551億!萬科競得廣州花地灣超級地塊背後

摘要：29年，地價了漲約168倍；財富易主傳奇，大鱷永不落幕

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撰文|張銀銀

10年前芳村那夜暴走，槓桿遊戲曾體會這座城市給人的極端對照。

以那時的收入看，廣州房價也不便宜，芳村算不錯。只是換到今天，幾千塊一平米的房子，已經賣到數萬。千里之外，張銀銀無法想象，若是某天自己抬頭再去回望那些昔日路過的舊樓，將是一番什麼感受。

這並不重要，重要的是，萬科-深鐵一定是最近最開森的房地產企業。

6月29日上午，廣東國投旗下廣信房產股權及債權拍賣活動，在南方聯合產權交易中心舉行。經過多家房企大鱷競逐后，芳村花地灣相關地塊最終被萬科以551億元競得。

在這個數字面前，去年的「地王」融信或許也感到時事日新。

2016年8月，上海灘，福建地產大鱷融信，以名義樓板價（未剔除保障房配套和商建）逾10萬元/平方米，總價110.1億元，溢價率139%，創下當時住宅土地市場單價之最。

這個單價紀錄，廣州花地灣離得還很遠。但總價，以及這塊地過去近30年近170倍增值、財富易主、相關大佬破產、債務傳奇，是一個十分值得說的故事。

1、29年，地價漲了約168倍！

時間回溯到1988年，根據廣州本地媒體的報道，原芳村區政府為籌措修築花地大道的建設資金6000萬元，將花地大道兩側1.07平方公里約1500畝商品住宅用地，以6000萬元底價，附加無償投資建設該住宅區內市政、公共服務設施為條件招標出讓。

同年8月份，在城建總、珠江實業等實力房企的競爭下，廣信房產以2.808億元中標競得該地塊，摺合樓面地價僅為218元/平米，開創了廣州市土地出讓「招拍掛」的先河。

如今，芳村花地灣相關地塊準備建150萬平方米的房子，摺合樓麵價3.67萬元/平米，漲了約168倍。

還是這塊地附近，去年保利拿下的廣鋼中軸地塊，剔除配建面積樓面地價，甚至達到4.16萬元/平米，增值超180倍。

為什麼這麼貴？因為花地灣地塊位於芳村珠江隧道出口，花地大道捷運一號線芳村段、白鵝潭經濟圈中心地帶。

據說，這片土地將成為芳村的新中心城區。實際上，1999年廣州第一條捷運開通運營駛入芳村，花地灣站和芳村站等站點周邊土地就被寄予厚望。

但陰差陽錯，這片土地一封存就是18年，看到今天的樓麵價福禍誰又能知道。

圖1.最為廣州人所熟知的10萬方越和花鳥魚藝大世界也在其中 圖片來源|網路

據說，結論就是，花地灣樓價有望向廣鋼新城看齊。從長遠來看,芳村板塊又是廣佛同城的中心位置,未來20年甚至可能成為第二個珠江新城。

誰知道？

但確確實實，同處芳村板塊不遠處的廣鋼新城，房價4、5萬了。而附近二手房基本也在2、3萬。

如上文槓桿遊戲所算，這塊地萬科樓麵價3.67萬元/平米，麵粉和麵包差不多一個價。未來應該賣多少，會發生什麼？

2、花地灣地塊財富易主傳奇，大鱷永不落幕

以今天的眼光看，1988年8月，廣信房產以樓麵價218元/平米拿下此塊地並不貴。但想想那時的人收入、那時的房價。

開創廣州市土地出讓「招拍掛」的先河，其實也並不算什麼。很多人不知道的還有，廣信房產不僅面臨城建總（越秀城建）、珠江實業等實力房企的競爭，而且是以高出標底價3.7倍的2.808億元競得的該地塊。

想想當時的溢價程度，而今整體掛牌價近447億元，最終萬科拿下的價格為551億元。當然，漲不能這麼算。

值得注意的是，廣信房產來頭很大，隸屬風雲一時的廣東國際信託投資子公司。

公開資料顯示，成立於1980年7月的廣東國投，在1983年被央行批准為非銀行金融機構。在當時全國數百家信託公司中，廣東國投規模僅次於國際信託投資公司，亦是指定允許對外借貸和發債的地方級「窗口公司」。

用今天的話說，廣東國投或許就是當時廣東最有實力的投融資平台——還不僅止於此，其還是一家信託公司！

但由於頻頻向海外市場舉債，加上自身管理不善並遭遇亞洲金融危機，廣東國投出現了嚴重的債務危機，並於1999年申請破產，成為第一家破產的金融機構，也是迄今為止惟一一家通過破產關閉的金融機構。

破產的故事，就不得提某位大佬的馳援。這裡槓桿遊戲省略一萬字。

此後數年，廣東國投在破產清算過程中雖然處理了部分資產，但最核心的土地資產一直處於被封存的狀態，該公司在廣州芳村的捷運沿線仍有上千畝未開發土地。

時間一晃又是18年，資本市場總是風雲變幻。有媒體計算過，按照該區域4萬元/平方米左右的最新成交地價，以容積率3計算，這片土地的市價將近800億元。

圖2.花地灣地塊拍賣公告 圖片來源|網路

而6月29日，廣東國投旗下廣信房的股權及債權拍賣，整體掛牌價近447億元。因資產包巨大，競買保證金就高達46億元。

不是有錢的主，玩不起！保證金需在6月27日17時前到賬。此前據業內人士透露，排名前三的上市公司和一些資金雄厚的央企在跟進這個資產包，而多數房企則顯得心有餘而力不足。

最後的拍賣我們看到，保利、萬科、越秀、碧桂園、中海、信達、華髮、華潤等到場，都是大鱷。

3、歷史起伏背後的深思

一座城市類似花地灣這樣的巨幅地塊，出讓后，數十年未開發其實是個有趣的事情。我們看到李嘉誠的「長和」（和記黃埔、長江實業）在內地，很多項目實際都是充分享受到土地增值收益的。

最近，槓桿遊戲寫過的萬達，也是如此。不同的是，廣信因為早早破產，有些遺憾。

廣信房產成立於1980年代，是廣州最早開發房地產的開發商之一，與珠實集團、越秀城建，號稱當時廣州房地產市場的「三大家」。

但就是這樣一個企業，如上文所述，還有其母公司深厚而輝煌的背景。可世事難料，一個帝國轟然倒塌。

有法律界人士此前提醒，此次廣信資產包的土地年限還剩多少？如果是延續剩餘年限，又該怎麼計價，這是否對未來售價造成影響。從結果看，這個擔憂不必太多。如果不是無法處置的房產動蕩，不會太吃虧。

但通過這段歷史我們會發現，一個巨頭的倒下，往往真的會延遲和耽誤很多事情。至少，這一帶的房價和其他比，此前確實有影響。其實，不僅僅是金融-地產業，很多行業皆是如此。

或許，花地灣早些年開發更好，也或許這樣的停滯，留到今天也是一種幸運。可無論如何，這個過程，各項成本的付出是無疑的。此後，複雜的債務並不會就此結束，還會有很多的後續事情和成本。

無論如何，塵埃落定。外界更多的也是樂觀。「如果廣信的項目得以清算后再開發將會拉動芳村樓價的上漲，花地灣未來會和廣鋼新城看齊，由於土地成本的上升，未來樓價不會低於廣鋼新城。」

這樣的看法不少。

事實上，萬科進入廣州多年，但直到2016年前基本是保利的手下敗將。核心城市、中心地塊，萬科動力十足。如萬科所言，「萬科非常看好廣州的未來發展前景，對其中心城區的持續優化提升有足夠信心」。

有了這塊地，在廣州，萬科未來有貨。只是，成本是不是太驚人？

回顧萬科過往歷史，槓桿遊戲看到，萬科以百億做單位拿地不算很多，更別說500億級。這次雖然是個資產包，但同屬一個板塊。一個銷售雖然足夠厲害，現金儲備足夠多的企業，一筆就拿出500億，想想也不是小數。

芳村花地灣的故事，悲喜從此都屬於萬科。

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