警惕！當下南京買房邏輯已發生巨變……房子很難變成錢了！

自去年12月中央經濟工作會議針對樓市調控提出這一定位以來，住建、國土、金融以及地方的各級大員就一直在緊鑼密鼓地商討對策。這是最近一段時期「共有產權」、「租售同權」等一系列賦權行動的大背景。

決策層希望看到的，是以商品房買賣為主導的房地產市場邏輯逐漸弱化，取而代之的是，在共有產權、租售同權之下，如果你買不起，就真的不必買。

是的，決策層對房地產的思考邏輯已經發生了變化。而你的買房邏輯，也需要跟著變化。

誤區一、只要買房 就能賺錢

自去年以來，南京房價有了新一輪的上漲，不少區域、樓盤價格甚至都翻番。有錢人在這一輪暴漲中身價倍增，沒錢的人面對高漲的房價傾其所有，一套房綁上全家人的一輩子。

但隨著經濟步入中速增長期，我們在個人投資理財上，也要進行改變，過去十幾年隨意買房都可賺錢的歷史馬上就要終結了。

房地產業在經歷了十多年的上漲之後，存在著多重誤區，有待進一步澄清：

1、部分購房者，看到別人都在買房，自己就跟在後面盲從了。他們認準了一點：大家都在買，那我跟在後面肯定沒錯的。可惜他們忘了一點，在前景並不明朗的情況下，多數人的選擇也可能是錯誤的。

2、房價永遠是向上的，就算短期套牢也不可怕。從過去十多年的周期來看，房價確實是在上漲的，但這並不是說房價就沒有過下跌。一旦房價出現拐點，那恐怕跌下去的價格，就不再回頭了。

3、一二線城市房屋供應有限，但有效需求在逐年遞增，所以說這種「稀缺性」將導致房價永遠上漲，不會下跌。但問題是，如果論國際化程度、居民財富，內地哪個城市能與香港相比？可香港的房價現在已經開始大幅下調了。

現在我們必須清楚的認識到，過去支撐房價上漲的因素正在逐步消失，房價不可能一直漲下去，而未來房地產的投資風險卻在不斷顯現。所以，過去那種買房就是「躺著也能賺錢」的時代已經過去。繼續把房地產作為投機投資對象無疑是「火中取栗」。

誤區二、買房一定要買核心區 越貴越好

買房就是購買一個城市的股票，這句話適用於對城市的選擇，同樣適用於對區域的選擇。對於房子而言，最根本的就是區域的一部分，這個區域的發展趨勢不錯，那麼這個區域的股票就會一直漲。

那麼買房就一定要買核心區嗎？

幾年前，沒有多少人願意去六合、溧水、祿口乃至濱江、淳化等片區買房，青龍山新城這個概念都沒有。而隨著南京不斷發展壯大，區域價值也在被一輪輪的土拍重新洗牌。今年，很多買房人去新區買房，大牌大房企也開始進入新區拿地，可以看出這也是最新的一個發展趨勢。

一個區域，如果規劃已經定型，沒有太多的改造的空間，地段的增長潛力就會受到制約。城市發展日新月異，沒有發展空間的區域會因為跟不上變化而變得沒落。

總結一下，一個好的地段一定是在城市發展重心位置，擁有全新規劃升級的可能，然後通過政策和規劃的傾斜，聚集大量優質人群和資源的區域，滿足這個條件的便是我們買房邏輯下的好地段。

上圖叫投資，下圖叫追漲，要等周邊配套都齊全了，所有的所有就不是這個價格了

誤區三、買房一定要跟著大牌房企走 圖個安心

過去我們認為，品牌開發商實力雄厚，開發經驗足，不僅僅能夠使樓盤品質有所保障，更能夠讓業主的房產在一定程度上保值，產生品牌效應。因此，開發商已經成為了人們購房的一個重要指標。

但今年南京出現多起維權事件，我們發現，有些大牌房企的住宅規劃和承諾就是一張空頭支票，不少大牌房企開發建設的住宅規劃設計不合理、施工建築質量有問題，有些新房剛交房遇到陰雨天氣，停車場牆壁等就變得發霉陰濕。

目前很多大牌房企是高周轉，求利潤，一直想用最快的速度回籠資金。限價大背景下，不少開發商各種小動作也就冒了出來。價格賣不上去，就開始降低樓盤檔次，通過減配以求壓縮成本換取更大利潤空間。精裝改毛坯、使用劣質材料、減少硬裝軟裝、綠化縮水……等等。

江北新區某精裝房交付時的洗手間

誤區四、三四線城市迎來最好的買房時機

自2015年開始的這輪去庫存，本質上是為三四線城市準備的，但從實際軌跡來看，一二線城市反而率先爆發，而後在2016年之後開始修正策略，提出「因城施策」，重點發力三四線城市，所採取的措施就是「擠壓」，管住一二線城市的供需，讓資金流向三四線城市，所以今年三四線城市大規模爆發。

總體來看，目前三四線城市去庫存明顯發力過猛，已經出現了一些新的問題。首先是三四線城市房價被人為地拉高了，這種拉高除了便於出售庫存商品房，沒有任何益處，即使是針對投資客來說也是如此，他們買了房子也找不到買主。

其次是去庫存到目前可以說，已經算是過頭了。目前房子賣得最好的大多數是人口凈流出城市。這從邏輯上是說不通的，人都跑了，房子還在大賣，誰來住？

所以，接下來，三四線城市快玩不下去了，去庫存的主戰場很可能再次回到一二線城市，順便給到剛需上車的機會。

投資在三四線樓市的，已經接盤的你，只能送一句：祝你安好。錢可以變成房子，但房子卻很難變成錢了。

結語

面對愈加撲朔迷離的樓市，很多人不知道該如何投放手中愈加珍貴的房票，從而遲疑、彷徨，甚至迷茫。但行業本身並沒有那麼玄乎，只是因為干擾太多，反而無法聚焦中心點。

此時，最需要的邏輯就是抽絲剝繭，學會剔除各種無關的因素，然後為自己做出相對明確和精準的決定；除此之外，還需要有恰如其分的勇氣，因為時機面前最忌猶豫。

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