上半年二手房市場格局生變 成交量走低逼業主降價

隨著樓市調控政策的力度加大，今年上半年樓市調控效果明顯。北京、上海、深圳等一線城市的新房成交量都出現下滑，而這種態勢也蔓延到了二手房市場。

樓市成交全面降溫

去年調控以來政策層面的步步收緊，以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗，上海二手房市場出現持續回調跡象。上海鏈家數據顯示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。

從成交分佈來看，位置較為偏遠的金山、奉賢兩區成交比重上漲較為顯著，金山區由原來的3.89%上升至5.27%，奉賢區也從原來的4.02%上升至4.79%;而傳統的剛需區域，如果寶山、閔行、青浦、松江，其在全市二手住宅市場中所佔比重則都出現了不同程度的下滑，剛需出現了進一步外移的傾向。

與去年相比，浦東依然是成交的重點區域，成交比重在16個區縣中排名第一，高達25.18%，而排在第二位的閔行成交比重才9.67%，如此高的差距，充分顯示了浦東對置業人群的吸引力。

上海鏈家表示，上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分說明購房政策下各類投機需求得到了抑制，這對於市場的穩定有積極作用。同時，在成交量持續下滑的市場中，新增房客源量減少，房源報價調整中降價比例擴大，議價空間擴大等現象的出現，均會影響後市價格走向。

小戶型低總價當道

除了成交量發生明顯變化，今年上半年上海二手房市場在成交戶型、成交總價、成交區域上也出現了一些新的亮點。

受益於低總價，小戶型依然是市場上的「快銷品」，而且需求出現大幅傾斜。上海鏈家數據顯示，在今年上半年成交房源中，面積在90平方米以下的佔比72.67%，總價在300萬元以下的佔比64.75%。與2016年上半年相比，50平方米以下和50~70平方米面積段的房源成交比重分別增長了3.94%、2.69%，成交比重均有較為明顯的上升。相反，70~90平方米房源有小幅下滑，90~120平方米及120平方米以上面積段的成交比重均有較大幅度下降。

與去年上半年相比，成交總價在500~800萬元之間的房源成交佔比在2017上半年增長了2.87%，總價在800萬以上的成交佔比也小有增長，這一變化顯示了在調控中，可能一部分改善客將置業目標放在了500~800萬元之間或總價更高的房子。

成交房源集中外圍區域並佔比走高也印證了樓市調控中購房者更傾向於「控總價」的房源和板塊。上海鏈家數據顯示，以往不受關注的金山新城、南橋新城、臨港新城等上海環郊板塊，今年上半年成交量都很可觀。結合上述的成交戶型、總價、面積段分析數據可以發現，剛需依然是二手房市場上的主力消費人群。

新一輪降溫周期出現

當二手房持續出現6個月以上成交走低，即可初步判斷，新一輪降溫周期已經來臨。

自去年9月起，在政策逐漸收緊的情況下，全市二手房成交量開始進入了下行軌道，此後一路滑坡，並在春節長假等多重因素影響下，在今年1、2月份達到谷底;雖然3月樓市憑藉季節性影響出現了短暫的快速回升，但從今年4月起，再度進入了逐月下行軌道。

上海鏈家認為，二手房成交量下滑，一方面來自於調控后投機需求的遏制和購房者預期的改變。受整體成交量萎縮的影響，業主主動調低房價的多了。上海鏈家門店工作人員反饋：「很多房源目前都很有誠意出售，而且價格上面還有浮動。而且與調控前房源難以議價不同的是，此前只有急用錢的業主才會願意讓價賣房，而這兩個月，一些業主則主動來電要求更改掛牌房源的價格，通常在原始掛牌基礎上調低2%~3%。」

另一方面與信貸環境有關。首付比例提高、利率優惠取消等，徹底遏制住了槓桿炒房的路徑，也在一定程度上影響了改善型和投資型需求的釋放，現有成交比例中已經出現商貸比例大幅下降、全款比例連續升高;去年9月至今，政府從控地價、控房價等各方面出台的一系列政策，改變了人們對樓市的預期，相信此輪市場會逐步降溫，交易價格趨於合理。

二手房成交量持續下跌，新一輪降溫周期來臨，是否意味著房價「拐點」已至?對此，上海鏈家分析師趙葆根認為，政策的持續力度仍然在釋放，市場的降溫也將持續，交易量由於接連觸碰谷底，未來業主主動降價成交的比例有望進一步擴大。但是，由於上海房地產市場剛需充裕，也需時刻警惕房價的上漲壓力。

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