多家上市公司剝離房地產業務，央企地產整合或是股市新風口

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。李迅雷、姜超二人髮長文警告樓市風險，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有隻漲不跌的市場。再來看看近期國家對樓市的調控政策步步縮緊，上市公司已先知先覺，剝離了成本日益增高的房地產業務。

上市公司競相剝離地產業務

樓市的火熱已持續了十多年，樓市造富的例子常有，微博上有個段子：如果時間往前倒回20年，我一定舉全家所有滿倉房地產。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒表明，沒有隻漲不跌的市場。

看看今年以來中央和地方均加大對樓市的調控力度，或許讓上市公司嗅出了某種信號——撤離房地產。

剝離地產業務，近期頻頻現身於上市公司的公告中。據不完全統計，就在最近一個月內，深大通、海航投資、宜華健康、紅豆股份等超過20家上市公司發布公告剝離房地產業務。

4月15日深大通公布的2016年報顯示，報告期內深大通主營業務已由房地產開發轉型為移動數字整合營銷服務與線上線下新媒體運營業務。

細看年報財務數據，深大通2016年營業總收入為10.2億元，其中廣告傳媒收入近9億元，佔總營業收入的87.19%，房地產業務營收僅為1.31億元，佔比12.81%。而在以往年報中，房地產開發業務是公司總營收的主要來源。

通過毛利對比，2016年度公司新增廣告傳媒業務毛利為3.8億元，房地產業務毛利僅為3402萬元，即使在樓市較熱的2010年，深大通房地產開發業務毛利最高也僅為9273.08萬元。

作為粵東地區房地產行業首家上市公司的宜華健康，公司原主營業務為房地產，2015年通過重大資產重組，剝離地產業務，轉而進入健康醫療行業，4月14日，宜華健康公布2016年報顯示，報告期內，公司已順利置換出所有地產業務，實現完全徹底的醫療健康產業戰略轉型，同時完成收購親和源集團有限公司58.33%股份，正式進入養老產業。

年報顯示，宜華健康主營收入構成主要為醫療，占營收比重達到98.35%，房地產銷售佔比僅為0.33%。

除此之外，海航投資還在2016年業績快報中公告稱，報告期公司實現營業收入2.87億元，實現營業利潤-4.67億元，歸屬於上市公司股東凈利潤為-4.35億元，同比下降296.2%。對於業績下滑原因，海航投資表示，主要為公司目前處於業務轉型過渡期，逐步剝離地產業務，地產結算收入減少影響。

對於目前多家上市公司紛紛退出房地產業務，華泰證券的一名分析師向時報君表示，在房地產業去庫存的大背景下，核心競爭力依然集中在像萬科、保利、中海等大房企，沒有核心競爭力的上市公司回籠資金慢，而且由於毛利率逐年下滑，已經很難獲得利潤，低效資產的剝離，不僅為公司回收了可觀的現金流，也為其後的轉型提供了資金保障。

併購，房企新的出路

2017年全國樓市調控聲浪高漲，房地產行業對後市預期轉向謹慎，「地王」項目更面臨較大壓力，無論是投資者還是房企自身也需冷靜觀察。在眾多「出路」之中，併購已然成為大型房企的選擇。

過去兩三年，伴隨樓市的爆發，恆大、碧桂園等大型房企成為最大受益者。2016年，房企第一陣營門檻（年銷售額）已提升至3000億元，前十名都在千億以上，這讓所有500億、600億級甚至更低年銷售額的房企充滿了焦慮。

進入2017年，一些年銷售額規模在500億、600億的房企也提出了新的增長目標，比如富力、雅居樂等常年徘徊在幾百億的房企，已提出了年銷售額千億目標。保利地產近日發布的2016年年度報告顯示，年內實現了2101億元的簽約額，同比增長36%，這是步入千億規模之後銷售增速最高的年份，未來三年保利還將繼續保持高速增長，預計未來三至五年，其銷售將達到5000億元。

規模越大，「大魚吃小魚」的現象或許將愈演愈烈。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，隨著樓市進入下半場，隨著2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出房地產或被收購，而這對於綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對於大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續「大魚吃小魚」，增強自身在行業內的規模化優勢。

近來，越來越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產公司併購，甚至是退出房地產業，多位業內人士認為今年這一形勢將會加劇。除獲取土地難度增加之外，監管層對資金的收緊也加快了中小企業的轉型和退出，監管層此前對房企公司債發行門檻標準的調整則是最好的例證。

指數研究院的數據顯示，2016年在優質資源稀缺與資金寬鬆的影響下，房地產併購也愈演愈烈。其中，大中型房企憑藉規模、資金優勢成為房地產行業併購的主力軍，年內僅銷售額300億元以上的房企已完成及正在進行中的併購案例已近100起，占行業併購數量的7成以上。

在業績說明會上，保利地產在回應相關問題時也表示，相關央企整合去年開了內部會，明確84家非主業房企必須退出，這次力度非常大，去年保利跟中航的重組也起到了示範標杆作用。據悉，保利地產在保利集團的統籌安排下，承擔了與中航工業集團下屬地產業務的整合業務，截至報告期末已完成中航地產下屬9個項目的收購，增加待開發資源140萬平方米。除此之外，保利地產和保利置業的整合猜想，一直以來都備受市場關注。

其實，央企間併購整合已是大趨勢，除了保利和中航，還有中海地產對中信地產的整合。