關於三四線樓市:到底是價值窪地,還是投資大坑?

2017/04/25

2015-2016年一線城市和二線城市房價上漲,促使政府採取緊縮的樓市調控政策。2017年以來,樓市調控進一步升級,更為嚴厲的調控措施陸續出台。與去年調控政策相比,不僅政策力度更大,而且不再集中於一、二線城市,限購、限貸、限賣和規範市場等各方面的政策襲卷了部分三線城市和環一線城市的四線城市。

房價為什麼會上漲?

造成房價短期內不斷上漲的,有兩大重要因素:

一個是地方政府減少土地供應,造成的樓市資源稀缺; 另一個則是,寬鬆貨幣政策周期下,市場上的閑錢太多,造成旺盛的投資需求。

供不應求的局面下,房子特別是一些重點城市的房子,就成了市場相互爭奪的目標,房價也就被越炒越高。

王炸中的王炸:增加土地供應!

與以往的樓市調控政策都集中於抑制住房的需求,忽視住房的供給保障不同,本次調控政府開始在住房供給保障方面進行積極探索。

4月1日住房城鄉建設部和國土資源部聯合下發了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,著力於加強和改進住房及用地供應管理、改善住房供求關係、穩定市場預期。通知要求各地編製完成住宅用地供應中期(2017-2021年)規劃和三年(2017-2019年)滾動計劃,並向社會公布。同時,要求各地根據商品住房庫存消化周期,適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。

對消化周期在36個月以上的,應停止供地。36-18個月的,要減少供地。12-6個月的,要增加供地。6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。而且要求地方政府每半年要報告土地出讓的進展,沒有完成房價調控目標的,要追查責任。

關於三四線樓市,

在未來到底是價值窪地,還是投資大坑?

我們可以從兩個維度來看一二線、三四線城市房價的分化。

一是人口流動,目前,具有購買力的年輕人口,依然在向一二線核心城市流動;二是優質公共資源的分佈,目前,優質的教育、醫療、養老等公共資源,依然集中在一二線城市,特別是一線城市。這就決定了,未來核心城市的房價仍有可能處於高位,而外圍三四城市的房價很可能會持續處於低位。

從中長期內看,市場發展與調整的廣度和深度依然難以預測,但是三四線城市本輪銷售上漲,並非由內在的發展力量(捷運、教育、商業、醫院、產業等公共資源)作支撐,而僅僅因一二線城市限購得到的外溢需求刺激和去庫存政策紅利,那麼這種利好福利是不會長久的。

在購房者「買漲不買跌」的心理下,長遠來看,三四線城市對於人口吸引力、本地居民購買力、產業等公共資源方面的短板問題依然突出,購房者對價格的變化更為敏感,我認為三四線城市的樓市繁榮最多火爆一到兩年,絕不會出現超級繁榮,想要在三四線,尤其是不靠近中心城市、沒有顯著人口增量的三四線城市買房投資的一定要小心再小心,樓市投資不是炒短線,而且在政策的諸多限制下要背負太多的風險。

總結:史上最嚴調控之下,市場會降溫,但是不會立刻降需要一定的時間周期,同時也不會冷凍。可以預見的是,短期內,重啟限購限貸的城市,成交量必將大幅下降,而房價調整也已經是大趨勢。

可以這麼說這一次樓市的嚴厲調控,是剛需最好的機會。但是,沒有任何人知道什麼時候房價的底,所以,你需要建立一個自己的底線(比如下跌了10%或15%),可以先花2-5個月的時間來觀察行情以及選房,一旦發現達到這個底線的房源出現的時候,迅速出手。而不是跟著政策走,等到政策寬鬆的時候,房價就又漲上去啦。

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