建業地產胡葆森：開發商需向新型生活方式服務商轉型

和訊網消息 2017年綠公司年會於4月22日在河南鄭州舉行，本次會議以《分化與進化：尋找經濟新動能》為主題。建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在分論壇「房地產企業的戰略之變」上表示，的開發商藉助城鎮化的紅利，過去的二十多年還是以住宅為主，95%還是住宅開發商，下一步怎麼樣和教育融合，怎麼樣和科技融合，怎麼樣和文化旅遊融合，怎麼樣和商業融合，甚至怎麼樣和體育融合，這都是需要思考的問題，最終的目的是希望和這些東西融合之後，把自己從一個單一的住宅開發商通過融合之後變成一個新型生活方式服務商來迎接這種消費升級和需求多元這樣一個大的社會變化。

胡葆森認為，現在地產商開始做小鎮，大概有兩種心態，一種還是為了拿地，用做小鎮的概念，不論是做體育小鎮還是文化小鎮，還是為了圈地；另外一種，包括建業地產在內的地產商做小鎮實際是從轉型的角度出發。胡葆森舉例說，「比如講我的計劃可能需要十年或者更長時間，我在河南做100個小鎮，我做100個小鎮的時候，相當於開了100個度假酒店，每一個村子有一個固定的消費者，業主肯定是固定消費者，另外的時候，他消費了三分之一，另外三分之二，我們幫他經營出去了，對我來講，對我酒店管理公司來講，等於開了100間酒店，所以在那個時候，這個板塊的業務就變成了一個新的商業模式下的地產公司轉型的一部分。」

以下為文字實錄：

胡葆森：各位嘉賓好，剛才左總已經把行業目前面臨的背景給大家做了一個描述，我個人認為，從2004年，房地產格局的調整，我們內部叫洗牌，實際上從2004年9月1日土地市場開始實行招拍掛之後，實際上這個格局就開始調整了，洗牌從那時候開始的，現在算起來有12年的時間了，大約是2005年我對這個市場做了兩個預測，一個是洗牌過程中，實際最後，當時我就說像現在的香港，70%以上的份額被五大地產商瓜分了，五年以後也是這個趨勢，這是2005年我說的。大家看12年了，現在的百強企業去年佔到了全國市場40%以上，而且這種趨勢還在加重，用不了十年，全國百強企業佔到60%以上，甚至更多。在這種背景下，逼迫一些五世企業，包括百強企業在內，實際上也面臨發展模式轉型的問題，一個是互聯網的融入，把互聯網這個工具融入到你的產品製作和服務過程中來，是二是住宅，因為的開發商藉助城鎮化的紅利，過去的二十多年還是以住宅為主，95%還是住宅開發商，下一步怎麼樣和教育融合，怎麼樣和科技融合，怎麼樣和文化旅遊融合，怎麼樣和商業融合，甚至怎麼樣和體育融合，這都是我們需要思考的一些問題，最終的目的，是希望和這些東西融合之後，把自己有一個單一的住宅開發商通過融合之後變成一個新型生活方式服務商來迎接這種消費升級和需求多元這樣一個大的社會變化。過去很貧困，現在進入中等收入階段之後，大家消費在升級，作為一個開發商怎麼迎接這個升級？也就是把自己從單一的住宅產品提供商變成新型生活方式服務商，這個過程轉起來也很痛苦，也很漫長，也不會一蹴而就，作為我們來講，還需要三年時間完成這個新型生活方式服務商的初級模式，大概還需要三年的時間。

左暉：謝謝，剛好這個問題也特別想請教一下葆森主席，今天很多像文化地產，包括剛剛說的體育、旅遊等等，一說到這些事情的時候，總有一些人去提一個問題，說你說來說去還是做地產？是不是還是去圈地，你的方式是不是還是這樣的？當然我知道我們今天整個的房地產未來的發展方式，我們都會發生很大的變化，換句話說，其實我們賺錢的方式發生了一些根本性的變化，但是我想可能今天正好借這個機會請教一下葆森主席，區別到底是什麼？不管是文化地產還是特色小鎮、旅遊、養老等等，這些跟過去未來到底是一個什麼樣本質性的差異？

胡葆森：據我觀察，現在地產商開始做小鎮，像剛才王總說的，他做的那個小鎮我也去過，都算是起步比較早的，意識比較早。地產商做小鎮大概有兩種心態，一種還是為了拿地，用做小鎮的概念，不論是做體育小鎮還是文化小鎮，還是為了圈地，把小鎮作為拿地的一個手段，我覺得這是一批人，另外一種，確實像王總是文化人，確實有這種文化情懷，但是現在實際上還有一種，大慶總也提到這個問題，包括田總也提到這個問題，包括我們自己，其實對我們這種上市公司來講，做小鎮，做十個八個沒有意義，只能是從轉型上思考這個問題才有意義，比如你最後做了一個小鎮，這個小鎮的經營模式一定不是把裡面的房子賣掉了，從投資的角度能不能用眾籌的模式，最後內容的模式，能不能也是用一種眾籌的方式內容具像化、定型，從未來經營的模式上，你自己是個業主，我自己總結出來，你最多的時候既是一個投資者，又是一個消費者，同時你還是這個小鎮裡面的某一個院子你不住的時候，你住了100天，另外250天委託經營機構往外經營的時候，你還成了一個營銷傳播者，你是一個多重身份的，你既是其中一個院子的業主，同時還是一個消費者，同時還是一個傳播者、銷售者，用這種方式承擔了多重角色，實際上這個東西對開發商來講什麼意義？一個小鎮沒有多大意義的，比如講我的計劃可能需要十年或者更長時間，我在河南做100個小鎮，我做100個小鎮的時候，相當於開了100個度假酒店，每一個村子有一個固定的消費者，業主肯定是固定消費者，另外的時候，他消費了三分之一，另外三分之二，我們幫他經營出去了，對我來講，對我酒店管理公司來講，等於開了100間酒店，所以在那個時候，這個板塊的業務就變成了一個新的商業模式下的地產公司轉型的一部分。

左暉：同時有一些公共效益和網路效益。

胡葆森：比如說一個村子200戶，一戶150平米，就是3萬平米，就按3萬平米一個村，100個村子就是300萬平米，300萬平方米的存量物業就變成新的運營方式和商業模式，所以地產商思考這些問題，不同的階段意圖不一樣，一開始和終點的需求不一樣，我看到了現在在業界關於小鎮熱點的話題，我都覺得有點過熱了，大家有不同的心態。作為我們來講，我們思考的是最後這種，是希望作為一個規模式的戰略轉型的一部分，但是我的戰略轉型不光是小鎮，王總講的農業，我已經有四個綠色基地了，我這個綠色基地就是一產+二產+三產，現在有一種新的概念該是六產，就是一產+二產+三產，既有農業種植，同時還有二產，我從荷蘭引進花的技術，當然還有三產。我1號基地5000畝，有500畝近來用地，其中一個小鎮建在這裡面，解決了現在從業項目的居住功能，我裡面還有大食堂，還有供旅遊用的，大食堂覆蓋了幾百平方公里，在許昌，周口人、漯河人都去那裡，去年這個大食堂一個月有一百多萬的營業額，這個基地我已經有了四個，最近這幾天，2號基地就開始營業了，在鶴壁，覆蓋整個豫北，3號在豫東，4號基地在豫西，我希望河南的東西南北中建五個基地，這又是我轉型的一部分。

剛才田總講的，最後是圍繞著你的房地產主幹傳統企業，最後變成一個商業生態系統，這裡面跟你發生關係所謂的人，不光是業主，你的生活、家長、球迷、你商場裡面的租客，慢慢變成跟你有多重關係，既是你的業主，又是你的球迷，又是你學生家長，又是你某一個項目投資合作者，等等，建業已經有25年了，五年之後我大的生態系統可能就成型了，大概就是這樣一個探索。

胡葆森：其實我覺得我們做企業的，你說不應該關注宏觀的東西也不對，但關注的太多了也不對，關注太多都天天聽各種論壇去了，都沒人關注自己企業內部的事情，其實有些事情，說這些數據，這些數據跟自己有什麼關係呢？作為企業來講，自己應該不斷的反思，不斷的創新，不斷的研究客戶的需求，把眼前的事情，每一件事情做好，無論發生什麼樣的不確定，發生什麼的變化，你都可以生存，所以我覺得企業更重要的是把自己的心態聚焦在自己企業怎麼樣適應未來的不確定這個問題上。