真相 | 澳媒體的「話題之王」房地產數據，該擠擠水分了？

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前

言

房子，可以說是目前澳洲最受歡迎的資產，其他類型的資產都被拉下了一大截。

對投資者來說也是如此，據澳洲外國投資審查委員會(ForeignInvestment Review Board)最新年度報告顯示，2016財年審批的外國投資中，投資者佔據首位，在澳投資總額達473億澳元，其中大部分為房產投資。

據了解，2015­、2016財年，在澳投資的473億澳元中，有319億澳元屬於房地產投資，其中大部分為住宅開發。

媒體頭條、新聞節目以及人們閑聊時，房產的話題總是被頻頻提起，但我們對它了解得足夠多嗎？

有一個很重要的事實，房產買家必須要明白的。但這個事實偏偏又有太多投資者根本沒有聽說過，甚至會覺得不可思議。

那就是媒體發布的房價走勢報告是不能盲目相信的。

許多房產投資者都認為，當一份全國發行的報紙刊登一篇文章報道：根據某知名調研機構提供的數據報告顯示，悉尼獨棟屋價格漲了15%、達爾文公寓價格跌了10%，那這就是可以拿去銀行作為估價的根據。

筆者在剛剛接觸眾多新聞報道、數據報告之初也是抱著這樣深信不疑的態度。但一段時間后，筆者發現其實每家媒體所報道的房產數據報告都有著自身的規律性；每家數據機構發布的房價走勢結果也有著驚人的差距。

一、有時，單一數據並不可信

二、什麼導致數據差異化？

三、數據信息時代，如何選擇？

澳大利亞眾多房產數據分析機構，每一家機構計算全澳以及主要首府城市房價走勢所使用的模型方法都不盡相同。

不同數據源得出的數據結論往往南轅北轍，比如這個數據源發布報告說房價漲了，另一個數據源卻說房價跌了。

通常，媒體報道時都會將每個數據源的結論分開報道，單次報道不會出現兩家數據報告。

由此以來，如果有讀者想要參考這類報道做出投資決定，就面臨著一定的風險。

舉個例子：news.com.au在2017年1月11日報道：「根據CoreLogic最新房產報告，2016年悉尼獨棟屋價格增長了15.5%。」

這則信息被作為「事實」被news.com.au呈現在讀者面前，看似無可辯駁。但事實上，這並不能被稱作「事實」。這只是一則來自單一信息源的報道而已，並不是說這則信息就是錯誤的，而是可以預見到，不出幾天，其他新聞網站一定還會再發布一個不同的結果。

比如，業界重量級人物——來自SQM調研機構的Louis Christopher在採訪中提到2016年悉尼獨棟屋價格增長了7.5%。

澳洲媒體巨頭Fairfax旗下的地產網站Domain在報道中提到2016年悉尼獨棟屋價格增長了10.7%。

被各大媒體引用最多的CoreLogic也在之後再公布2016年悉尼獨棟屋價格增長了16.7%。

這時，一頭霧水的讀者會急切的想要搞清楚2016年悉尼獨棟屋價格到底增長了多少？因為這個數據說對分析房產市場趨勢、可負擔性、負債水平以及泡沫指數都至關重要。

其中不乏有讀者對其他數據源不屑一顧，一心一意的「信奉「權威官方數據。據澳洲統計局（ABS）官方最新數據：2016年悉尼獨棟屋價格的年增長率僅為3.3%。

3.3%、7.5%、10.7%、16.7%......差別之大，令人吃驚。也就是這些數據，長期以來都被廣大投資者、讀者奉為「真相」和「投資參考寶典」。

Domain集團的首席經濟學家Andrew Wilson曾在一次採訪中提到：不只是不同信息源會得出不同結論，如果一家信息源改變了計算方式模型也同樣會導致結果出現變動。Domain就在使用不同計算模型的時候得出了2016年悉尼獨棟屋價格的年增長率高於10%、僅為4.4%這樣兩個截然不同的結果。

二

什麼導致數據差異化？

在《澳洲財經見聞》對比了SQM、ABS、Domain以及CoreLogic四家提供的澳大利亞房產市場報告后發現，不僅是悉尼，在其他首府城市也出現了統計數據截然不同的情況。

對比

其中，四家對墨爾本全年房價增長幅度的統計結果落在區間8.3%－15.1%內；對霍巴特的統計結果中，有兩家報告顯示霍巴特房價年增長幅度在6%左右，而另外兩家的結果為10.3%和11.7%。四家對堪培拉全年房價增長幅度的統計結果落在區間5%－12%內；四家均報告達爾文全年房價呈負增長勢態，但幅度卻截然不同，分別是0.2%、4.7%、8.5%、10.5%，也就是說，達爾文的房價要麼是小幅回調，要麼是二位數暴跌，就看你相信哪一家的數據了。

許多作家和評論家一直將CoreLogic的數據作為澳洲房價依然在繼續攀升的證據，從上圖可以看出CoreLogic確實是數據最為樂觀的一家，四家發布全澳首府城市房價年平均增長率分別為4.1％（ABS）、5.5%（SQM）、7.7%（Domain）、11.6%（CoreLogic）。

趨勢判斷是行業數據的基礎功能。未來房產市場如何走，有看空者、也有唱多者，見仁見智，這本屬常理，但做判斷的數據基礎不該提供相反的信號。而不可思議的是，這種現象屢屢上演。

還記得去年有一段時間，CoreLogic數據報道中達爾文公寓市場錄得10.2%的增長，而與此同時Residex卻錄得的10.9%的下跌，一家說大漲，一家說暴跌。

SQM報告中顯示霍巴特公寓價格增長幅度達到了驚人的21.7%，但Domain報告中卻顯示霍巴特公寓價格其實是出現了11.7%的下跌。兩者結果差別非常大，卻都被作為可信事實被幾家個體分別報道，這也就造成了幾家媒體說霍巴特市場繁榮、幾家媒體說霍巴特市場衰退的局面。

住房租賃市場數據也是如此，以2016年6月為例，SQM報告中顯示霍巴特單元房租金價格下跌1%，而CoreLogic卻錄得了15%的增長；Residex報告中顯示墨爾本獨棟屋租金下跌2.2%，而CoreLogic卻錄得了2.4%的增長。Residex錄得悉尼獨棟屋租金下跌2.2%，但SQM卻錄得了3.3%的增長。

有數據源說達爾文公寓市場租金下跌了9.6%，而在另外一個數據源報告里下跌幅度竟達到28.6%。

各家數據源發布的結果報告幾乎總是非常不一致的。其原因除了在於每家機構所採用的計算方法不同之外，還可能因為機構進行數據採樣的時間軸不同。

例如，Domain此前報道2016年悉尼獨棟屋價格增長率為15-16%，而另一家的報道中這個數字卻只有4.4%。為什麼會出現如此大的區別呢？

據了解，2015年第四季度房產市場受到澳洲審慎監管局（APRA）大力收緊投資者貸款的影響較為低迷，而2016年第四季度房產市場卻得益於8月澳儲行削減現金利率而十分火熱。所以如果將2016年房市最火的第四季度與2015年房市最冷的第四季度相對比，就會得出15-16%的增長幅度。

但如果收集2016年以及2015年所有的房產交易結果並進行對比，就會發現一年的增長幅度只有4.4%而已。由此可見，數據採樣的時間軸也會對數據報告結果帶來巨大的影響。

這些情況也引起了澳儲行（RBA）的關注和擔憂。

2016年8月，澳儲行認為CoreLogic生成的數據有誇張的成分，尤其是悉尼和墨爾本的房價報告數據，所以決定不再將CoreLogic作為官方參考數據源。

據了解，一直以來CoreLogic生成的數據報告是基於一種叫Hedonic的房產價值指數計算模型；Domain使用的是一種基於交易數據的混合分層指數模型；SQM則是使用賣方出價作為參考基準。

另外，CoreLogic發布月度報告、Domain則認為以月度作為數據收集時間軸過於短暫，於是選擇了季度作為數字收集期限範圍。

三

數字信息時代，如何選擇？

事實上，我們很難判定各家機構究竟誰對誰錯，無非就是統計手法上的不同才導致數據報告結果如此不同。

過去房產投資者幾乎沒有什麼數據報告可以參考，但近幾年這樣的「數據大戰」卻已經愈演愈烈。這樣的現狀也給投資者出了難題，他們要麼被截然不同的報告弄混頭腦，要麼就過於盲目的信奉了一家數據源給出的結論。

在我們周圍就經常會聽說有投資者迫切的想在悉尼購置房產，原因看到媒體報道悉尼房價依然以兩位數速度持續攀升。這部分投資者就沒有全面獲取各數據源提供的報告結論，只依靠一家機構的結論就下了手。

因為牽扯到太多專業技術以及科學範疇，我們無法簡單的評斷各家數據機構所使用研究方法的準確度。但我們可以肯定的是：在「眼球經濟」盛行、房地產又是「話題之王」的時代，不乏利用房價新聞博取瀏覽量的媒體。

這本也無可厚非，但作為讀者就要在心裡明白，這些關於房價的報道總是會有「添油加醋」的成分。不能依靠單一新聞源、單一數據源就做出重大投資決定。

如果可能的話，最好在作出投資決定前全面的收集各大數據源發布的信息，從而總結出一個相對客觀全面的總體趨勢。

我們大部分人都是「統計學」的門外漢。對統計學術語缺乏基礎的認識。所以不免會被一些數據結果所誤導。

「平均數」的誤導性：

比爾·蓋茨長期霸佔「世界首富」的寶座之後，IT 界出現一個調侃：當比爾·蓋茨走進某個普通的酒吧，一瞬間，酒吧裡面的所有人都變成億萬富翁（平均數意義上的）。

原理很簡單：蓋茨的資產是幾百億美金。假設這個酒吧裡面不到100人，那麼當蓋茨進入酒吧后，裡面的人均財產至少是幾億美金。

這個段子就說明 「平均數」在某些情況下具有很強的誤導性（尤其是當某個領域的數據出現嚴重的分佈不均）。

在統計學上，除了「平均數」這個術語，還有「中位數」和「眾數」。當數據的分佈極度不均勻時，看「平均數」不如看「中位數」和「眾數」。

所以，有時候在房產市場數據結果兩極分化非常嚴重的情況下，相關方面發布一些統計數據（比如「平均房價增長率、平均房價」等），更喜歡用「平均數」而不是「中位數」或「眾數」。這樣就能給出一些「看上去不錯」的統計結果。

綜合平均價格指數概念過於模糊，無法與某個時點相對應，並且在各季度（或各月份）房價變動比較大的時候，計算出的平均值更是缺乏實際意義。過於強調全國綜合的數字容易引起誤讀，會掩蓋各個城市的典型特徵。

房產市場目前披露的數據偏宏觀，而中觀的區域數據和微觀的片區數據缺失嚴重。在各大城市，主城區與非主城區、熱點片區與非熱點片區、新區與老區，房價的水平差別非常大，這反映的是不同區域公共服務完善程度、住房供應效率、購房意願和投資炒作的差別。此外，空置率、房價收入比、租售比等重要指標性數據沒有得到足夠的重視。而這些不同區域的數據、專項指標數據，對於房產市場和整個行業非常重要。

結語

所以說，看待和分析數據的最大的誤區在於，要麼完全相信數據，認為數據預示著一片大好，要麼完全否定數據，甚至認為數據存在人為的造假。但實際上更多的情況是，數據並不需要人為的造假，就會有系統內的誤差波動。

在一個痴迷於房地產的國家，房產不只是居住的地方，而是通往富足的門票，是品味與價值的證明。大家都急切盼望新的信息。

但這時候，投資者與其閱讀十幾份結論南轅北轍的房產價格報告而百思不得其解，還不如花時間研究一份政府關於未來交通、醫療、教育等方方面面的基礎設施建設文件。

畢竟，房產是長期投資，理智的投資者還是應該忽略短期的價格波動以及增長數據，更多的去關注房產所在位置、基礎設施建設、本地工作機會或其他可能在未來提高房產價值的因素。

對數據的態度決定了一切。數據是幫忙的，有時候也添亂，看你怎麼認知它。

假如數據欺騙了你，首先問問自己是否足夠理智。

本文作者：Cynthia高晨曦

圖片製作：Chloe Liu

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