深圳發布《住房租賃試點工作方案》：允許商改住，收儲100萬套城中村房用作租賃

[ 導讀 ]

近日，深圳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《住房租賃試點工作方案》，《方案》指出：允許空置的商業用房改建為租賃房，將收儲 100 萬套城中村房統一租賃；加大各類園區的配套住房、商務公寓只租不售或限期銷售用地的供應；適度提高企業自持出租的住房比例等。

克而瑞認為，深圳外來人口眾多，租賃市場規模龐大，在國內首屈一指。通過《方案》措施對租賃市場進行規範化指導，可以對居高不下的房價起到一定抑制作用，並減少人才流失。另外，對於長租公寓運營商來說，這也有助於其利用政策東風在龐大的深圳市場形成核心競爭力。

以下為《方案》主要內容：

多舉措增加租賃供應

方案提出，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低於規劃建築面積20%的比例建設自持租賃住房。

除福田、羅湖、鹽田區外，其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應於2018年6月底前至少供應一宗地塊，用於全部建設自持租賃住房或商務公寓。

今年年底前，深圳將依託現有或新成立市屬國有企業，籌建3-5家國有住房租賃企業。在「十三五」期間，除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產划轉等方式收儲不低於10萬套房源，開展住房租賃業務。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，深圳在未來供應新增租賃住房上的力度和佔比在全國應該是最大的。

對於存量房源的盤活，實施意見指出，在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房。今年2月，廣東省明確提出，允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房。

近年來，深圳4大支柱產業及7大戰略性新興產業對經濟貢獻已經達到80%，加上互聯網改造傳統產業，傳統工商業對空間的需求明顯下降，存量商業、辦公的功能也需隨產業升級而調整。

今年1月，深圳寶安區發布《堅決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細則》，幾乎叫停了區內的廠房改公寓行為，長租公寓的發展也一度受阻。

此次深圳允許「商改租」，有業內人士指出，「商業用房」包不包括工業廠房還有待細則的進一步解釋，但這一政策或許為日後廠房改造鬆綁做了鋪墊。

對於當下熱議的「租售同權」，深圳並未直接提及這一說法。但深圳市發布的實施意見政策解讀明確指出，深圳租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是同等接受義務教育的權利，降低了租賃的吸引力。深圳將藉助於租賃立法，各相關部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務的權利。

收儲100萬套城中村房屋

截至2015年底，深圳常住居民的家庭住房自有率僅為34%，遠低於北上廣及全國水平。

租賃已經長期成為解決深圳住房問題的主要方式，其中以城中村為主的住房租賃又是重要的組成部分。根據2013年的住房調查，深圳原村民集體經濟組織自建、合建房共有33.44萬棟，約650萬套間。官方資料顯示，城中村租賃住房約佔深圳總租賃住房70%，但普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、「打隔斷」和「二房東」等問題。

此次深圳鼓勵住房租賃發展的意見中，備受關注的一點便是對城中村住房的統一規範、管理。

上述方案提出，深圳將引導「城中村」通過綜合整治開展規模化租賃。具體而言，在「十三五」期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規範管理。

在此之前，深圳蓬勃發展的長租公寓的一部分房源正是來自於城中村房屋的改造。政府在引導居住消費升級的趨勢，這一政策將利好深圳的長租公寓。此前長租公寓的改造更多只是體現在裝修上，而且相對體量小，比較零散，並未從根本上改變房屋的性質。現在政府鼓勵和支持，租客也將享受到更豐富的公共服務配套。

深圳在政策解讀中提出，允許產權手續不完善但經濟利益關係已經理順的各類建築，在符合規劃、安全、環保政策的前提下，用於住房租賃經營並納入住房租賃備案管理。以備案為依據，城中村租賃住房將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規劃與供應。

僅從數量上來看，100萬套城中村房屋本身並未帶來太多租賃房的增量，但對其租賃關係的認定，意味著將有大量合法的租賃住房進入市場。這將有利於使未來的租金處於平穩的階段，對房價也會有一定的抑制作用。

* 以上部分內容來自《21世紀經濟報道》

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