伏，相信很多原本打算在合肥買房的人也經歷了同樣的命運，因為在我身邊就有做了「敗家排行榜」中第二件事的人。

他們為什麼沒有抓住這次合肥房價上漲的風口呢？以人為鏡，以史為鑒，這篇文章我簡單跟大家分享一下我對合肥房產的一些看法，希望能夠為你提供一些思路，就先從買房談起吧。

房地產去槓桿，防範系統性金融風險

大家都知道我們一般買房都是要貸款的，比如一套房子賣100萬，如果首付是25%，那麼我們需要貸款75萬，這樣其實我們用了25萬就買到價值100萬的房子，也就是加了4倍槓桿。前段時間有房產中介提供首付貸，如果你沒有首付的錢，他可以貸款給你。這意味著即使你一分錢沒有，也能買到房子，這是一種非常危險的加槓桿行為。

我們在辦理房產證時，銀行那裡還要再辦一個他項權證，這就把房產抵押給了銀行，如果未來我們沒有能力支付房貸，銀行有權收回我們的房產。還記得美國的次貸危機是怎麼爆發的嗎？就是一些貸款機構向信用程度差和收入不高的人提供房貸，1成首付甚至零首付，最後因為連續加息，引發了次級抵押貸款市場危機。次貸危機的爆發使美國失業率飆升，那些背負著巨額房貸的貧民，因無力償還貸款，其房屋被銀行收回。

可由於美國的房價一直在持續下跌，這些零首付貧民的房子即使被拍賣，也無法償還他們的貸款。於是就引發連鎖反應，住房抵押貸款融資機構相繼破產，導致發生了全國系統性的金融危機，甚至累及他國。這裡面的根本原因就是一些貸款機構給信用程度差和收入低的人提供零首付房貸。

首付本來就是購房者收入能力的一種證明，如果面臨斷供，即使房產被銀行收回，較多的首付也能保證銀行最大限度規避由於房價下跌帶來的住房資產無法償還貸款的風險。因此我們國家一直嚴格要求一定的首付比例，歷史上從未低於20%，所以嚴厲打擊類似首付貸這種無限加槓桿的行為。近段時間，國家持續對房地產實行去槓桿，目的就是迫使資金迴流實體，防範出現系統性金融風險。

貨幣超發，房地產鎖住M2以防通脹

我們從銀行貸出的75萬元，本是市場上沒有的錢，而商業銀行本身是不能印鈔票的，這部分錢就是央行向市場投放的流動性。我們看到去年瘋狂的時候，整個7月份新增貸款都是房貸，這些錢進入房地產市場變成可流動的M2，說的通俗一點，就是央行向市場投放的錢。

我們都知道一個簡單的經濟學規律，就是如果市場上商品總量保持一定，而流通的錢多了（流動性），就會導致通貨膨脹。所以央行通常會控制市場上的流動性，以保證適度的通脹率，也就是我們通常所講的CPI，一般適度的通脹對經濟有促進作用。

GDP就是國內生產總值，你也可以認為當年國內生產了多少東西，或者說商品。過去25年來，我們國家的M2是以指數形式增長的，而每年的GDP增速都小於M2的增速。M2增速最高的年份是1993-1994年，達到了37.3%，而當年的GDP增速只有14%，幾乎相當於3倍，然後我們就看到這兩年物價飛漲，貨幣幾乎貶值了一半。

2008年發生了全球金融危機，國家推出4萬億投資來拉動經濟，向市場投入了大量的流動性。2009-2010年M2增速又達到階段性的最高點28.4%，但GDP增速只有9.2%，又是3倍，於是那一段時間我們又明顯感受到了通貨膨脹。

而近幾年，央行還是每年平均以13%的增速向市場投放M2，我們為什麼沒有明顯感覺到通脹了呢？那是因為我們手中的錢，要麼進入了股市，要麼投資了房子。對於普通人來講，我們國家有兩大蓄水池，一個是股市，一個是樓市。如果牛市來了，我們的錢就流向股市，如果房價漲了，我們的錢又從股市流回樓市，所以一直以來我們市場流通中的貨幣都是穩定的。

因為我們國家是嚴格外匯管控，人民幣不能外流，所以股市和樓市是鎖住流動性、穩定通脹的重要利器。2015年股市暴跌以來，大家恐慌性從股市出逃，再加上經濟放緩，實體不振，資金無處可去。恰逢國家提出去庫存，樓市限購政策放鬆，大量資金衝進樓市，推高了熱點城市房價（公號「小易論樓市」《合肥房價為什麼上漲——M2噴泉理論》）。很難想象，如果不是靠樓市鎖住一部分資金，任憑其流動在市場上，我們的大眾車也要賣成奧迪價。

合肥房價為什麼一直上漲？

我們知道，自打合肥房地產市場化以來，房價幾乎沒有跌過，一直呈上升趨勢，為什麼合肥房價會一直上漲？正如我們前面提到的，由於缺乏可投資渠道，用房地產鎖住部分M2是一個原因。

我在之前的文章中提到，合肥自2011年3月底限購起，再到2016年10月份再次重啟限購，這5年半中，合肥房價從6219元/㎡上漲到14983元/㎡，漲幅接近140.9%（公號「小易論樓市」《你為什麼要買合肥的房子？應該用資產優化配置思維來考慮！》）。而我們國家的M2，從851590.9億元漲至1550100億元，漲幅82%。很顯然，這個房地產的大周期，合肥房價上漲打贏了M2的增速，高出接近60個百分點。

然而我們必須注意到，由於嚴格限購，在2011年-2015年這段時間裡，合肥房價僅從6249元/㎡漲至8461元/㎡，漲幅只有35.4%。在這期間，M2從851590.9億元漲至1392300億元，漲幅63.5%。換句話說，這4年裡，合肥房價遠沒有打贏大盤。但在限購放開之後短短1年時間裡，合肥房價就實現翻番，一鳴驚人（公號「小易論樓市」《這次大周期合肥房價究竟漲了多少？》）。「不是不爆，時候未到」，用這句話來形容合肥房價真是太確切不過了。

M2在向房地產歸集的過程是極其不均衡的。2011年，合肥與安徽其他地市的房價相差還不算太大，與蕪湖、馬鞍山房價相比也只有幾百元的差距，即使房價最低的淮北市，合肥也只是它的1.7倍。到了2016年年底時，合肥房價5年內已升值141%，而其他地市絕大部分都僅在50%以下，有的地方甚至出現負增長，合肥是房價最低城市的3.18倍。

我們可以這麼理解，合肥憑藉其自身優勢，把本應平均分配到其他各個城市房地產中的M2，強勢吸引去了一大部分，造成房價嚴重分化。面對巨大的增值落差，更多市縣人口選擇賣出當地房產，買入合肥房產，以使自己的資產保值升值。可以預見的是，合肥跟安徽其他地市的房價分化將會越來越大，這就是所謂的馬太效應（公號「小易論樓市」《合肥周邊三四線城市房地產值得投資嗎？》）。

我們還應看到北京上海已經在制定政策嚴控人口規模，將很多在一線城市打拚卻無法落腳的安徽人逼回老家，而其中有一大部分人選擇在合肥就業買房。因此，無論是從內部原因還是外在條件，合肥的房價都有足夠堅實的支撐基礎。

合肥是未來房地產發展的20個熱點城市之一（公號「小易論樓市」《合肥房價究竟跌了多少，哪些區域最抗跌？》），人口流入潛力巨大，只要M2還在保持高速增長，合肥的房價就會一直上漲。雖然嚴格限購之下，房價暫時緩慢上漲，積累起來的M2並不會因此而消失，它會隨限購放鬆再次流入合肥房地產市場。這種房價快速上漲階段，會隨著城市化進程的結束而逐步減退或消失，至於需要多少年，還有多少個大周期，我們都不得而知。

合肥房價會大跌嗎，我該怎麼買房？

合肥房價會大跌嗎（公號「小易論樓市」《2017年合肥樓市發展展望及購房建議》）？國家從來都沒有明確表態要讓房價下跌，最多也只是提出「遏制房價快速上漲」，一旦出現庫存過多，甚至還會不惜一切代價進行救市，這說明房地產是國家不得不保的一個底線。如果房價暴跌，我們可能面臨的情況就是之前文章所描述的失業潮，然後斷供潮，緊接著銀行破產，引發系統性金融風險，導致經濟危機。所以從各個方面來看，房價都沒有大跌的可能。

我們再回到文章一開始的話題，如果周群在2015年買了房子，然後靜靜地等上一年，她可能就不會像現在這麼沮喪了。我不提倡大家炒房，但也不能在置業上錯失了買房良機。我的冬粉基本都知道我做這個公號「小易論樓市」的目的，是為了讓大家能夠更清楚的了解合肥房地產發展的一些內在規律，多把握住機會，少走些彎路。可是如何把握買房這個節點，從而避免類似群姐這樣的「悲劇」呢？

從本質上來講，我們國家房地產市場完完全全是一個政策市。政策放開，一線城市先漲，緊接著熱點二線城市跟上，隨後其它城市跟風上漲。一旦政策收緊，不論一線二線，一直加碼，打壓到不漲為止，真的沒有比這種調控思路更容易掌握的邏輯了。簡單來說，就是國家讓你買房你就去買房，國家不讓你買房就暫時別買。但買房的前提是一定要買熱點城市，遠離人口流失嚴重的三四線及以下城市。

在限購政策嚴格執行期間，我們不必擔心房價會繼續暴漲，房價即使上漲也打不贏M2的增幅。因此如果你有更好的投資渠道，可以選擇暫時離場，一旦出現政策放鬆，就是你應該再次關注房地產的時候了。而下一次大周期合肥房價的漲幅，或許是之前積累的M2漲幅的1.6倍，甚至更高，這都會在限購全面放開後集中爆發出來。

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