十年前那些買了房的人，現在過得怎麼樣？房地產是如何榨乾中產

一、十年前那些買了房的人，現在過得怎麼樣？@今日話題@徒步三萬里

十年之間，北上廣深的房價漲幅跑贏了收入和房租。為什麼一線城市的房價超越了普通人的承受範圍，卻依舊有人在買房？

現在不買，以後瘋漲了更加買不起了；即使現在當了高位接盤俠，十年之後再回首，當年的房價還是低谷，房子早買就是賺到。這是大多數人十年前選擇買房的心路歷程。

有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢。

十年間，一線城市的房價發生了什麼變化？

一、市場自我調節，房子供不應求，價格高漲。

加入WTO，國際資本蜂擁搶佔市場，眾多跨國企業在華建廠，以及本土民族工業的崛起，大量勞動人口擠滿北上廣。一線城市佔據了資源優勢，大量人口的湧入，就有了對房子的渴求。十年前的已取消福利分房，樓市開發進入市場自由競爭，人多房少，物以稀為貴，住房需求暴漲，房價被推高。

二、貨幣超發，房產成了財富保值的堅挺後盾。

十年前，逐年增高的超發貨幣引發貨幣貶值，老百姓擔心財富縮水，私人資金可投資的項目不多，大概有理財，股票，房產等幾個渠道，炒股是有門檻的高智商投資，理財收益不穩定，唯有房產是傻瓜閉著眼睛都會做的投資。儘管十年間樓市有過短暫下跌回調，站在十年的歷史長河來看，房子的投資回報率還算穩健，甚至出現了靠炒房賺錢的投資客。

三、國際熱錢湧入，人民幣升值，外資搶灘樓市紅利。

走向全球市場之後，外匯儲備增多，人民幣升值，國際熱錢通過投資人民幣資產（比如：房地產）獲利。當時股市還太年輕，尚不健全，投資還需要勇氣。

與此同時，在當時資產荒背景下，的製造業多以低端製造為主，出口到國際市場，掙得都是血汗錢，還不如開發一個樓盤掙得多。十年之間，許多央企也涉足樓市，主業低迷，樓市利潤來湊，投資房地產被認為是資金獲利和避險的好去處。

數據顯示，2016年銀行新增貸款大頭都給了房貸，製造業萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅樓市調控之下，銀行也知趣地收緊房貸了。但房地產在銀行眼中仍然是基礎的優質資產，銀行理財更是為其做嫁衣。

四、推動城鎮化，農民進城買房，在讀學生也加入買房大軍。

隨著外資湧入以及城鎮化的進程，工業代工廠如雨後春筍般出現，大量農民進城務工，比如富士康在東莞的工廠，曾招納過上萬的流水線工人，還將觸角深入到內地，建立很多分工廠。進城務工的農民用辛勤的汗水建設了一個又一個城市，也會想在城市買房安家，進而激發住房需求。曾經，瀋陽一度為了鼓勵農民工進城買房，還推出了零首付的優惠。

聯考之後，是否要去讀書的城市買房成了熱門話題。隨著一線城市房價高漲，如今在一線城市買房的門檻越來越高，完全靠自己的能力（不需要家裡幫忙出資），首次置業時間都在30歲之後。有人調侃，人生不止有詩和遠方，還有買房。尚無經濟能力的大學生買房最大的障礙是什麼？網上總結為家裡不給錢或者家裡沒有錢，歸根到底，錢才是買房的關鍵因素。

曾經有功成名就的人物勸說年輕人，別在讀書的時候想買房，應該將大好的青春年華用來學習和提升自己，未來靠自己的能力去創業。買房和創業永遠是一場博弈，不如讓年輕有年輕的模樣，其他功利的事情，順其自然。

五、當社會上升的通道被打開，房價也迎來上漲的十年。

隨著經濟發展，高等教育已變平民教育，人口頻繁湧向大城市尋找機會，社會有了向上流動的通道，買房需求被激發，拉動了樓市的上漲。

每年，大量的畢業生留在一線城市工作，主要是就業機會多，這是現實。十年前買房的那波年輕人如果足夠努力，也許差不多能混跡中產階層了；十年前沒有在一線城市買房的年輕人，很多體驗過大城市的奮鬥歲月後，回到家鄉或者去了二線城市，過上了有車有房，老婆孩子熱炕頭的安寧生活，他們會反問在一線城市買房的年輕人：難道不在一線城市CBD的房子就不叫房子嗎？

十年前選擇了買房， 十年後會發生什麼？

如果很多年前，你有幸在上海，讓時光回到2007年，以150萬的總價（可以貸款）買了上海浦東的房子，2017年以1100萬成交。十年之間，漲價了950萬。我們來計算一下你的賺錢速度：

這套房子一年漲95萬，一個月漲79166元，每一天漲：2638元。每小時漲：110元，平均每分鐘漲：1.83元。所以即便你在睡夢中，這套房子還是以每分鐘1.83元的速度在增值，比把錢放在餘額寶里都強多了。十年前又沒有限購，如果你有勇氣買下三五套，真等於買了一台印鈔機，畢竟在上海一個月能掙7萬的人還是鳳毛麟角。

時勢造英雄，無數人在高房價的重壓之下感嘆：如果時光倒流十年，我們肯定會囤一大波房子。可是，時光無法倒流，即便是給個機會，當年的你也未必有勇氣買房。

因為很多人沒想明白，十年前買房與十年後買房的區別：

十年前買房，上海房價大概1萬一平米，你的月薪才3千，咬咬牙買了房，即使是十年之後，你當年的房子價格會永遠停留在1萬一平米，而你的月薪會達到1萬以上，供房毫無壓力。

十年後買房，上海的房價5萬一平米，你的月薪就算高達2萬，連湊齊首付都困難，買房壓力山大，有人黯然神傷離開一線城市。

十年前在一線城市買了房的人，現在過得怎麼樣？

他們的故事，是千萬個在一線城市奮鬥者的縮影。

2007年，東哥在25歲生日那天決定買房的，畢業后的第3年，坐標魔都上海。當時首付30萬， 對於一個普通的三四線城市的工人家庭來說，是一筆龐大的數字。父母幾乎借遍了親戚，加上東哥3年攢下的8萬，艱難地定下了一套兩居，接近100萬的貸款要還30年。

背上房貸，東哥從此周末再無吃喝享樂，泡一壺茶在家看書能待一整天，出國游什麼的全部砍掉。為了儘快還債，東哥拚命工作，三年還清外債。他說，最初買房的兩年過得很苦，熬過去就好了。房貸重壓之下，沒有物質生活帶來的歡愉，卻能讓自己安靜思考工作和未來，有一段平靜的自我增值期。

後來，東哥甩開膀子創業，中間吃過虧、上過當、受過苦，但是一想到在上海有個家，踏實的穩定感讓東哥瞬間有了無窮的動力。現在東哥的創業公司步入正軌，有了不錯的盈利，還買下了第二套房子了。東哥不後悔買房，因為買房激發了一段激情燃燒的奮鬥歲月。

同樣是2007年，桔子大學畢業，租了一年的房，被邋遢的室友折騰瘋了，當時囊中羞澀只能在北京三環貸款買了個50平米的小房子，自己夠住。後來結婚了，幸運地趕在北京限購之前，兩家湊錢置換了北四環100多平米的大三居。現在，每個月的房貸比租金還低，小區旁邊就是捷運站。

桔子見證了北京房價一輪又一輪的上漲，一邊慶幸自己有魄力十年前買了房，一邊又後悔自己膽子太小沒有投資二套房。如今，不管北京的房價一天漲多少或者跌多少，都與桔子無關。

還是2007年，小雨畢業之際面臨著在留學深造和買房定居的選擇，最後她選擇了漂洋過海去英國讀書，前後花了家裡三十多萬。學習了自己喜歡的專業，開闊了眼界，回國後身為海龜的她和國內畢業生一樣在深圳拼殺。

雖然再次考慮買房時深圳的房價已漲了好幾倍，她卻不後悔在人生的黃金年齡里去讀書去提升自己。她說房子可以晚一點買，而讀書的時光卻是千金難換，不能為了一套房子而束縛了夢想的腳步。

買房這件事，有舍有得。你有你扛起高昂房價的勇氣，我有我在小城的歲月靜好，人生的選擇沒有對錯，度過的青春都值得珍惜。

十年之間，樓市如同一場精彩的大戲，或許沒有真正的贏家。

當樓市在2009年那一輪房價暴漲時，溫州炒房團所向披靡，從海南到廣西北海，一擲千金，一層樓一層樓的買，享受著樓市金主的無上榮耀。結果沒有風光多久，金融危機橫掃全球，2011年溫州也發生了金融危機，溫州炒房團資金鏈崩斷，元氣大傷，留下一地雞毛。他們沒有在鄂爾多斯、三亞、北海等城市剪一把樓市的羊毛，反而遭遇了房價一路暴跌得厄運，跌個20%都是小打小鬧，如今鄂爾多斯、北海鬼城橫行，很多炒房團砸到手裡到現在還沒有解套。

自此，溫州炒房團被後起之秀的山西煤老闆超越了，煤老闆們大多把錢砸到了離山西近在咫尺的北京，他們趕上了一線城市暴漲的列車，然而到了2017年，那些爭先恐後搶搭房價末班車的投資客，或許沒那麼幸運了。

再看一看日本樓市泡沫時的情景：

1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司白領們害怕房價繼續上漲就買不起了，忙著向銀行貸款買房，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。甚至當時的日本還出現了搖號買房，1988年搖號率到了1/6200，雖然沒有限購，這購房難度也是驚人的。

與此同時，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫膨脹，有個笑話是說僅東京23區的地價就可以買下整個美國。高昂的房價使普通日本人更買不起房，1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，按當時4百萬日元工資標準，要不吃不喝乾15年，這讓很多懷抱東京夢的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國民鄙視東京人靠著高房價不勞而獲。然而1991年，噩夢來了，政府調控之後，日本房價暴跌，從1990年至2006年，日本平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平。

有日本樓市暴跌的前車之鑒，你還敢拍著胸脯說北上廣深的房價一定不會下跌嗎？在樓市面前，或許沒有真正的贏家。

房價高聳入雲霄，樓市調控頻出，銀行收緊房貸，現在入場賭房價，只能說你是勇士，勇者無敵。

二、房地產是如何榨乾中產階層的？

中產這個詞，今天已近乎一個笑話。前幾年，當媒體上流行的「中產階層消失」這樣的說法時，筆者就指出過，其實中產階層在當今的並沒有消失，只是應該改換一個說法。把「中產」兩個字改為「中慘」，即是中等程度的悲慘，或許更加符合現在中等收入階層的真實情況。

最近，國內某招聘網站發布了《2017新銳中產調查報告》，這份報告將年薪10到50萬元人民幣的人群定義為中產階層。此舉引來了網民吐槽。其實這幾年經常會有一些機構隔三差五發布一些所謂的中產調查報告，基本上都把年收入幾十萬的人群定義為所謂中產。

但每次發布這類榜單和調查報告，都會引起網上狂吐槽。歸納各方網友意見，大家吐槽的內容在於：如果這點收入就算是中產階層，那麼這個階層的日子現在過得真是夠苦夠慘的。這種悲慘把我們引向一個更深的問題：在地產主導一切的，社會階層是應該以工資劃分，還是應該以持有多少不動產來劃分？

從「中產」到「中慘」，從當年的美滋滋階層到現在的苦哈哈人群，這當中的急速變化發生在近十幾年的時間裡面。從當中可以看出我們這個社會變化之迅速，真令人趕不上趟。不知道各位上了年紀的讀者是否還記得，很多年前當我們說到中產這個詞的時候，其實是帶著一種很小資、很高大上的感覺，彷彿中產是一個多麼了不得的階層。

稍加分析就不難知道，前些年人們對於中產的正面形象是有經濟上的原因的。

我們從上世紀90年代以來的時間段來看，真正意義上的第一批中產階層是由90年代的股市獲得第一桶金的。對於老股民而言，早期的股市賺錢能力並不亞於後來的不動產。據媒體統計，從1996年開始到2000年結束的大牛市當中，股票經紀人的平均收入是當時公職人員工資的四倍以上，投資者中獲利最多的，更是無法給出準確統計數字。

當年敢於在股票市場投資的勇敢者有不少都賺到了人生的第一桶金。之後的股市進入長達五年的熊市，上證指數跌到998點。但是在這之前即撤離的人，又開始了他們的另一項投資行為——買房。

1998年的商品房改革，令股民之前賺到的錢有了最佳的去處，為自己置產成為了當時世紀之交時期的一種流行風潮。從1998年下半年開始，國家停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。此舉也令的中產階層概念坐實，之前即便有再多錢，但沒有購置不動產，那麼也很難被歸類為什麼中產。中產最起碼來說，應該是有房有車有事業。在1998年以後，不動產的選項成為中產階層普遍的可能，人們購房的意願也開始集中爆發。

從房改起點到2008年北京奧運，一線城市的一套房子的總價基數遠遠超過中等家庭年收入基數高達8倍以上。房價在這段時期的暴漲，令之前投資購房的家庭財富總值暴增，拉開了與沒有購置不動產的人之間的距離。「中產」階層的財富值開始因為不動產而有明顯的增加。

在北京奧運那段時期，很多人都呼籲說房價漲得太離譜。不知大家還記不記得，就連著名的地產老闆潘石屹當年也有類似言論。在2008年的時候，有一種所謂的拐點論甚囂塵上，認為連漲十年的房價也該消停了。但事實卻剛好相反，這十年的房價上漲只是一種「熱身運動」，在2008年以後，房價的前所未有的價格暴漲才真正開始。

伴隨著2008年席捲全球的金融危機，各國政府開始搞貨幣擴張，在，則是著名的量化寬鬆計劃，央行向市場釋放天量貨幣信用，宏觀調控這隻看得見的手在大肆的呼風喚雨。據統計，2008到2012年，貨幣供應量激增50萬億元，幾乎翻番。或者我們換個演算法，來看看這些年我們多製造出了多少廣義貨幣。

如果我們按照M2與GDP之比大致維持在1.5倍的合理水平來計算，2009年開始，的貨幣供應就超過了這個標準，並且一年比一年超得多，也就是每年向市場投放的「多餘」貨幣越來越多。

2009年，的M2貨幣「多」了大約10萬億，到2013年，每年「多餘」的貨幣增加到22萬億，再往後四年，到2016年底，每年「多出」的貨幣已經達到大約44萬億。把2008年以來「超出」的貨幣加在一起，多出來的廣義貨幣總量超過百萬億。這些多出來的「錢」統統流進樓市，尤其是一線城市樓市，帶來了近十年來的樓市第二波瘋長。

對照廣義貨幣量，來看房價這些年的漲幅，發現房價完全反映出了寬鬆金融政策帶來的後果，如同病人的心電圖一樣準確及時。據官方數字，從1998年住房市場化開始，到2015年，全國房屋均價上漲279%。而在一線城市，房屋均價上漲更快。北京房價在2000年平均不到5000元，2016年五環內均價超過5萬，是房屋商品化初期的10倍以上。在這種高速增長中，尤其以2008年以後的漲幅最為劇烈。

從2008年到去年的樓市暴漲，徹底拉開了一線和二線城市，以及二線和三線城市的不動產價格。不動產價格的巨大差距，造成了不動產持有者財富總量十倍甚至幾十倍的差距。這帶來兩個不可逆的趨勢：一是無房者和有房者財富差距不可逆轉的增大；第二是一線城市業主與其他城市業主財富差距不可逆轉的增大。

如今，媒體上面爆炒的所謂社會階層固化，本質上其實是近十年來天量M2悉數注入房地產從而造成的不動產價格增值過快，以及不同地區地產增值的嚴重不均。再強調一次，這個趨勢不可逆轉。

不知你是否看懂了。這個財富增值趨勢對於誰最有利？答案是最早的一批所謂的中產獲益最大。換句話說，也就是在90年代到2008年以前炒股，2008年以後買樓的中間以及上層收入階層。從時間上推斷，他們應該以60后、70后居多。

時間走到今天，更年輕的80后人群基本進入30歲，生活逼迫他們不得不具有置產、投資等等的實際需求，他們對於中產階層的身份認同也是非常強烈。這群人，就是所謂的新中產。

然而，當不動產價格很便宜，買房門檻低並且穩賺不賠的時候，今天的新中產還在上中學。等他們進入社會成家立業時，房地產門檻已經很高，整個社會已經完成了對於地產經濟紅利的「分食」，該賺錢的已經用不動產賺足離場，開始鼓搗更賺錢的金融工具了。換言之，肉已經被前人吃完，現在只剩下骨頭，硬的很。在如今重重限購政策之下還堅持要買房的人，就是執著的啃骨頭的人。勇氣可嘉，但死的很慘。

新中產的悲劇，其實就是地產經濟帶來的副作用。本質上說，依靠地產拉動的經濟就是一種不可持續的發展，它依靠非理性的不動產增值，洗劫了全社會的財富，極大福利了當時的投機者，但卻是提前透支了子孫後代的財富和購買力。

當人們享受這種地產經濟模式的好處時，大家渾然不知危機將至，只有等到下一代的人進入社會，這種跨越代際的財富差距才會以一種非常刺眼的方式進入人們的視野。而當人們發覺到這一點時，做任何補救都是無濟於事。

讓我們回到開篇提到的「中產階級財富調查」，為什麼新一代的中產苦不堪言？並不是因為他們的收入問題，而是因為無論他們的收入情況如何，都不太可能追得上房價的增長。

在九十年代以來形成的老中產和現在產生的新中產之間，有一場激烈的財富拉鋸戰。而在這場競技中，今天的新中產們手中幾乎沒有任何籌碼，無論你年收入十萬也好、二十萬也好，在前十年的天量M2與地產經濟挖的坑面前，始終顯得蒼白無力。基本上來說，80后新中產們今天過得幸福不幸福，其實取決於你老爹在十年前有沒有在核心地段多買幾套樓。

這就是事實，殘酷得讓人再也喝不下任何心靈雞湯和成功學。還不死心的你會問：今天的年輕人還能不能趕上像是1990年代、2000年以來的股市、樓市那麼好的財富機會呢？有人說，萬眾創業在今天就扮演著過去二十年股市、樓市帶給普通人的財富神話。

是的，或許通過創業從而直接與資本對話是新中產們發財的最後機會。但也請意識到，這座創業獨木橋通過的難度已經遠遠超過了二十年前的股市和十年前的樓市。九死一生的創業，被資本的風吹飛起來的只是少數剛好走到風口的豬，然而只要風一停豬就會落下，回歸混吃等死的豬的日常生活。所以，還是醒醒吧，起來繼續搬磚。

新中產變成了新中慘的過程，述說著的地產經濟在今天如何榨乾中間收入階層的故事。可以說，高房價創造出了老中產，卻又消滅了新中產。這個令人絕望的故事沒有結局，正如財富滾滾看不到終點。你能為改變現狀做點什麼呢？嗯，除了接受現實、調整心情，你恐怕啥也做不了。

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