最新房價出爐，2017年樓市的命運已經定了？

導讀：人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，政策又將何去何從，陰謀還是陽謀，高房價就是一線城市的宿命？2017年處於樓市調整周期的什麼節點？

一、剛剛！最新房價出爐，北京二手房價領跌全國！

據統計局數據，5月份，因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、9個城市環比下降或持平。

其中上海、北京新建商品住宅價格環比持平，深圳環比下滑，廣州環比上漲0.9%，漲幅略有回落：

上海5月新建商品住宅價格環比0.0%（前值-0.2%），同比+12.9%（前值+15.4%）。

北京5月新建商品住宅價格環比0.0%（前值+0.2%），同比+14.6%（前值+17.4%）。

深圳5月新建商品住宅價格環比-0.6%（前值0.0%），同比+5.5%（前值+6.7%）。

廣州5月新建商品住宅價格環比+0.9%（前值+1.4%），同比+19.5%（前值+21.7%）。

熱門二線城市中，新建商品住宅價格方面，天津、無錫、廈門、濟南 、武漢環比上漲， 南京、杭州、合肥、鄭州、成都環比下跌，福州環比持平。

從同比漲幅來看，70個城市中新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅比上月回落的城市分別有29和18個。

其中，一二線城市同比漲幅回落尤其明顯。據測算，

一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2和1.7個百分點；

二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8和0.5個百分點。

環比來看，5月份，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有9個，比上月增加1個；漲幅回落的城市有26個，比上月增加3個。

二手住宅價格環比下降的城市有7個，比上月增加2個；漲幅回落的城市有30個，比上月增加8個。

不過也有觀點指出，上月環比增幅前三的城市為蚌埠、北海和湛江，這或許暗示，當前熱點三線城市市場交易相對活躍，價格也有所抬頭，這是需要警惕的。

一手房價格下滑，二手房也是降溫了。北京二手房價格出現下跌且領跌全國，上海持平，廣州和深圳環比上漲，但漲幅回落：

北京5月二手住宅價格環比-0.9%（前值0.0%），同比+18.8%（前值+22.5%）。

上海5月二手住宅價格環比0.0%（前值+0.8%），同比+12.6%（前值+14.2%）。

廣州5月二手住宅價格環比+0.5%（前值+1.0%），同比+24.1%（前值+25.9%）。

深圳5月二手住宅價格環比+0.3%（前值+0.8%），同比+5.4%（前值+5.1%）。

3月以來，二十餘座熱點城市開啟了又一輪樓市調控。在去年10月收緊房地產市場的基礎上，包括北京、廣州、長沙等城市啟動或升級了限購限貸措施。北京出台了全國力度最大的樓市調控措施后，北上廣深四個一線城市全部執行了「認房又認貸」政策。

隨著北京深圳等最先開始上漲的城市樓價同比和環比均出現下跌，全國樓市很可能會複製2014年年中開始的樓價「質變」，進入「雙下跌」模式。

不過，說實話，猜中了開頭，不見能猜中結尾。這一輪的樓市調控或許僅僅和以往的開頭和「劇中」類似，結尾就略有不同了。

因為2014年的這一輪樓市調控，並沒有出現以美聯儲加息主導的全球性貨幣政策轉向，而由於去槓桿、嚴監管也很難再現較為寬鬆的貨幣政策；從經濟表現來說，在慣性作用下，2016年中下旬開始轉好的經濟，也將為調控樓市贏得更多的空間和時間。

如果我們以同比增幅來看，那麼5月份之後，樓市價格可能將進入質變階段，而這或許才是想買房的人們最想看到的場景。

人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，政策又將何去何從，陰謀還是陽謀，高房價就是一線城市的宿命？

二、高房價是一線城市宿命？

住房市場存在嚴重的結構失衡，大城市特別是一線城市住房供求矛盾突出房價畸高，這是公認的事實。對於如何解決這一結構性問題，多數人主張擴大一線城市土地供給，緊縮中小城市土地供應。

2017年5月26日，全國人大財經委副主任委員黃奇帆於復旦大學的專題講座中也提出，存在土地供應失衡，大城市人口集中多流入多，結果每年新增的住宅用地反而相對要少。據此他認為，大城市人多就應該多供地，實現人口應跟著產業走，土地應跟著人口走，土地供應爬行釘住人口規模。

從直觀上看，人越多需要的住房就更多，擴大供地似乎是非常符合邏輯的主張。但從歷史和現實看，在大城市病和人口湧入壓力面前，特大城市的有效供地能力極其有限，可能不足以對住房市場走勢產生重大影響。

通過擴大供地來解決超大城市住房供求矛盾，邏輯上非常簡單直觀，其實際效果如何呢？

曾有這麼一個特大城市，1986年常住人口達到1028萬，首次進入千萬人口俱樂部。在城市化和大城市化的背景下，隨著人口的不斷流入，2005年該城市達到1538萬，19年凈增510萬人。此後人口流入加速，接著只花了6年，人口規模又增加了約500萬人， 到2011年常住人口已經突破2000萬，達到2018.6萬人。

與超乎預期的人口激增相適應，城市規模被動地一圈圈攤大餅式地往外擴展，由二環擴展到六環，目前大七環也正在建設之中。這應當就是土地供應釘住人口規模的直接結果。在15年前，該城市三環外就屬於偏僻得沒人願去的地方。而今六環外的住房單價，都要比很多二線城市最貴的住房還貴一倍以上。

由於人口的激增和城市建設規模被動擴大，這個城市正飽經受嚴重的城市病和高房價症。眾多城市居民的寶貴青春，都在超長的上下班通勤時間中被不知不覺消耗。城市過大也造成人情的淡漠和生活品質的嚴重下降。城市過大還有一個必然結果是房價畸高，儘管房價全國第一，住房還經常需要搶購。

最要命的是，由於患上嚴重的大城市病，這個城市不得不向外疏散人口。為避免疏散人口重新聚集，住房供應不僅無法有效擴大，還必須呈相對收縮的態勢。大家都知道，這個城市就是北京。

由北京案例可見，遵循擴大土地供應原則來解決一線城市的住房供求矛盾，最終可能將掉入如下「攤大餅」陷阱：人口湧入——建設攤大餅——人口進一步湧入——進一步建設攤大餅——人口再湧入——再進一步攤大餅——大餅無法再攤、人口繼續湧入——無法治理的高房價症及大城市病。

這是因為，在城市化及大城市化這個特定的歷史階段，大城市人口的湧入是動態的，並不會隨著土地供應的及時跟進而停滯不前。擴大的土地供應，必將被更多的人口湧入所消化。而受制於資源環境交通等的承載能力，大餅又不能無限制地攤下去。

所以在一線城市，土地供應最終是沒法釘住人口規模的。或者說，高房價是這些城市在這一歷史階段的宿命。為了稀釋房價這一無法達成的目標，而將城市攤成一個讓人難以接受的超級大餅，這個教訓是非常深刻的。

從現實看，大多數特大城市，土地擴大供給的空間已經很小了。通過擴大土地供給來平抑大城市房價，只能是一個望梅止渴式的良好願望。並不是有空地就能形成有效供給，也不是說房子可以一直蓋下去。這還需要考慮到區域的環境、交通、公共基礎設施等的承載能力。

仍以北京為例，儘管有人「驚奇」地發現在四環到五環之間、五環到六環之間還存在不少空地，二環以內甚至還有大片平房，從而認為它還有很大的供地潛力，這實際上是一種誤解。

如果北京把這些空地都蓋上了房子，把容積率進一步提高，那交通擁堵問題將極度惡化以至於無解。在私人汽車時代，我們的特大城市都不同程度存在人口過載或土地過度開發現象，其現實表現是交通的極度擁堵。

如果要進一步提高土地開發強度，只能放棄私家汽車出行，而改走公交出行戰略，否則交通可能要完全癱瘓。但私家汽車出行，又是國民百年夢的一個重要組成部分。禁止出行私家車與夢相悖，最終或是不得人心、無法推行的。

在這種背景下，特大城市如果要提高或至少保持現有宜居水準，不僅沒有條件擴大供地，還需要把現有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通過整治開牆打洞、拆除違建、遷走批發市場等低端產業等形式，把低端產業吸附的人口導出。這項運動，在的一些特大城市正在轟轟烈烈地開展。

所以，在未來的很長一段時間內，的特大城市都沒有擴大住房供給的潛力，甚至還需要拆除一部分老舊、違章住房，以緩解交通環境壓力、維繫城市宜居水平。

總之，只要人口城市化和大城市化的動力不發生根本性改變，高房價幾乎就是現階段特大城市的宿命：

不擴大土地供應，特大城市住房市場必將逐步陷入「香港化」，具體表現為超高房價和低居住水平。

而擴大土地供應，隨著更多人口的湧入，特大城市住房市場遲早也將逐步「香港化」，同時還要掉入「攤大餅」陷阱無法自拔。

該如何抉擇，可謂仁者見仁，智者見智。雄安新區的設立，也正是基於跳出特大城市這一兩難選擇困境的一種新嘗試，力求為人口稠密地區解決住房供求矛盾探出第三條道路。

越來越多的專家看空樓市！不要以為一線城市就應該越長越高。

三、分析師組團看空樓市，2017年樓市的命運是什麼？

（從左到右：任澤平、周金濤、姜超）

海通宏觀的姜超老師率先抽刀了！

2016年9月15日，他是這麼說的：滿眼都是房貸。

2016年9月23日，他又說：居民房貸槓桿真的不低了！

2016年9月底，他乾脆說：2016年或是房地產市場的歷史大頂！

2017年6月18日，他說，房市「泡沫」正在形成，短期看應該繼續限制投機購房，包括限購限貸等政策，以繼續鞏固前期調控成果，繼續擠泡沫。

理由如下：1.房價純粹是貨幣現象。2.流動性拐點已現（沒錢了）。3.老百姓房貸加槓桿已到極限。4.青年人口拐點已現。

姜超話音剛落，中信建投周金濤老師在那戳著呢。

周老師是研究康德拉季耶夫周期的，簡稱「康波」周期，比較高深。他的結論是：房地產周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，或於2017-2019年步入下行期。

不過周金濤2016年年底去世了，預測樓市要大跌的天王也沒能活過2017年。

不過，大佬任澤平跟上了。

任老師大家是了解的，2015年預測「一線房價翻一倍」，預言成真后，今年明確轉變態度，他做比較研究，比較了歷史上歷次房地產大泡沫，發現的共性問題 是：

1.都受到流動性過剩和低利率刺激；

2. 政府支持、金融自由化、金融監管缺位、銀行放貸失控等起到了推波助瀾、火上澆油的作用。

3. 泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關。

鑒於此，這幾天，任澤平說，當前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調整周期，預計房價將調整到2017年底~2018年上半年。

接著，他預期了未來房價走勢有3種可能，不羅列了，反正沒有漲的。

不過摩根士丹利首席經濟學家邢自強則認為，當前房地產周期跟2013-2014年完全不一樣，現在房地產的庫存大為減少，再次陷入深度調整的可能性比較低。5月底，他曾撰文指出，房地產市場最糟糕的周期已過，因為2009年-2013年間，新屋開工量從7億平方米跳升至13億-15億平方米，大幅超過10億-12億平方米的當期銷量，積累了大量庫存，致使房地產市場在2013年-2015年經歷了一輪深度調整。

對於如何處理現下房地產風險，瑞穗證券沈建光認為，應避免主動刺破泡沫。房地產市場風險使得調整樓市政策持續十分必要，關鍵在於扭轉恐慌性購房的預期，比如增加充足的土地供應、引導信貸資金合理配置、因地制宜地啟動地方房地產政策、避免資金過度進入房地產市場等。而從長遠來看，改革沒有捷徑可走，通過居民加槓桿幫助企業降槓桿的嘗試是有風險的，切實推動結構性改革，比如國企改革，才是解決問題的根本途徑。要控制泡沫，短期的限購已經越來越沒有效果，更多供給側改革，特別是土地改革、戶籍改革、房產稅等稅制改革的長效機制的建設已尤為迫切。

經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱稱，在需求上，缺乏房產稅這樣的自動穩定器，如果需求方有了自動穩定器，就用不著限購，用不著採取行政措施，稅收和槓桿自動可以起到穩定房地產的作用。

樊綱提到，解決房地產問題的根本還是需要解決戰略性和制度性的問題，而不是簡單地把房地產問題歸結於貨幣問題，這次錢沒有去股市，說去了房地產，這次怎麼就到了大城市，而沒有到中小城市去？

不過，中泰證券首席經濟學家李迅雷則稱，對於投資者資產配置來說，樓市還有結構性的機會。

說到樓市的結構性機會，其實就是一個補漲現象。李迅雷通過比較上海和安徽兩地發現，2010年以前，上海人口大幅流入增長了40%，而安徽人口在2000-2010年是負增長；2010年至今的7年時間裡，上海人口僅增長了4.9%，而安徽人口增速也達到4%；尤其近兩年，上海外來人口減少，而安徽人口增速在上升。這就是一個人口聚集的現象，人口流入對當地房地產市場肯定是有利的，所以存在補漲的機會。

從去年人才流向看，大專以上學歷人口流入比重最高的城市是杭州，其次是長沙、武漢和深圳。二線城市人才流入比重也在明顯增加，投資機會可能會更多一些。目前，大城市化率的提升主要是向二線城市集中。合肥、廈門、鄭州的房價上漲更多體現為大城市化，南京則有補漲成份，貴陽作為西部地區，儘管人口凈流入，但收入水平偏低，房價難漲。

最後，在觀望一下，真正的大佬王健林在2016年9月接受CNN採訪時，稱「房地產是史上最大的泡沫」。