樓市限購新政「滿月」 市場成交降六成

5月11日，東莞4·11樓市限購新政執行剛好「滿月」。連日來，記者走訪東莞莞城、清溪等鎮街樓盤獲悉，新政后各大樓盤銷售現場異常冷清，銷售人員只能依賴於電話營銷，無奈效果也不明顯。數據顯示，看房客來訪量下降四成，實際市場成交比新政前嚴重萎縮六成，但住宅成交均價依然環比小幅上升0.60%。據悉，4月11日東莞樓市新政是繼「限價令」后的「史上最嚴」，主要包括「限購+限外+限售+限學歷」等。

銷售現場冷清來訪量暴跌4成

8日下午2時許，在清溪鎮鎮中心區某樓盤銷售現場，記者蹲守近2個小時發現，除了幾名保安及售樓人員進去外，現場居然無一名看房客來訪。據銷售人員稱，清溪屬於東莞臨深片區，4·11樓市限購執行后，大部分非莞籍的深圳客失去了購房資格，市場自然陷入冷清。因此，樓盤電話營銷漸成主流。記者身邊不少朋友吐槽說：「現在幾乎每天都能接到一兩個樓盤的賣房電話，真是煩人。」

根據中原研究部對東莞155個在售住宅項目監測顯示，4·11東莞限購加碼當周，客戶來訪量暴跌4成。即使是在傳統「五一」旺期，客戶也是看多買少，觀望嚴重。數據顯示，4·11樓市限購下，4月東莞住宅網簽成交62.86萬㎡，環比下降4.66%，同比下降29.49%。

臨深片區降火樓市回歸本土

但新政後區域成交明顯出現分化。中心城區由於長期以來以本地客支撐為主，受新政影響相對較小，新政前後成交較為平穩；臨深區域因失去深圳客支撐，成交大幅慘淡，臨深片區、松山湖片區以及濱海片區新政后三周比新政前三周平均值均縮水約70%。由於受限簽影響，要了解真實市場情況，還需看認購數據。統計顯示，新政后三周東莞平均值（579套）比新政前（1480套）的大幅萎縮61%。

那以前洶湧的購房客去哪了呢？這主要得看深圳客的去留。根據合富大數據顯示，上周（5月1日—7日）是5月份首周，深圳一手住宅簽約1055套，環比前一周大幅增加9成。可見，東莞4·11限購新政后，深圳客量銳減，部分剛需客戶回歸深圳市場，深圳觀望情緒正在減退。

均價微升業內吁「合理定價」

住宅成交下降，住宅均價卻沒有下探跡象，反而維持小幅上升的趨勢。數據顯示，2017年4月東莞住宅成交均價為16201元/㎡，環比小幅上升0.60%，同比上升29.56%。其中普通住宅均價為16090元/㎡，環比上升2.20%，同比上升29.56%。

「新政後房價持續上升，主要由於4月期間政府限簽有所放寬，由部分高價項目陸續進入簽約推高。實際上，4月整體價格走勢仍然較為平穩。」業內人士分析認為，後市逐漸嚴峻的形勢下，房企資金回籠壓力加大，預計不少開發商們會儘快搶跑市場，現金為王，助推5月市場成交量或會有所上升。

合富研究院人士表示，新政后，市場觀望氛圍漸濃，隨著深圳客逐漸退散，各開發商應回歸本地客市場，合理定價，加快去化回籠資金。合富輝煌東莞公司發展研究中心總監李興旺認為，新政已經產生明顯的效應。當深圳客的購房資格被限后，開發商的營銷方嚮應轉攻東莞本地客。但在這種情況下，由於本地客承受能力有限，開發商應該適當讓利。