樓市邏輯已變！買房必須謹慎再謹慎

40多個城市，超過140個通知，一二三四五線城市全面加入，本輪大調整勢要改變一些人們以往的固有的買房觀，對於參與樓市的人們來說，新的購房邏輯已經產生，其中非常重要的一點是，鼓勵大家儘可能只買一套房，儘可能不要參與二次交易。

類似於「小換大」「遠換近」「非學區換學區」，都將是打擊的對象，二次貸款或者買二套房的成本極高。

好好想想，自己是不是感覺被誤傷了？如果真有這種感覺，那麼對不起，可能真的就屬於被打擊的對象。

對於購房者來說，買二套房或者換套大房子，是很正常的改善需求，但從實際效果來看，這兩種行為都會對樓市產生一定的刺激作用，舉個簡單的例子，A是在一線工作的白領，他爸媽為了給他在一線買房，只能盡最大的努力將資金集中起來送往一線，要麼是賣掉三四線的房子，要麼是動用多年的積蓄，總之這些資金流向了一線，這樣的例子越多，就如同小溪匯成河流，形成一股強大的支撐力。

而那些在一線「小換大」的行為基本上只會在樓市上行的時候進行，想想是不是這樣？

房地產如果沒有這種換房行為，壓力會小得多。在之前的鏈條中，換房的成本是非常小的，賣掉手中的房子算作首付，又能以首套房的名義重新貸款，獲得折扣。這種關係層層遞減至首套房購房者，他們是剛需，面積不會很大，熬幾年就能挺過去。

這個鏈條上的所有人都有自己合理的訴求，但客觀上這種交易每進行一次，房子市值必然再上一個台階，越活躍房價越漲。房子跟股票不一樣，一旦下行，人們更傾向於觀望而不是割肉。錯了，更像是截肢，因為房子數量少，單位價值太高。

基於換房對樓市造成的實際效果，所以目前的各種措施都在一定程度上提高了換房的門檻，無論是二套房6成還是8成，還是拿證滿2年才能買房子，都是基於這一邏輯而推出的。

一線城市中，如果只買一套房子，現在的成交量必然大幅萎縮，據統計，目前在二手房交易中，至少有7成的購房者是換房族，他們目前的確比較尷尬，算是「誤傷」吧。

而如果未來大家降低換房需求，樓市的交易量下降，會不會對房地產形成壓力？

應該不會，無論是新房還是二手房，這個問題都已經被重點解決了，新房這一塊，開發商越來越多地開始自持運營整租公寓，可供銷售的房子少了，平衡狀態又能找回，二手房這一塊，現在普遍單個家庭只能擁有兩套房，這種情況即使未來出現「房地產涗」也不會產生多大壓力，況且房子還是硬通貨，沒有特殊情況，這些房子還是會成為資產被繼續儲備。

降低換房需求的深層效果是體現在金融上。頻繁交易是對資金的一種佔用，不頻繁交易就是對資金的一種釋放，這些錢再被用來買房子，也不會閑著，它們會被各路企業、個人投向三四線樓市或者急需資金的實體。當然，這是一種思路，具體效果還得看執行。

接下來我要說說剛需當前的購房思路。請注意，首套房的購房者我們經常稱之為剛需，其實房子本身不是剛需，但買房子而實現的目標，比如婚姻、教育才是剛需，對於他們來說，現在買房必須要放棄「步步為贏」的思路，爭取「一步到位」，這裡的到位可以是同時滿足教育、婚姻多種需求，也可以是滿足最終的一個需求。此外，我們還得注意供需雙降帶來的影響。可選度有限的情況下容易掉坑裡，挑選房源應該更加慎重，因為換是換不起的。