南京法官解讀：因新令無法履行買賣合同 定金退嗎？

3月15日，南京的住房限購政策再次進行緊縮性調整，其中對二手房限購又做出了新的規定。限購令的出台，可能會導致很多房產交易合同不能履行，由此引發訴訟，這其中，大家最關心的就是合同無法履行所帶來的違約問題，法院會如何認定？來看看鼓樓法院的權威解讀吧。

權威解答

問題一：對於限購令，法官們怎麼看？

法官：法院近年來審理的房屋買賣糾紛中有一些案件涉及房價的迅速上漲，導致當事人面對巨額差價誘惑從而做出不誠信行為。限購令的出台，限制的是那些房產投資者，對普通群眾的影響並不大。

問題二：限購令出台，會導致很多房產交易合同不能履行引發訴訟嗎？

法官：從前幾輪的限購令之後鼓樓法院受理的相關訴訟情況來看，確實有一些案件產生，尤其是二手房交易方面，以去年為例，因限購政策調整而造成的買賣合同糾紛數量是上一年的1.5倍。

問題三：限購令出台導致的訴訟，會涉及哪些法律問題呢？

法官：限購令出台，簽訂了書面意向協議但尚未辦理網簽的房屋買賣，若買房人構成限購令的限購條件，則無法辦理過戶。此時會涉及房屋買賣合同是否必須解除？誰有權解除？如何解除？因房屋漲價帶來的利益如何調整和分配？等一系列問題，如果房產交易有中介參與的，還會涉及中介費是否需要支付？支付多少的問題。

以案釋法

疑問：因限購而無法履行合同定金退嗎

因限購令導致的房產糾紛案件，案件中因限購令產生的問題，最熱門的當屬「定金退不退」。當事雙方都很委屈：限購，難不成怪我？退？還是不退？法院會如何認定？來看看法院的判決吧。

去年9月25日，王某（乙方）通過一家房屋租賃置換公司購買了楊某（甲方）的一套房產及車位，雙方簽訂了一份《定金協議書》，約定王某先支付定金20萬元，留存至房屋租賃置換公司。若是甲方違約，乙方可將20萬定金取回且會得到20萬元賠償；若是乙方違約，甲方在證件齊全的情況下可取走這20萬定金。

結果，計劃趕不上變化，緊接著兩人簽訂協議書後，政府就出台了新的限購政策。由於雙方在2016年9月26日前沒有簽訂網簽合同，故買賣行為受限購約束。

2016年10月初，王某告知房屋租賃置換公司，因政策調整無法繼續履行合同，房屋租賃置換公司將該事實轉告給了楊某，並將產權證也送還給了她。楊某要求房屋租賃置換公司將這20萬定金一併給她，但是王某和公司都沒同意，最後這20萬還是歸還給了王某。

楊某便將王某和房屋租賃置換公司告上了鼓樓法院，請求法院判決王某繼續履行《定金協議書》，簽訂正式的房屋買賣合同，並要求房屋租賃置換公司立即支付20萬元定金。

法院：非本人過錯致履行障礙互不擔責

法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，雙方所訂立的《定金協議書》，意思表示真實，內容不違反法律法規的效力性強制性規定，為有效合同。由於欠缺房屋交付、款項給付時間等房屋買賣合同的必備條款，故該合同不構成房屋買賣合同本約，而是雙方為簽訂房屋買賣合同所訂立的定金合同，定金性質為訂約定金。

在《定金協議書》履行過程中，根據被告王某提交的房屋所有權證等證據，政策調整帶來的購房條件、銀行貸款以及貸款利率等問題，對其影響較大，如果被告王某不出售其名下的其他房屋，則無法獲得銀行貸款，即使出售房屋其貸款利率也有較大提高。結合《定金協議書》中原告認可被告王某用銀行貸款支付購房款的內容，可以認定上述限貸限購政策在客觀上對被告王某構成了合同履行障礙。

根據法律規定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但存在法律上或者事實上不能履行、債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高等情形的除外。

如果合同履行過程中，非因當事人過錯存在履行障礙，導致合同事實上不能履行、不適於強制履行或者履行費用過高的，合同應當終止履行，互不承擔違約責任。由於限購政策，造成王某存在合同履行障礙，如繼續履行《定金協議書》，則會造成雙方當事人的權利義務失衡，本案合同也不適於強制履行，且雙方未能簽訂正式房屋買賣合同，系不可歸責於雙方當事人的事由所造成，故該《定金協議書》應當終止履行，雙方互不承擔違約責任。據此，法院判決駁回了楊某的訴求。

法官提醒

慎重投資 誠信履行

房屋買賣遇上限購政策，該怎麼辦？首先，當事各方都應當遵守限購令的相關政策。然後應當本著合同的誠信，既考慮對方以及自身的付出和損失情況也考慮到本身參與民事活動的風險存在，合理協商根據實際情況妥善解決。當然，如果雙方爭議比較大，也可以將相關糾紛提交有管轄權的法院審理。法院在審理此類案件的時候除了考慮限購令本身對合同履行造成的影響，同時也會嚴格審查雙方買賣合同，考慮購房因素等一系列原因，做出公平判決。需要提醒大家的是，在進行房屋買賣交易時，如果確實因法律、政策的變化導致合同無法繼續履行，則按相關法律法規和誠實信用原則進行處理；如果合同訂立后因利益的驅使而產生違約行為，則將承擔相應違約責任。慎重投資、誠信履行，不僅有利於誠信社會的建設，更有利於社會經濟的平穩健康發展。（通訊員鼓研記者陳菲）