最嚴政策出台，市場走向何方？

摘 要

abstract

市場預測：房地產投資增速、銷售面積增速等指標預示全國房地產的形勢依然向好，但「因城施策」調控的結果雖然能夠暫時性的控制房價漲幅過快的局面，也勢必給那些具備投資環境、能夠承接投資需求、但房價目前遠未達到熱點中心城市的周邊城市（城鎮）造成調控壓力，另外那些目前調控政策沒有升級、房價漲幅較「理性」的二線城市例如南昌、西安、太原和昆明等，我們預計該類城市房價將會繼續上漲並且出台調控政策升級的可能性更大。

土地市場情況：15個監測城市土地市場共計成交面積約1494萬平方米，環比下降4.2%；

北京、上海、廣州和深圳成交面積環比下降44.8%，其中北京降幅最大，達到66.2%；武漢、南京、廈門、鄭州、石家莊、重慶、成都、南昌、太原、西安、昆明整體成交面積環比下降13.8%，其中西安降幅最高，達到84.2%；

成交金額方面，15城成交金額共計1108.4億，環比下降6.3%。

住宅市場情況：存量住宅價格方面，重慶、廣州、石家莊和北京領漲且漲幅拉大，漲幅均超過2%。新建住宅方面，石家莊和昆明領漲，其中昆明漲幅環比拉大兩個百分點。新建住宅成交面積方面，15城本月全部下跌，太原跌幅最高，達68%；新建住宅去化時間方面，深圳由於受調控政策影響，近幾個月銷售較低迷，拉低整體銷售速度，導致去化時間放緩，需要12.9個月，其餘城市保持穩定。新建住宅供求比方面，受春節假期影響，本月僅南京供應增加，其餘城市供應和成交分別減少，受此影響，南京供求比上升，比值1.6，其餘大部分城市供求比相應減小。

商辦市場方面：本月深圳在新建商業和辦公樓交易面積環比均漲幅最高，漲幅分別達到233%和317%。

一、宏觀經濟和政策

1、CPI同比下降，PPI同比上漲，CPI與PPI走勢分化擴大，說明供給端實體經濟在復甦，但消費端吸納能力不夠，企業面臨成本加大的壓力，影響投資實體經濟的意願，如果CPI和PPI後續走勢持續分化且逐步加大，資金脫實向虛的可能性加大

根據國家統計局數據：2017年2月份全國居民消費價格指數（CPI）和工業生產者出廠價格指數（PPI）數據顯示，CPI環比下降0.2%，同比上漲0.8%；PPI環比上漲0.6%，同比上漲7.8%。

2、M1增速超預期,M2-M1的負「剪刀差」結束前期六個月縮窄之勢，有所擴大。其中M1重新回至去年 12 月的高位，如果不考慮春節因素影響，資金脫實向虛的態勢有所抬頭

2月末，廣義貨幣(M2)餘額158.29萬億元,同比增長11.1%，增速分別比上月末和去年同期低0.2個和2.2個百分點；狹義貨幣(M1)餘額47.65萬億元,同比增長21.4%，增速分別比上月末和去年同期高6.9個和4個百分點。

3、信貸超預期增長，主要源於企業中長期貸款與居民中長期貸款。其中居民中長貸增加3804億元，較1月增幅大幅回落2489億元，調控政策對房地產信貸額度的影響已開始顯現

4、三、四線城市在「去庫存」政策的作用下，房地產開發投資增速加快，其中住宅增速與整體房地產開發投資增速基本持平

1-2月份，房地產開發投資9854億元，增長8.9%，增速比去年全年加快2個百分點，比去年同期加快5.9個百分點

5、1-2月份，商品房銷售面積14054萬平方米，同比增長25.1%，增速比去年全年提高2.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長23.7%，速比去年全年提高1.3個百分點

二、政策研判

就經濟基本面分析，整體經濟形勢趨穩向好，作為經濟的先行指標，2017年2月製造業採購經理指數（ PMI ）為 51.6% ，比上月上升 0.3 個百分點，製造業繼續保持穩中向好的發展態勢。

就社會融資層面，2月企業中長期貸款繼續增加，呈現復甦態勢，其中企業中長期貸款新增6018億元，環比減少9182億，同比增加996億，企業融資需求繼續回升。

2月份居民消費價格翹尾因素大幅減少，導致同比漲幅回落得比較多，預計在2月份以後CPI還會溫和上漲,CPI和PPI之間的「剪刀差」會收窄。另外，2月民間投資增速回升幅度較大，反映了企業的投資意願逐步回升。

就房地產市場而言，房地產投資增速、銷售面積增速等指標預示全國房地產的形勢依然向好。2017年2月28日中央財經領導小組第十五次會議召開，2個月內同樣再次關注「房地產」這一話題，議題分別為「規範住房租賃市場和抑制房地產泡沫」「建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制」。

從2月份的金融數據反饋的指標顯示，就信貸相關數據分析，2月份新增居民中長期貸款佔新增貸款比例為32.5%，較1月的31%回升1.5個百分點，房貸佔比有所回穩，新增金額較1月增幅大幅回落2489億元，調控政策對地產信貸額度的影響已開始顯現。但就整體的貨幣量分析，本月M1增速超預期,M2-M1的負「剪刀差」結束前期六個月縮窄之勢，有所擴大。

所以我們推斷目前的房地產市場領域仍然吸引了大量的資金關注，尤其對於那些一線城市周邊具有承接投資需求能力或目前房價還算「理性」的二線城市。所以，3月份包括北京、廈門等熱點城市紛紛啟動有針對性的調控政策繼續維穩房地產市場。

從經濟指標反饋的數據，雖然國內經濟形勢體現積極復甦態勢，但一邊是天量的資金，一邊是趨緊的調控政策，「因城施策」調控的結果雖然能夠暫時性的控制房價漲幅過快的局面，但也勢必給那些具備投資環境、能夠承接投資需求、但房價目前遠未達到熱點中心城市的周邊城市（城鎮）造成調控壓力，我們預計這類城市（城鎮）也將推出更加嚴厲的調控政策與熱點中心城市相呼應。

三、重要政策及事件

四、土地市場分析

土地成交情況：15個監測城市土地市場共計成交面積約1494萬平方米，環比下降4.2%；

北京、上海、廣州和深圳成交面積環比下降44.8%，其中北京降幅最大，達到66.2%；武漢、南京、廈門、鄭州、石家莊、重慶、成都、南昌、太原、西安、昆明整體成交面積環比下降13.8%，其中西安降幅最高，達到84.2%；

成交金額方面，15城成交金額共計1108.4億，環比下降6.3%。

住宅用地溢價率情況：南昌、南京和太原分別以溢價234.8%、45.9%和41.7%，排名前三。廣州、深圳和成都本月無住宅用地成交，上海、武漢、重慶和石家莊等熱點城市溢價不超過3%。

住宅用地樓麵價情況：南京秦淮區中華門外中山南路地塊、廈門翔安區翔安西路與洪鐘大道交叉口西北側地塊和上海浦東新區臨港南匯新城C4D-02地塊分別以45151元/平、29015元/平和21370元/平排名前三；

五、住宅市場分析

新建住宅均價漲幅：石家莊、南昌和太原漲幅拉大，石家莊以2.03%的增速領漲，重慶和西安漲幅放緩，重慶收窄幅度達0.9%，昆明和深圳出現反彈，昆明本月漲幅達1.75%，其餘城市全部下跌，其中南京跌幅最高，達0.74%。

存量住宅均價漲幅：所有監測城市本月全部上漲，重慶、廣州、石家莊、北京、南京、西安和昆明漲幅拉大，上海、廈門、武漢和太原漲幅放緩，武漢已經連續三個月漲幅持續放緩，成都漲幅與上月持平。

新建住宅成交面積：所有監測城市本月全部下跌，太原、深圳、南京和廣州環比跌幅均超過40%，分別為68%、53%、47%和46%。

新建住宅去化時間：受春節假期影響，北京、廣州、武漢、重慶、南昌和太原由於供應較少，待售面積降低，導致去庫存時間加速。

在監測城市中，太原仍然保持較高的去化時間，需要13.4個月；深圳由於受調控政策影響，近幾個月銷售較低迷，拉低整體銷售速度，導致去化時間放緩，需要12.9個月、上海、南京、成都和廈門保持穩定。

新建住宅供求比：受春節假期影響，本月僅南京供應增加，其餘城市供應和成交分別減少；受此影響，南京供求比上升，比值1.6，其餘大部分城市供求比相應減小。

六、商辦市場分析

新建辦公樓：本月深圳新建辦公樓交易面積環比漲幅最大，達到317%，昆明降幅最大，達到86%；交易價格方面，9個監測城市均環比下跌，武漢降幅最高，達22.8%；

新建商業：本月深圳新建商業交易面積環比漲幅最大，達到232.8%，其餘監測城市均下跌；在交易價格方面，北京、深圳和武漢環比上漲，北京漲幅最高，達到26.4%，其餘城市下降，昆明降幅最大，達到28.7%。

報告說明

北京、上海、廣州、深圳四個一線城市；太原、鄭州、西安、南京、武漢、成都、重慶、南昌、廈門、昆明、石家莊十一個二線城市。

根據V估價系統監測全國十五個典型城市，覆蓋當地90%以上存量商品住宅項目，採用定基定權重的方式計算得出。

由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗，為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。

⊙截至目前中估聯共有成員機構32家，包含權轄城市72個，落地服務城市190+個，遍及全國22個省、直轄市、自治區、覆蓋64%的土地面積。

⊙截止到2016年底，平台內共有111個城市住宅數據上線，覆蓋小區17萬個，樓棟近200萬棟，單套3000萬套。

⊙擁有10個城市辦公數據上線，覆蓋項目7000個，樓棟8000棟。

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