上車？買房的邏輯在逆轉...

今年的樓市，冰火兩重天。

看不下去了，今天來嘮嘮。

在歷史最嚴樓市調控政策之下，大多數一二線城市早已退出了房地產去庫存政策。

反之，去庫存的重擔落在了廣大三四線城市身上。

中小城市的老百姓，有錢又聽話，政策往哪裡指，存款就往哪裡跑。

說，你有沒有接盤呢？

一

三四線城市去庫存的邏輯簡單粗暴：沒有需求，創造需求！

央媽以PSL（抵押補充貸款）的方式，定向投放資金到這些中小城市，用於棚戶區改造，推高房價多賣房，去庫存之後多賣地。

地方政府賣地的錢一部分還給央媽，還有一部分可以緩解地方債的壓力。

央媽相當於把錢從左口袋掏到右口袋，就把三四線城市給玩活了，說到底，這是看準了人們買漲不買跌的「動物精神」。

從數據也可以看出，三四線房地產去庫存對於穩定全國樓市的作用比較大。

比如一二線地產上半年銷售同比增速放緩至4.2%、新開工增速放緩至5.8%；

反而三四線城市房地產銷售逆勢增長24.5%、新開工同比增速加快至13.7%。

但很可惜，這盤棋玩不下去了...

二

前幾天，國家統計局發布的1-7月房地產數據，截至7月底，全國商品住宅庫存量為34181萬平米，同比減少20.8%。

這個庫存量是過去33個月的新低，現在的去化周期是12.3個月，也就是說，一年就能賣完！

如果參照今年4月住建部及國土部發布的供地調控新政策：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

18～36個月的，要減少供地；

6～12個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

顯然，目前全國平均去化周期,已經靠近合理值（12-18個月，供地不增不減）的下限了。

如果維持當前的去庫存速度，那麼，原來庫存高企的三四線城市，將變成供應短缺！

也就是說，三四線房地產去庫存的必要性已經逐漸下降了，因而去庫存速度很可能要降下來。

但，還得維持全國整體速度，不然GDP會掉，達康書記不會同意。

所以，去庫存的任務很可能再次回到一二線主戰場。

三

三四線城市的火爆是央媽定向投放資金助推的，這把火點起來后燒得一片紅火，那麼想讓它降下來，很可能會減少這種精準投放。

要知道，同樣是去庫存，一線城市去掉1套的效果，抵四線城市10套。

所以一二線只要稍稍放鬆調控，就能保證去庫存的整體效果。

姐認為，從政策層面放鬆的可能性不大，但資金面放鬆還是有可能的。

比如這周，某主流媒體發聲，降准可以考慮！

簡單說，降準是降低銀行里的存款準備金，提高資金流動性，緩解銀行資金壓力。

一句話，在市場上投放流通貨幣，流動的錢又多了。

銀行現在缺錢，惜貸情緒濃厚。

比如最近北京兩家銀行網點把首套房利率上調15%，目的是抑制投機。

所以，接下來，三四線城市快玩不下去了，去庫存的主戰場很可能再次回到一二線城市，順便給到剛需上車的機會。

投資在三四線樓市的，已經接盤的你，只能送一句：祝你安好。

庫存去得差不多，一二線城市，下半年房價回調的可能性會更大，時刻觀望。

聽我口令:向錢看...

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