哥們爆料！這才是他買燕子磯新房的真正原因！

自5月13日開始，南京進入「四限」時代，限價、限購、限貸、限賣。多重政策施壓在南京樓市之中，市場似乎也在悄然發生變化，其中包括買房人的心理預期。在這樣的市場之下，究竟怎樣的房子還能買？還有哪些區域我還能選擇？

如果你正好近期正在看房，或者計劃買房，今天的論壇現場乾貨滿滿，兩位業內資深人士，在【哥們買房】邀請下現場跟大家分享他們的看法和經驗。

特邀嘉賓：

房掌柜南京公司總經理 尹霄飛

河西樓市主編 文濤

主持人：

中新網江蘇房產執行主編 吳學禮

1、這一輪調控下，市場在上行，房價反而在漲。

2、不能以以前城市發展的眼光來看待新城的發展。越是現在什麼都沒有的地方，未來發展的空間就更大。

3、南京人對於濱江豪宅是有需求的，雖然南京濱江的豪宅打造的並不成功。

4、一個新城的發展最重要的是什麼？學校！

南京進入「四限」時代，限價限貸限購限賣之後，我們最關心的，房價究竟會不會跌？

文濤：市場在上行，房價反而在漲。從去年9月份開始，南京連續出台了四大調控政策，不斷的再升級，早幾年的調控，一般再調控之後市場會發生變化，市場會下行，買房人都開始慎重買房。但是現在的市場跟之前不同，目前南京的調控政策相比北京和上海來看還不是最嚴厲的。

現在南京有一個特點，去年10月份出台政策后，南京其實已經有了一些變化，包括二手房的成交量有下滑。之前不太好買的房子，在那個時候會好買一點。

但是在過年之後，市場又開始回暖，二手房價又開始上行了。特別是河西板塊，到目前為止二手房的房價整體上來看是上行的。就我個人了解的數據，三月份新政出台之後，那個月的二手房成交量反而創了新高。現在的情況是，新房買不到，很多的購房者開始將目光轉向購二手房，所以二手房的成交量也在上行。

我們判斷，下面限賣對於心房市場將有一定的衝擊，特別是對於投資客的打擊很大，關於自住和改善需求的來看，影響並不大。

尹霄飛：樓市現在是多事之秋，現在是四限的情況，特別是外地人買房之路越來越難，從我的角度來看，國家本次對政策的態度跟以往不同，比較嚴格。但是你不能憑一直出政策就斷定房價將會下行，市場還是需要站在綜合的層面去看的。

作為業內人士，我也沒有辦法簡單的下判斷，我們可以多研究一下南京的整體的城市發展價值，或者購房者自己的需求，如果你是自住的話，一定就不要猶豫，直接買就好了，剛需自住買房要趁早。

在這樣的市場之下，究竟怎樣的房子還能買？還有哪些區域我還能選擇？

尹霄飛：現在南京的開發商有一個趨勢，品牌開發商做的品質樓盤，它的銷售情況還是比較好的。品牌品質性價比非常好的樓盤都是可以注意看看的。河西可能還是會比較難買。

買房要根據自己的實際情況來考慮，因為不同的人買房有不同的目的，包括本地人和外地人都有不同的想法，所以不可能說去針對一個問題去做什麼定向的建議。

文濤：每一個政策都會影響市場，影響開發商，影響買房人，買房人的目的也不一樣，有的要投資，有的要改善，有的是剛需。

現在南京買房人面對的現實情況是什麼？

第一庫存量只有兩萬多，屬於很快就能消化完的高度。第二房價被限價的，而且有很多高價拿地的開發商因為政府限價，不敢上市，高價政府又批不了。所以，有些區位的房子，屬於想買買不到。

所以想問現在究竟怎樣的房子還能買，我有這樣幾點建議：

1、一些老城區的學區房，雖然價格很貴，但是這種房子買起來保險，最好面積小點。等自家孩子上完學再賣了，說不定到時候還會漲不少。

2、品牌房企造的房子，還是有升值潛力。比如說江北的房子，為什麼雅居樂、正榮的房子每次開盤都能賣完，但橋北這邊幾家樓盤，市場好的時候也會被瘋搶，但是市場一冷，去化立馬就掉下來了。

3、一些有完善規劃的新城，只要這些規劃能落實，這些區域的房子也是可以買的。但是你要做好中長期持有的打算，當然自住就無所謂了。

從業內專業角度，你是怎麼看待燕子磯新城的？

尹霄飛：我本身也是南京人，從小長在南京，上國小的時候就去燕子磯玩，那時候直接坐學校的班車到燕子磯，那時候有很多的樹，以前這邊還有一些工廠，但是九十年代后也開始陸續搬遷了，現在經過改造之後，整個的生態環境也很好，跟以前有著不小的變化。

千萬不要拿老眼光來看待新區的發展，幕燕濱江跟長江大橋和二橋中間的發展地帶，跟江北一樣還是有一定的潛力的。

現在城北有很多之前老工廠遺留下來的煙囪，其實在龍江那邊也是有這些的，其實如果把老城的外衣扒掉之後會比較明朗。以後江北的環境好了之後，對燕子磯板塊的發展也會大有益處。

文濤：說句實在話，第一印象並不怎樣。但經過這幾年的發展，燕子磯確實有了很大的變化。

我自己是住龍江，但我也就來過兩三次吧。我這次過來是打車過來，隧道開通之後，也就十幾分鐘吧，現在交通很方便。第二，就是環境。我從龍江曾經一路走到燕子磯，濱江風光帶打通后整體景觀還是很好的。濱江的景觀，確實是別的區域很難達到的。

其實，南京有很多開發商都在做江景。仁恆江灣城／華僑城／雅居樂濱江國際／正榮潤江城……等等。其實，南京人對於濱江豪宅是有需求的，雖然南京濱江的豪宅打造的並不是很成功。但作為一個特大型城市的發展，南京的江景房依舊需求很大的。

看一座新城的發展潛力，主要有哪些方面？

文濤：看新城的眼光不能以以前城市發展的眼光來看待新城的發展。南京的定位是除了北上廣深之外的特大城市，但是南京主城已經沒有什麼發展的空間了，後面肯定是往東發展新城。

現在河西其實基本已經發展完了，下面就是河西南，但是河西南其實也發展的差不多了。下面就是江北新區／南部新城／燕子磯新城。

越是現在什麼都沒有的地方，未來發展的空間就更大。因為它什麼都沒有，發展起來才能更為便利。一個純新的新城，你想怎麼做就能怎麼做。其實，我並不是很看好鼓樓濱江，因為它是老城改造。

在我看來，新城發展最重要的是學校。你看河西南為什麼能發展，就是因為有學校。因為有了學校之後，家長才會願意過來。我覺得學校其實是比捷運更為重要的要素。

有捷運／有學校的引入／政府真正的重視／周邊需求的支撐／未來的配套……有了這些，大家對於未來房價就可以有了一個基本的判斷了。

中航國際社區

中航國際社區是中航進南京的第6個項目，是也是燕子磯區域內首個地價破萬元的地王。項目規劃由15幢高層，1882套住宅及2.2萬㎡沿街商鋪組成的，打造TOP系高品質人文社區。

項目近期將加推4號樓共計91套房源，面積有89、95、129㎡，2梯3戶，擬交付時間為2018年12月底。

三線際會 四通八達不是夢

項目未來打造「六橫六縱」的幹路網結構和四個等級的道路體系，3條捷運線將在此際會。

1號線北延線和7號線預計2020年通車，6號線預計2021年通車，也就是說，在未來的3-4年裡，燕子磯將進入三捷運時代。除了捷運，目前有公車74路等公車可到達邁皋橋捷運站板塊以及玄武湖板塊。30分鐘交通圈，可直達新街口商業圈、仙林大學城、南京站、南京南站等地，與新街口直線距離10公里。

燕子磯新城規劃學校43所，其中國小10所，國中6所，9年一貫制2所，高中2所，幼稚園23所，其中包括南外仙林分校燕子磯校區、曉師附小燕子磯分校、燕子磯中學等多所名校，為燕子磯區域居民提供豐富的教育配套。所以，入駐中航國際社區的你不必擔心孩子任何階段的學習需求，我們通通滿足你！

幕燕風光帶 濱江豪情盡收眼底

說到周邊風光，那更是不用多說。自古便有「金陵古佳麗地，北郊為最」之譽的幕燕風光帶，沿江雄峙幕府、直瀆諸山，山勢雄奇，燕子磯昂首展翅。修葺一新的濱江風光帶將觀音閣、永濟寺、燕子磯古鎮商業街區重現，可以說這裡不僅有歷史、有文化，而且有新的未來。在中航國際社區的家中，這些美景和雄偉浩蕩的江景盡收眼底。

新地價出爐

當不少人還在對燕子磯新城的未來充滿懷疑時，今年3月土拍算是給不少安置燕子磯的購房者吃了顆定心丸，位於中航國際社區旁邊的燕子磯G01地塊樓麵價達到了最高限制23681元/㎡，地價都破兩萬三了，今後的房價你們自己算吧。再看看現在由於政府限價均價控制在兩萬六的中航國際社區，你還有什麼理由不看好他的未來?

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