樓市政策縫隙隱形中介：成交一套房可獲3%-5%傭金

他們來自不同領域，既有董藩、陳寶存這種已經成名的專家，也有像肖斌這種草根出身的後生：前期通過知識付費獲得盈利，後期還有部分樓市導師通過組織購房團抽取傭金獲益。

這是一群生活在樓市政策縫隙里的「隱形中介」

辦完一場線上講座后，肖斌暫時清閑下來，多數時間看書、聊天、睡覺，偶爾更新一下公眾號，尋找下一次講座的選題，國家政策、房價變動、金融政策變化是他每天關注的重點。

2016年從某事業單位辭職前，肖斌已經在運營一個針對環京樓市的公眾號，一年時間，憑藉對重大政策的解讀和對房地產行情的判斷，收穫了數萬冬粉，不過，「最近因為總說房價下跌，有人開始對我不滿了」。

他沒有固定的身份，既是自媒體人，也是幾個房地產微信群的群主；他沒有固定的收入，但冬粉打賞、文章付費、小密圈問答付費、講座等收入並不遜於一名普通白領。

其實，從2015年新一波房價上漲以來，在房地產市場中湧現出眾多與肖斌類似的人，他們有一個非正式的頭銜：樓市導師。

這是一群生活在樓市政策縫隙里的「隱形中介」。

崛起之時

肖斌依託公眾號冬粉成立多個微信群，其中兩個群的人數均超過400人，一個群以普通購房者、銷售和中介為主；另一個群的級別和門檻較高，以房地產投資大戶為主。肖斌為這些人提供樓市分析，同時也從這些人中及時獲取信息，有些調控政策還沒出台，私下獲得的相關文件內容已經在群中流傳。

2016年初，家住燕郊的郝軍也註冊了自己的微信公眾號，同樣針對環京樓市，不同於肖斌偏向政策和市場分析，郝軍的文章內容更加落地，會分析區域價值和風險，什麼價格進入和退出最合適等等。

肖斌介紹，在樓市最火爆的2016年，以燕郊為代表的環京地區誕生了眾多地產自媒體，如今幾個有號召力的草根樓市導師，大多數脫胎於這批地產公眾號。

並不是所有的地產自媒體人都能成為樓市導師，在肖斌看來，成為導師必須具備幾個條件：第一，對重大政策解讀透徹、及時，並能用群眾語言說清楚；第二，準確地預測幾次樓市行情，可以獲得一批忠實冬粉；第三，需要具備良好的口才和嚴密的邏輯能力。

從2015年下半年到2017年317政策出台以前，環京地區房價上漲迅猛，燕郊、大廠、香河、永清、固安等地，房價普遍上漲了兩倍。在肖斌看來，正是房地產行業上行成就了樓市導師，同時，樓市導師通過影響冬粉一定程度助推了樓市行情，並逐步形成一種商業模式。

盈利模式

肖斌原本設想，通過公眾號和微信群積累一定數量的冬粉后，利用密集、便利的樓市信息促成交易，收取傭金，「比如有人想買房，有人想賣房，我們可以給雙方進行精準匹配。」

但這種模式存在天然的缺陷，肖斌說，在獲取房源和客戶的渠道上，他並不比中介更有優勢。

這種模式行不通，肖斌開始規劃通過知識付費來盈利，首先，重大文章付費閱讀，比如政策解讀或部分項目的低價信息等，每篇文章定價200元-1000元不等。第二，辦講座盈利，比如就通州副中心對北三縣樓市影響等專題，舉辦線上、線下講座，每場可以獲得1萬元左右的收益。此外，還有公眾號文章打賞和付費問答等少量收入。

不同於肖斌，2016年剛剛成立自媒體時，郝軍計劃通過為環京地區開發商做廣告維持自媒體運營，但「環京樓市成交太火爆了，根本不需要做廣告，北京自媒體生存法則在環京根本行不通。」

在一次與開發商的交流中，對方告訴郝軍，可以讓他的自媒體為項目做宣傳，但廣告費通過成交量計算，相當於變相的中介傭金。這也是一些房產網站的主要生存方式，即通過電商和團購方式抵償廣告宣傳費用。