Zi 字媒體

暴跌百萬，零成交？調控下的房價難真實！

2021/12/25

yidianzixun

今年3月以來，樓市調控政策不斷升級，在高強度的限購組合拳下，環京區域的房地產市場「聞風而動」，曾經一天一個價的北京學區房市場也遭遇了「極寒」——房地產市場真的變天了嗎？房價的真相究竟是什麼？

「最嚴限購令」發威！環京樓市成交大減

6月2日，廊坊市再度加碼調控，明確規定外地人買房要有3年及以上社保。現在，距限購升級靴子落地已經一月有餘，環京區域樓市情況又是如何？

在河北三河市燕郊鎮的某樓盤二手房中介門店，成交十分冷清。而就在今年3月，這裡的成交還很活躍。據鏈家地產河北省三河市東區負責人介紹，自３月到６月，成交量總體的降幅在百分之八十左右。

伴隨成交量的大跌，成交價格也不斷下挫。以這個小區90平米的兩居室為例，3月份時平均成交價可達每平米29000元，到了6月初，就只有21000元，降幅接近30%。成交記錄顯示：該樓盤最新成交是在6月7日，此後一個月時間，這個燕郊規模最大，總套數超28000套的樓盤，一套房子都沒有成交。

三年社保納稅的限購政策擠掉了外地人投資購房的泡沫，而現在，這裡的二手房交易以本地人的換房需求為主。另外，在同樣執行限購新政的河北香河縣，普通住宅的銷售也接近停滯。

如今，環京樓市成交量大減，曾經一天一個價的北京「學區房」市場也遭遇了「極寒」

北京學區房暴跌百萬，一切才剛開始？

近日，從北京東西城多個「學區房」市場發現，「學區房」成交量急劇下滑，不少房源價格跳水近百萬元。

西城區陶然亭地區，由於多個小區由於可直升重點中學，讓這裡的二手房源成為「買家必爭之地」。然而，過去20多天，陶然亭四平園小區一套60餘平方米兩居室已從810萬元降到720萬元。

由於教育部門等部門的加入，今年多校划片的參與學校和比例增加，即是說，一套1000萬元的「學區房」，除了要承擔八九百萬元的首付款外，還有可能進不了中意的學校。傳統「學區房」買家開始陷入觀望。

而房價「大跳水」的結果，是迫於成交壓力的中介對業主進行勸說后才實現的。最近中介方面對各個小區都設置了單價上限，勸說此前入市的高價房源業主下調價格，一旦超過上限都不會掛網銷售。

當然，要想解決學區房天價等問題，必須解決教育資源分配不均的格局。而加大教育資源方面的投入才是解決高價「學區房」的根本辦法。

北京周邊樓盤打七折1個月沒賣出一套、北京學區房暴跌百萬……最近，關於房價下跌的新聞有點多，似乎樓市降溫這才剛剛開始。

真實的房價

最近，關於房價下跌的新聞比較多，最吸引眼球的是兩個消息：

第一個是《經濟周刊》的《從全球漲幅第一到部分樓價幾近腰斬，誰導演了合肥房價過山車？》的文章說，被某機構評為去年房價全球漲幅第一的合肥，今年房價「幾近腰斬」，文章引用對「合肥部分房產中介」的採訪：「濱湖板塊的降幅最大，多數降幅達到40%～50%，快到腰斬的價格了。今年春節時，濱湖有個樓盤開盤價為1.1萬元/平方米，與價格最高時周邊樓盤2.2萬～2.3萬元/平方米的價格相比下降了一半還多。」

第二個是關於深圳房價的消息：根據深圳規土委發布的6月份房價數據，數據顯示，6月份深圳房價為54492元/平米，較5月微幅下滑。數據還顯示，自2016年10月至2017年6月，這9個月來，深圳房價已累計下跌7108元/平米。

答案是否定的。

以深圳和合肥來說，它們分別是2015年和2016年房價暴漲的代表城市，這兩個城市價格的變化，無疑對未來其他城市房價的走勢具有心理層面的影響作用。但是關於這兩個城市房價報道的數據很顯然是不符合實際的。

先說合肥，合肥在經歷去年以來的調控之後，成交量迅速下滑，對投資投機的抑制從成交量看成果顯著據統計，前6個月合肥市商品住宅共計成交17546套，同比去年上半年下跌幅度約為77%，按照官方的數據，新房銷售面積前5個月下降了30%多。

但是，即便如此，用「房價腰斬」這樣聳人聽聞的說法不符合合肥房價的實際情況。合肥房價出現鬆動，價格出現下降，這都是正常的，甚至可以說，去年絕大多數經歷了暴漲的熱點城市，都面臨這樣的市場轉換，這就是我一再說的市場已經變天。但是，價格的變動沒有「腰斬」這麼誇張。

至於深圳「九連跌」，每平米降了7000多的報道則更是荒唐，屬於國小數據不及格的表現。如果說二手房市場還能勉強用每個月的成交均價作為這個城市二手房的價格數據的話，用新房每個月的成交價作為房價數據則是這麼多年房地產數據上讓人笑掉牙的笑話。每個月開盤的樓盤區域不一樣，上個月熱點區域開盤多，均價自然高，下個月郊區大量推盤，均價一下就下來了。

深圳市場真正的情況如何？深圳房地產市場正在進行激烈的博弈，市場向買方市場轉換，這都是真的。因為如此嚴厲的調控之下，市場沒有不降溫的道理，但蠢蠢欲動的資金仍然盯著市場的變化，準備隨時入市，各種各樣的金融產品隨時準備為市場添溫加火。

另外，報道房價下跌的，還不得不提「北京房價下跌了20%」的報道，這個報道來自中介機構我愛我家的數據。

目前北京房地產市場的真實情況是，二手房都規定了區域最高指導價，超過這個價格的，不許公開掛牌，在出售的時候也會通過各種途徑做低價格，讓人感覺價格似乎降了。

其實，由於提高二套房貸的比例，以及各種限制舉措，目前北京市場基本處於冷凍狀態，成交大幅度下滑，買賣雙方陷入了真正的觀望期，而價格也出現了鬆動，以前不能議價的，現在有了議價空間。但並沒有出現大幅度下降的情況。根據我對北京市場的觀察，北京市場雖然已經進入到冰凍期，但房價只是鬆動，還沒有出現實質性的下降。

北京是對一手房二手房都進行限價，所以導致整個市場都出現價格失真，而很多城市，只對新房進行限價。限價，房價在統計數字里當然沒有漲，當然在下降，因為你在按照你的意願指揮溫度計的指針，指針必須聽你的話，但實際有些地方房價不僅沒有掉，反而可能在漲。開發商也好，購房者也好，都會想出很多辦法來規避限價政策。限價后的降價不過是自欺欺人的遊戲而已，但很好玩的是，大家還玩得很嗨。

其實，你別不信，雖然調控仍然是國內重點城市主旋律，但房價走勢並沒有因此戛然而止。6月份，不少城市均價較上月都存在不同幅度的上漲。比如成都主城區漲幅最高的區域上漲達到20%以上，大連、武漢、西安、重慶也有比較明顯的上漲，北京、廣州、上海、杭州、南京等主要城市均價較為穩定。(因為統計口徑有別，一個城市各個區域房價相差較大，所以，數據僅供參考。)

事實上，房價目前處於鬆動狀態，並未出現大幅度的下跌。更為重要的是，房價基數大，小幅的調整對房價並未造成明顯影響，不信你看：

公眾號「米宅米宅」發布了《2017上半年，全國熱點城市房價地圖！》，從房價地圖可以看出，一線城市的房價遠遠高於小縣城。為此，甚至有很多人感慨「寧可要大城市一套房，也不願意換成小縣城的12套房」！

附送：2017年6月全國房價地圖：

北京