天津武清多個新盤封盤 已無投資客到訪

天津武清多個新盤封盤 已無投資客「到訪」

《證券日報》記者在武清走訪發現，20多天前周末購房者人滿為患的銷售中心，如今清冷一片，輾轉多個新盤，未見一個客戶到訪，外地投資客可謂絕跡

■本報記者 王麗新 王 崢

陽光晴好的四月周末，京津唐高速的兩側，綠蔭如畫。50分鐘的路程里，暢通無阻之外，似乎缺失了不少以往撲面而來的戶外樓盤廣告。

就在這條路上，曾充斥著自北京、河北而來，直奔銜接京津的武清而去，組團買房的投資客。彼時，進入武清后，等紅燈的每一個間隙，很多車都曾被向車窗里遞樓盤廣告的小伙兒和大媽「包圍」過。

時值2014年春末夏初之際，同樣晴好的周末，在聚集幾大全國知名房企的上北新區內，剛開盤不久的新房房價每平方米約6000元，到訪者絡繹不絕。時隔4年，當年第一輪外地投資客已經找到了第一批接盤者，實現了一輪高位套現。今年一季度，同樣的上北新區，二手房單價一度突破2萬元/平方米。

一位斯文有禮的銷售經理向《證券日報》記者稱，「20多天前，這兒可熱鬧了，周末時大廳里全是人」。

然而，3月31日晚間，天津在觀望了半個月後，「限購令」還是來了，非津籍在天津購房需提供「3年內連續繳納2年以上社會保險或個人所得稅證明，補繳的社會保險或個人所得稅證明不得作為購房有效憑證」，這一紙限購令將外地投資客擋在了門外。

隨之而來的是，「熱鬧」戛然而止，暗流涌動的市場表面上突然陷入了冰點，記者輾轉多個新盤，未見一個到訪者，以往組團而來的京冀投資客消失了，多個新盤封盤待售，二手房房價開始回落。

多個新盤封盤待售

門外艷陽一片，綠意蔥蘢，一絲風也無，路邊零星停著幾輛車，沒有人推開售樓處厚重的大門進來。這個周末，賣住宅的銷售員似乎又可以休息了。

「唯一能確定的什麼都不確定。」一位西裝筆挺的遠洋·紅熙郡銷售員向《證券日報》記者直言，「住宅有房，但沒拿到預售證，還不能銷售，不能排卡，具體定價也不知道，什麼時候開盤更不能確定」。

據《證券日報》記者了解，2014年以來，該盤從均價7000元∕平方米升至2016年10月份的均價10500元∕平方米。按照開發商的開發計劃，還未出售的這批房源將於明年6月份交房，也就是說，按照正常的銷售節奏推算，今年這一批房是要銷售出去的。

不過，若參照上一期拿證價格10500元∕平方米的定價水平線，出於利潤計算，開發商不一定認同，而若高於這一價格太高，則直接碰觸了限價紅線。換言之，定價博弈的當下結果是，市場陷入僵局，項目暫時停滯。因此，才有了銷售員口中的「唯一能確定的什麼都不確定」。

無獨有偶，遠洋·紅熙郡的兩個鄰居，保利·香頌湖和世茂壹號院與遠洋·紅熙郡幾乎同時開發銷售，目前保利·香頌湖已售罄，世茂壹號院卻遇到了與遠洋·紅熙郡一樣的問題。

穿過花木蔥蘢和流水淙淙的室內「植物園」，在世茂壹號院的沙盤前，一位銷售員向《證券日報》直言，「我們2月份就開始排卡銷售，當時排卡組數是推出房源的2倍，但是排完卡之後，因為沒有拿到預售許可證，到現在一直沒有開盤銷售」。

據該銷售員透露，2016年11月份，世茂壹號院項目開盤銷售了一批房源，當時的銷售均價是11000元∕平方米。該人士稱，「這是項目的最後一期住宅，要是利潤還可以，還是想儘快開盤銷售。但目前看，預售證不好拿，加之先前的一批客戶中，部分人由於限購也失去了資格，具體什麼時候開盤，現在確實定不了」。

「現在整個武清區，幾乎沒有可以馬上交易的新盤在售了，都是二手房在流通。」某中介人士向《證券日報》記者表示，新項目想大幅提價賣房，但相關部門限價，兩方博弈之下，新盤就拖延開盤時間，市場上新盤供量則減少，二手房流動性相對加強，但限購政策將外地投資客封堵在外，交易量也大不如前了。

不過，《證券日報》記者輾轉調查發現，位置優於上北新區位於南湖公園附近的保利·溪湖林語項目目前正在接受排卡。在該項目銷售中心，一位銷售人員表示，上一批房源剛剛售罄，緊接著將在5月1日左右推出一批新房源，因為上一批房源銷售均價在13000元∕平方米-14000元∕平方米之間，預計新開的這一批房源價格與此差不多。

據該人士透露，整個武清基本沒有在售房，去年市場有一波漲幅，不少開發商都趁機銷售了很多房源，現在手裡有房的企業都不著急賣了。

投資客不再「到訪」

應該說，比起北京、上海等一線城市房價漲幅來說，3年時間內，每平方米漲了3000元左右，這個市場似乎頗為穩定。

然而，這種「穩定」的市場背後，則是北京和河北投資客催生的一股暗流。

2014年5月底之前，整個武清區的此前的庫存量過高。為了加快清理庫存，在天津購房尚可獲得藍印戶口，而該優惠取消之後，武清多個新建樓盤房價每平方米曾一度跌了1000元以上。彼時，武清學區房也曾低至5500元∕平方米，個別當地開發商所開發的新盤甚至一度停擺。

但近兩年，由於北京房價快速上漲，購房需求外溢，來自北京和河北省的投資客蜂擁而至，武清成為了投資客的「狙擊」目標。

有市場人士向《證券日報》分析稱，現在，武清多數項目都是投資客買的，入住率低，大開發商開發的項目因為有學區等優質配套，入住率尚能維持在50%左右，但仍有不少項目是空置的。

值得關注的是，投資客的大量湧入，導致在過去兩年裡，買房變成了「搶房」。上述中介人士向《證券日報》記者透露，近兩年，武清出現了一批做「倒房票」生意的「有關係人群」，一張房票叫價10萬元-20萬元不等，不可不謂一房難求。這批人拿了買房人買「房票」的錢，給小貸公司做經營，資金幾個月內流轉一次，已隱隱形成一股利益鏈。

一房難求的背後，除了投資客的驅動外，是武清市場一、二手房嚴重倒掛的亂象，這也是開發商不甘心平價拿證快速銷售的動因。

在上北新區，以遠洋·紅熙郡為例，上一期開盤價格是10500元∕平方米，而目前該區二手房均價在1.7萬元-1.8萬元∕平方米之間，倒掛差價高達70000元以上，這還是在二手房已經降價的基礎上，若二手房仍然維持限購以前2萬元∕平方米的價格，那麼一、二手房倒掛差價高達1萬元∕平方米。

在這一市場環境下，開發商期待高價出售，進而拖延不拿證開盤也就不奇怪了。

上述中介人士向本報記者坦言，近兩年，整個武清都是一、二手房嚴重倒掛的市場，這才滋生了「倒房票」生意。但這一輪限購來了之後，外地投資客幾乎絕跡，先前的二手房成交熱潮，則是由於積分落戶政策，在天津的外地人急於買房落戶，給孩子上學才趕在限購前下手的，而這批購房者買入的大多也是此前投資客置入的房產。

值得關注的是，《證券日報》在調查走訪中觀察到，如今沉寂的武清樓市，雖然投資客已經不再「到訪」，但二手房並未出現大幅下降，似乎在部分高位套現的投資客賺錢離場之後，市場仍信心滿滿。有當地房地產從業人員也表示，武清的房價已經回不到去年的水平了，在政策出現變動前，應該會保持較為平穩的狀態。