「民宿崛起」房企試水 短租民宿求解存量時代

沿著沙西線一路向西，行至郫都區紅光鎮，再經由一段老式的泥土路，便可以看到一個綠色外觀的集裝箱建構體和幾棟青瓦屋檐的建築。

這裡便是由綠城、多利和平安三家企業合作打造的多利綠城桃花源項目。

這個項目與傳統房產項目有著本質的不同，它可售部分是經營性家庭農莊，即民宿。其背後的邏輯是，隨著共享經濟的火熱，以及房企在存量時代挖掘新盈利增長點的決心，正助推著以民宿為代表的短租行業的發展。

途家發布的《2017年上半年民宿旅遊報告》數據就顯示，成都民宿今年1～6月訂單量居全國之首，超越最先起步的杭州和三亞。

受多重紅利刺激，各路資本蜂擁而至，在成都，桃花源項目並非孤例。

房企成都試水

桃花源項目現場的展示欄顯示，項目規劃面積約1.2萬畝，通過土地整理節餘建設用地約1400畝，規劃建設32萬平方米農村新型社區、38萬平方米經營性農莊和8000畝有機生態農業產業園。

在桃花源，現階段唯一可銷售的產品是經營性家庭農莊。成都商報記者看到，一期農莊結合了川西民居和蘇派建築的特點，全部為中式風格。戶型跨度從88㎡兩房兩廳兩衛到188㎡四房兩廳四衛，每戶都配有1～2畝不等的院子和種植蔬果的農田，精裝價格在300萬～500萬之間。買下后，業主便可將其經營為民宿，目前，首批次20餘套農莊已全部售完。

明宇是另一試水民宿的房企。在位於都江堰的豪雅青城項目，其近期推出了名為「私人設計師酒店」的產品。據了解，戶型區間為65～95平米，全精裝，業主可選擇自行居住，也可在長時間不居住的情況下，將房屋交由運營商來經營。明宇豪雅青城項目副總經理蔣弋介紹稱，推出該產品主要基於都江堰現在每年有近2500萬人次的遊客，萬達樂園建成后將激增3000萬新客源，對住宿有著多元化的需求。

市場規模：較2年前增長約10倍

倘若擴大至全國範圍，包括綠地、花樣年、國奧等房企也都通過不同模式介入民宿市場，蓄謀把這一全新業務作為其存量時代轉型的方向之一。

根據公開信息，民宿是起源於歐洲鄉村地區的一種旅遊業態，最初以提供簡單的住宿與早餐為基本模式。經歷百餘年的發展，民宿從鄉 村走向城市、從農場走向景區，成為區域性旅遊品牌及核心吸引物的重要構成。

目前，國內的民宿運營模式主要分為業主自營（C2C）、商戶經營（C2B2C）和平台管理（B2C）三種模式。在業內人士看來，房企在此時布局民宿行業，一大背景便是近年來政策的「風口」屢次吹向民宿行業，以及市場份額尚小的現代民宿佔比。

2015年11月，國務院常務會議審議通過了《關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，首次點名「積極發展客棧民宿、短租公寓等細分業態」；2016年1月，中央一號文件明確指出要大力發展休閑農業和鄉村旅遊，有規劃地開發休閑農莊、鄉村酒店、特色民宿、等鄉村休閑度假產品……

市場層面，根據艾瑞數據，2016年短租民宿市場在線交易規模達到87.8億，同比增長106.1%，並預估2017年整個這一交易規模將達到125.2億元。

細化到本地市場，成都商報記者從多方渠道獲知，目前成都民宿已經達到1萬套，僅僅今年上半年就增加了3000套，較兩年前增長約10倍。

另成都市旅遊研究院院長諸丹的統計，目前成都以家庭副業方式自建自營的傳統民宿佔到95.42%，以投資者經營或委託第三方公司來管理的現代民宿只佔4.58%，且兩者的價差最大可達數百元。

「住宿分享業自2011年啟動，經過6年發展，已走出導入期進入發展期。」這樣的市場環境，或多或少地讓開發商嗅到了民宿的藍海。

行業觀察：「流量」與「特色」如何破題？

「現在總是強調去庫存，我認為真正的去庫存不是說把一個物業從這個人手裡轉到那個人手裡，而是要發揮其真正的作用和價值，不再空置，創造更多的效益，這才是真正做到去庫存。」這是綠地香港首席運營官侯光軍在談及該公司為何進軍民宿行業時的一番公開言論。

從中可以梳理出兩個關鍵詞：不再空置和創造效益。而如何達成這兩點？

在中成房業策略中心總監蔡玉蘭看來，房企在介入民宿時，有著「起跑優勢」，即自身有著豐富的物業管理經驗與打造配套的實力，以及大量便於集約化管理的房源資源。

在此基礎上的選址，明源地產研究院方面表示，開發商要從三方面進行考慮，民宿與客源地的距離、客源地的消費能力、季節性及交通的便利性，這將直接決定民宿的平均房價和入住率。此外，設計融合環境、服務用心，也被看作為民宿能否打動消費者的重要因素。

與此同時，亦有多位研究人士表示，房企介入時有些問題依然需要值得思考。首先是導流。途家業務發展部西南區域總經理謝佳分析稱，線上端是房企的薄弱環節，如果沒有遊客的導入流量，「民宿就是自娛自樂了。」

成都市旅遊研究院院長諸丹表示，現代民宿具有承載地域文化的生活體驗、有主客間相同的情況，主要針對個性化市場等特徵。房企的介入要避免大資本「跑馬圈地」，批量生產房源的統一性讓民宿容易失去真正的內涵和原有豐富的特色。

「沒有特色文化，民宿就失去了靈魂」。途家聯合創始人兼CEO羅軍也公開坦言：「住宿分享市場是一個高速增長的市場，未來將成長為一個萬億級別的市場，但所謂分享經濟是邊際成本趨於為零的商業模型，到真正實現還有很長時間……」

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