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房地產投資,你應該選擇那些城市?

房地產投資,你應該選擇那些城市?

房價是當今最大的痛點,面對不斷高企的房價,很多人是憤恨而無可奈何。一個很現實的問題,對大多數人來說,你必須要買房,房子不僅僅是住,在,一套房子還會涉及到婚姻、子女教育、社會服務、醫療、投資等等一系列問題。應該在哪裡買房?這是個複雜的問題,每個人有每個人的情況和選擇,小編無法給出標準的答案,但是我們可以從多個維度來尋找最具有投資價值和價值窪地的地產。

房地產的現在和未來,離不開的一個關鍵詞就是分化。在一個上市公司、區域市場、政策態度分化愈發加劇的行業,我們感到對房地產市場進行整體描述顯得愈加乏力和空洞,因此從區域分化入手,對於較為核心的城市做一個全面的梳理和分析。

我們選取的城市主要以一二線核心城市為主,包括大部分省會城市和核心熱門的二線城市如寧波、青島、廈門、蘇州等。一方面,房地產行業仍將受益於持續的城鎮化進程,而熱門核心二線城市仍然是城鎮化進程的核心受益區域,而它們作為各自區域的核心城市,表現出的不同的城市發展活力也是未來判斷其房地產市場行情的重要指標;另一方面,核心二線城市的數據較為全面,為我們的分析能夠提供較多的數據支持。

一線城市北京、上海、深圳的樓市比較特殊,我們依舊持續看好這三個城市的樓市。北京、上海、深圳的樓市的新房市場一直且將持續處於供不應求的情形,而且這三個城市未來將以二手房市場為主,與其他城市的情形不同;另一方面,一線城市的房產具有極高的投資屬性,其購房人群來自於全國各地的高凈值人群,其房市可能跟財富值關係更大,因此在城市經濟強勁發展、吸引力不斷增強的預期下,我們持續看好這三個城市的樓市。

對於大部分二線城市,我們認為其房地產市場的需求仍然以剛性需求為主,拉長時間軸來看應該呈現溫和上漲的態勢從中長期來看,大部分二線城市的短期投資甚至投機性需求在未來都會轉變成市場供給,因此其房價長期仍然是由區域市場的供需平衡點所決定的。但是不同的城市由於其發展水平和經濟活力的不同,房地產市場也將表現各異。

城市中的人口的住房需求是支撐房價的最根本因素。因此,討論城市房價未來的走向,必不可少要涉及對於各個城市的經濟發展進行討論,以辯明財富累積的程度以及人口流動的方向。在產業支撐的維度之上,再去討論城市供需關係,得出的對於房價走勢的判斷才是有堅定的實體經濟作為支撐的。此外,政策角度的影響以及居住環境的影響同樣會影響房價的短期波動。在此,我們選取了產業支撐、供需關係、政策態度、居住環境四個維度,對核心城市進行了橫向分析,希望可以和各位投資者一起,尋找到被低估的價值窪地。

1) 第一維度:產業支撐

綜合現存經濟體量(人均GDP)以及經濟發展活力,我們看好:第三產業佔比較高的一線城市,以及受益於地緣稀缺性,第三產業發展較好的中西部省會級城市,包括北上深、廣州、杭州、西安、太原、蘭州。核心二線城市仍以第二產業為主要支撐,我們看好高新區工業發展佔比較高的二線城市,包括珠海、長沙、武漢、無錫、廈門、合肥、佛山、南昌。

2) 第二維度:供需關係

我們選取相對土地供應、人口增速、住宅庫存去化周期這一系列指標來衡量城市的供需矛盾情況,從中長期基本面情況: 6個月庫存去化周期,以及短期爆發力:1個月庫存去化周期衡量兩個維度來衡量,區域分化非常顯著。認為合肥、南京、蘇州呈現嚴重的供不應求態勢,短期房價上漲動力很大;長期內成都、鄭州、南昌的爆發力最強。

3) 第三維度:政策態度

選取了土地出讓金占政府財政收入的比例來判斷當地財政對於土地依賴程度:北京、西安、南昌、珠海、武漢、重慶、廈門等地區,土地出讓金佔據當地財政收入約10%-20%空間之內,我們認為是比較合理的區間,土地出讓在財政收入中佔到相當一部分比重,未來可操作空間大。

4) 第四維度:居住感受

居住環境並不是決定房價的決定性因素,只能作為參考指標。從交通便捷(捷運條數)、空氣質量、醫院資源三個角度進行考量,一線城市除了在交通便捷上佔據了較大優勢,在其餘角度並未有鮮明的優勢。東南沿海城市普遍在空氣質量上佔據較大的優勢,中部城市太原、昆明、貴陽、太原等內陸二三線城市人均醫療資源水平反而領先於全國。

總的來說,在哪裡買房子應該參考自己收入情況、年齡、生活半徑、投資需求、醫療教育等多個因素來考慮。作為投資需求應首選上海、北京、深圳;尋找價值窪地可以找二線省會城市武漢、長沙、海口等;生活就選自己所在的省會城市。

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