樓市中途：2017年上半年政策及購買力分析報告

365淘房 蘭州站轉眼間2017年已經過了一半，從上市量、成交量上半年蘭州樓市基本上都處於不溫不火的狀態，熱點城市政策不斷收緊，限購限貸力度逐步升溫，「限售」模式且範圍不斷擴大，同步加強房地產金融監管，著力抑制投資投機性需求，面對如此嚴峻的樓市現狀，蘭州樓市變化如何，365淘房帶你一起回顧蘭州樓市上半年的政策變化以及樓市現狀。

全國樓市從去年「9.30」樓市政策開始，全國大大小小的城市進入限購模式，而今年全國樓市調控更加嚴苛，從20多城限購到2017年上半年近40個城市出台了不同程度的限購政策。與此同時，很多城市還實施「限售」等政策，走過限購限貸的傳統線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調控手段，或直接限制銷售價格，或為房屋「轉手」設置時間門檻。樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的「五限時代」，未來實施限售城市或超過50個。蘭州也不列外，2017年4月14日，蘭州市人民政府關於印發《關於進一步加強房地產市場調控強化房地產市場監管的意見》的通知，本《意見》自發布之日起實施，有效期五年。

《意見》對（一）實行全市商品房價格備案制度；（二）實行區域性限購政策；（三）實行區域差別化住房信貸政策，以及強化房地產市場監管等方面做了明確的規定，一方面加緊樓市限購，另一方面規範商品房交易市場；對於購房者而言，限購會影響到很多剛需和改善購房者的購買力，購房者買不起房，開放商賣不出去房的市場現場逐步升溫。

除此之外，2017年上半年，蘭州還出台了有關國有土地房屋徵收補償指引出台，土地供應主城收緊新區補貼等政策：如1月初，蘭州市房屋徵收管理辦公室印發《蘭州市國有土地上房屋徵收與補償操作指引》(試行)。1月5日，蘭州召開市委十三屆二次全會暨市委經濟工作會議，要限制主城區房地產開發強度，把企業搬遷改造騰出來的土地，更多用於公共服務設施建設。3月3日，蘭州新區管委會召開《蘭州新區產業發展扶持及獎勵政策》解讀會。投資在20億元以上者，按照投資強度每畝300萬元上下，分別獎勵土地出讓金的100%和120%。

這些政策都說明蘭州鼓勵新區建設，蘭州主城區土地供應緊張，可利用土地將會不斷減少，致使房價攀升，所以購房者買房難度增加，購買力下降。

另外，蘭州住房公積金管理中心發布2017年2月新修訂的《蘭州住房公積金管理中心住房公積金個人住房貸款操作規程》，明確首付比例、貸款額度等政策依然執行以往的標準，即：商品房首付比例不低於20%，已婚家庭單筆貸款額度的上限為60萬元，單身職工單筆貸款額度上限為50萬元。

4月14日，蘭州印發《關於進一步加強房地產市場調控強化房地產市場監管的意見》，全市商品房實行價格備案制度。5月2日，蘭州住房公積金管理中心發布了《關於調整住房公積金個人住房貸款相關政策的通知》，決定在限購區域內實行差別化公積金貸款政策：根據情況不同，個貸的首付款比例從「不低於20%」提高至了「不低於30%」或「不低於40%」。6月19日起，蘭州住房公積金中心正式啟用住房公積金異地轉移接續業務。

從住房公積金新政來看，公積金雖然與全國接軌，但個人公積金貸款的首付款比例從「不低於20%」提高至了「不低於30%」或「不低於40%」，會一定程度導致剛需購房者購買力度下降。

蘭州市放寬落戶條件限制。3月15日，蘭州市房管局、市物價局、市城市管理委員會三部門聯合印發《蘭州市物業小區綜合整治工作方案》；5月16日，市物價局和市房管局聯合制定下發《蘭州市普通住宅物業服務收費基準價標準》；5月17日，蘭州市住房保障和房產管理局制定印發《關於加快推進物業小區業主自治機構成立工作的指導意見》等政策，不論是放寬落戶條件，還是物業規範政策的出台實施，都是為了促進購房者消費的政策，一方面增加購房者進城落戶的機會，另一方面保障購房者的權益，減少糾紛。

可以看出，蘭州樓市上半年政策雖不多，但是調控力度和落地程度非常大。除了以上的政策，未來或將出台大量規定房地產市場的新規，比如：全國人大常委會今年的立法工作計劃將房地產稅法列為預備項目。央行副行長潘功勝表示，央行會同有關部門一起，結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與p2p平台合作開展的金融業務，開始進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。財政部部長樓繼偉表示，新體系下房貸利息、教育和撫養子女費用將可抵稅。等等。

從此輪調控政策來看，政府多管齊下，抑制過熱的投資投機需求，穩定市場環境，促進住房回歸居住屬性。

某數據研究所數據顯示：2017年1-6月蘭州住宅成交22392套，成交面積251.48萬平方米，成交均價7270元/平方米，成交金額合計182.82億元。其中，成交套數環比2016年下半年下降21.89%，同比2016年上半年增長11.19%；成交金額環比2016年下半年下降14.93%，同比2016年上半年增長24.96%。可見在限購的政策影響下，蘭州樓市上半年成交量和成交金額環比去年下半年均有下降。購房者面對限購新政購房積極性稍有下降。

從數據分析來看，2017年上半年蘭州市購房者最為青睞的依然是改善房源，那麼這些改善房源中最受歡迎的樓盤又是誰呢？我們一起來看看吧！

2017年1-6月，60㎡以下戶型成交292套，60-80㎡戶型成交1442套，80-90㎡戶型成交2851套，90-100㎡戶型成交4671套，100-120㎡戶型成交5811套，120-140㎡戶型成交4195套，140-180㎡戶型成交2235套，180㎡以上戶型成交895套。上半年，蘭州的購買傾向60-140㎡的戶型，絕大多數人購買的是90-140㎡的戶型，可見上半年在限購政策的影響下，依然以改善購房者為主。

從2017年上半年蘭州樓市最受網友關注樓盤TOP10榜單中可以看出，2017年上半年蘭州市購房者較為青睞的依然是城關區、安寧區的樓盤，其中安寧區的永新華世界灣和城關區的名城廣場項目以微小的差距位列第二第三，位於七里河區的蘭石·豪布斯卡項目以自身的綜合優勢位列榜首！

蘭石·豪布斯卡項目地處蘭州市七里河區的核心位置，南與全國十大高鐵樞紐之一的蘭州西客站相依，共享廣場、交通樞紐、商務資源，北鄰黃河風情線，盡享高鐵、捷運、城際鐵路、空運、水運及公交等立體交通。

同時，蘭石·豪布斯卡的高端住區、時尚精英住區、宜居安置住區、服務公寓等，從布局到園林設計，再到建築立面、戶型格局，都遵循了純粹為生活、純粹為居住的理念，出則近身繁華，一步之遙便置身蘭州西客站主力核心商圈，入則獨享靜謐，在頂級園林之中放鬆身心，離塵不離城。還有配套的120米寬中央綠化景觀大道、旅遊服務中心、城市空中花園、醫院、學校、公園等帶來的愜意環境和服務，無論從設施規模還是層次來對比，蘭石·豪布斯卡都早已超越普通意義的地產項目。特別是區內規劃路網之密，容積率和建築密度之低，停車位和綠化配比之高，配套功能和智能化設施之全，在蘭州前所未有。得天獨厚的社會資源加上高端豐富的產品，使得蘭石·豪布斯卡自然而然會成為購房者心目中喜愛的項目。

總體而言，2017年上半年蘭州購買力情況如下：購房者最青睞的是城關、安寧區域，大多數購房者能接受總價在100萬左右之內的房子，投資需求佔少數。同時，2017年上半年蘭州基本上以按揭付款為主，首套房首付比例為30%以上，改善房源購房者成蘭州樓市購買力的主力軍。

中央強調房屋要回歸居住的本職屬性，故蘭州短期內政策放鬆的可能性很小，一旦樓市再次出現火熱，政策還會有所緊縮。從市場需求來看，限購、限貸、備案價等政策抑制投機性需求與部分改善需求，下半年市場成交量或將呈現穩定狀態。