調控100天後，全國各城市房價怎麼變？買不買房都看看

2017年至今，無論是信貸收縮還是「四限」擴圍，都沒有從根本上改變投資者對熱點城市房地產市場前景和房產投資財富效應預期的判斷。

在這樣的背景下，熱點城市緊縮政策的圍追堵截只是讓投資需求四處「外溢」去獵尋新的目標市場，就直接造成了兩方面結果，一者是一直不被看好的庫存壓力城市如東北、西北、西南等地二線城市成交普遍量價齊升，瀋陽、西安等地開始活躍來自北京、上海、深圳等外地投資客的身影，二者受益於熱點城市調控，環一線和熱點二線城市的三四線城市承接需求「外溢」普遍形成「量價齊升」走勢。

供應：熱點「限價」城市環比銳減，去庫存二三線城市趁熱大幅激增

今年以來，為了實現房價緩增長甚至不增長的調控目標，熱點城市通過預售證審批環節嚴控預售申報價格，導致新增供應量持續偏緊。尤其是在3-4月份調控政策密集出台期，熱點城市預售證審批愈加嚴苛，即使是在傳統銷售旺季，供應量只能維持在較低水平。

從具體數據來看，今年前5月重點城市新建商品住宅新增供應面積11169萬平方米，同、環比分別減少17%和36%。

其中，一線城市全線回落，除廣州微跌4%之外，北京、上海和深圳供應量降至歷史低位，同比跌幅都在50%左右；

二線城市明顯分化，天津、杭州、南京等熱點二線城市供應量大幅回落，同比跌幅超30%，廈門、福州供應量持續低位運行，位居二線城市新增供應末位。另一些如長春、西寧等二線「庫存壓力」城市則供應量明顯上升，同比漲幅超40%；

三四線城市同樣漲跌互現，環一線和熱點二線城市周邊的三四線城市同樣囿於「限價」政策，如東莞、中山、鎮江等市同比跌幅超30%。而大多數政策支持去庫存的三四線城市如鹽城、宜昌和九江等市在當前銷售窗口期積極推盤，同比均實現較大比例增長，鹽城和宜昌兩市同比實現翻番。

成交：各線城市成交全線回落，三四線取代一二線晉陞為新熱點

上半年，雖然有信貸緊縮和「四限」調控的密集出台，房地產市場依然交出了一份光亮的成績單，呈現出兩方面顯著特徵：一方面是整體成交規模依然維持較高水平。國家統計局數據顯示，1-5月商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；另一方面則是市場熱度梯次轉移，三四線城市市場成交明顯回升，正逐漸取代一、二線城市，成為房地產市場規模增長重要推動力。

從CRIC系統監測書數據來看，上半年重點城市新建商品住宅累計成交面積16604萬平方米，環比下降27%，同比減少21%，各線城市成交量全線回落，主要還是受新增供應量持續偏緊影響成交量上行空間。具體而言：

一線城市成「重災區」，成交量同、環比跌幅都在40%左右。北京、上海預售證審批異常嚴格，上海市政府更是嚴控新增供應量，一旦達到一定水平便不再審批新的預售證，極低供應量很大程度上決定了樓市成交持續低迷。

5-6兩月深圳低價房源集中入市並熱銷，成交量略有放大，同、環比跌幅均有所收窄。廣州限購、限貸政策升級后，市場熱度明顯降溫，成交量持續走低。不過，遠郊區域成交依舊活躍，增城區、花都區和南沙區成交量居前。

二線城市成交表現不容樂觀，蘇州、合肥、南京等市同比腰斬。廈門、福州、南京等市預售證審批趨嚴，新增供應量持續低位運行，成交量同比跌幅超50%。短期內，熱點二線城市預售證審批難見放鬆的跡象，成交量仍將維持在較低水平。

蘇州、合肥成交持續低迷，蘇州高房價顯著拖累樓市成交表現，「有價無市」的格局愈加明顯；合肥則是受經濟基本面較差、收入水平較低等多方面因素影響，城市吸附力遠不及其他熱點二線城市，2016年10月重啟限購后，房地產市場冰火兩重天，成交量持續低位運行。

長春、大連、呼和浩特等高庫存城市成交表現平平，長春、呼和浩特成交量同比略有回落，去庫存仍需經歷更長的時間周期。重慶、西安表現最為優異，也是為數不多的同、環比均實現正增長的城市。

相較而言，重慶限購、限貸政策尚未落地，近年來更是迎市政建設高峰期，進一步推升房地產市場熱度，成交量持續高位運行。西安限購當月購房者加速入市，成交量一度突破300萬平方米，隨著政策末班車效應逐漸退去，成交量再度回歸至正常水平。

核心城市周邊的三四線成交持續低迷，鹽城、汕頭、湘潭等市成交顯著放量。上半年，重點監測三四線城市成交量4373萬平方米，環比下降20%，同比下降9%。主要還是受城市樣本量影響，重點監測三四線城市以核心城市周邊的三四線城市居多，這類城市成交表現明顯不及市場預期，珠海、無錫、東莞、中山、常熟等市成交量明顯回落。

一方面，受制於「四限」政策持續發力，購房者觀望情緒漸濃，市場熱度較2016年下半年相差甚遠；另一方面，熱點三四線城市新增供應量長期維持在較低水平，顯著拖累成交量上行空間。

與此形成鮮明對比的是，鹽城、汕頭、湘潭等三四線城市市場熱度顯著提升，成交量同、環比均實現較大比例增長，汕頭更是同比大增215%，市場熱度可見一斑。綜合而言，當下三四線城市房地產市場進一步分化，市場熱度梯次轉移，核心城市周邊的三四線城市偃旗息鼓，成交量降至較低水平；更多三四線城市如雨後春筍般成為市場關注的焦點，鹽城、汕頭等市房地產市場更是出現搶購熱潮，成交量呈加速上漲之勢。

房價：一二線仍在上漲但漲幅回落，三四線房價全面上漲

上半年，多數城市市場呈現「量跌價升」的態勢，尤其是三四線城市，房價快速增長加速去庫存，一二線雖然受到政策抑制，但由於市場嚴重供不應求，房價仍然小幅上漲。不過，從整體趨勢來看，隨著緊縮調控政策不斷升級、效果疊加的確減緩了房價上漲勢頭，二季度以來重點一、二線城市房價漲幅持續放緩。預計下半年一、二線熱點城市價格繼續保持平穩，三四線前期房價漲幅較大的城市面臨調整風險。

近9成城市成交均價環比上漲，但熱點一二線城市漲幅持續回落

上半年，調控政策力度逐漸加大，成交規模也持續回落，但住宅價格依舊堅挺，多數城市維持向上趨勢或保持平穩。

一方面是「限價」導致供不應求成為多數城市新常態；另一方面，諸多三四線城市市場全面啟動，實現量價齊升。從CRIC系統監測的64個重點城市成交均價來看，近9成城市前5月均價較去年8月-12月實現上漲，同比幾乎全部上漲，且漲幅較大。

儘管整體房價仍在上漲，但熱點城市漲幅已經大幅減小。二季度，因地制宜、因城施策的房地產調控政策效果繼續顯現，根據70個大中城市數據分析來看，15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定。

從同比看，15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4個百分點之間。從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅在0.5%以內。一手房市場價格的波動，主要還是在政策持續高壓下，熱點城市項目隨時間推移從「捂盤惜售」到「妥協接受」。

一線和熱點二線城市漲幅回落，「新晉」熱點二線和三四線房價漲幅領先

各能級城市之間分化顯著，呈現以下三個特徵：

第一，受「四限」影響較大的熱點一二線價格環比漲幅小甚至少數城市下跌。如廣州、深圳、福州、蘇州等。而武漢、合肥、杭州等城市漲幅在5%左右。當然，上海、北京、廈門、重慶等房價仍快速上揚。

第二，新晉熱點城市價格上漲迅速，譬如長沙、西安、寧波、南寧。主要是由於政策出台時間較晚、力度贏弱，部分投資客湧入帶動價格上升。其中長沙、西安、寧波較去年下半年漲幅均在20%左右。

第三，三四線城市持續上漲，部分城市價格已達高位。首先是環一線和熱點二線的三四線城市，在需求外溢以及政策利好下，住宅價格較去年下半年快速增長，例如珠海、惠州同環比漲幅均高於40%；其次，如太倉、蕪湖、湖州、南通等在去年房價瘋漲基礎上繼續高位上漲的城市，環比保持10%的增幅，同比漲幅均在20%以上。

國家統計局最新發布的5月70大中城市房價，近半數三四線城市房價環比漲幅在1%以上，僅三亞和泉州環比略有下降。漲幅最高的為蚌埠，環比上漲3.4%，北海環比漲幅也達到3.4%，充分體現了在一二線受限制之下，三四線異軍突起的格局。

庫存：總體住宅庫存持續回落，商辦庫存開始雙雙回落

2017年上半年，熱點城市庫存規模持續回落，重慶、武漢等市庫存仍在持續下滑，庫存不足風險進一步加劇。就全國性指標來看，二季度商辦待售面積首次出現雙雙環比回落，庫存壓力有所緩解。

市場總體供不應求，庫存持續回落。截止至5月底，監測城市庫存總體持續回落，同比來看除合肥、蘇州、成都和東莞庫存同比上漲以外，其餘監測城市同比全線回落，重慶、武漢同比跌幅更是超過70%；對比一季度末，有11城庫存上漲，但漲幅較小，寧波、鄭州分別上漲29%和25%，庫存跌幅最大為海口，下降38%，總體來說跌漲均表現較為穩定。從供求關係來看，市場整體表現為供不應求，監測城市中僅長春、天津等7城供大於求，主要原因為熱點一、二線城市預售證發放仍然收緊。

成交回暖帶動消化周期下行，重慶、武漢需警惕無房可售。第一季度熱點城市消化周期快速上升后，第二季度市場成交略有回溫，截止5月末監測城市消化周期主要呈現下降趨勢。其中深圳雖成交仍處於低位，但環比第一季度提升較大，消化周期大幅縮減11.4個月；主要監測城市消化周期已回歸至安全範圍，值得警惕的是重慶、武漢、惠州等地，消化周期已經不足2個月，且本月也持續供不應求的狀態，供求關係較為緊張。

全國商業、辦公物業待售面積首次雙雙回落。受一、二線城市成交量大幅收窄影響，商品房待售面積在2017年初結束了連續三季度的環比回落，2017年一季度全國商品房待售面積環比上升1.5%，但得益於三、四線城市成交持續放量的支持，二季度待售面積規模還是出現了再度收窄，環比回落7%，下降至2015年年初的水平。

分產品類型來看，二季度商辦庫存表現尤為值得關注，庫存規模分別環比回落了1.1和2.1個百分點，商辦庫存規模均按季度下跌，這也是2013年以來的首次。

熱點城市平衡供求仍面臨多項挑戰，一、二線短期維持調整格局

就近期熱點城市表態來看，中短期內政策調控仍將保持嚴厲，而供地量和商品住宅供應量有望進一步增加。但即便是在「抑需求、增供應」的大方針指引下，熱點城市想要走出庫存不足泥沼，仍面臨諸多困難。

首先是「限價」政策的預期效應，「限價」被不少購房者解讀為買房的好時機，反而堅定了買房意願，即便是公證搖號也難阻「日光碟、時光碟」屢屢出現，導致供求關係進一步失衡；

其次是地價的「明穩暗升」，雖然大多數城市執行了「土拍限價」，但「競自持比例」、「競保障房比例」等制度還是在實質上縮減了未來商品住宅供應、推高了實際地價，並加強了購房者的投資預期；

再次是企業加推意願，受企業資金鏈壓力影響，固然是有越來越多的項目開始向限價政策「妥協」，但被動加推畢竟不是主動申領預售，其供應規模還是不足以平衡目前的供求矛盾。

因熱點一二線城市房價猶存較大的上漲壓力，一旦預售證審批出現鬆動的跡象，必將導致房價報復性反彈。短期內，熱點一二線城市預售證審批難見實質性放鬆，新增供應量仍將維持在較低水平，短期維持調整格局，全年成交量大幅回落已不可避免。

三四線市場火熱難以持續，抓好機會去化庫存仍是第一要務

儘管當下三四線城市成交火熱，但下半年這些城市成交量持續高增長並不現實。目前市場轉暖的三四線城市並不在核心一二線城市輻射範圍，這類城市經濟基本面及收入水平並不出眾，房價過快上漲必將抑製成交量繼續上行空間。

更為重要的是，三四線城市人口長期凈流出，新增購房需求以本地自住及投資性需求居多，普遍存在著可持續性較差的通病。短期內存量購房需求急劇釋放之後，後續置業需求將難以為繼，極端情況下甚至會出現成交斷檔期，屆時成交量將緩步回落至正常水平。

對於非熱點城市，應當抓好2017年限購、限貸帶來的需求溢出機會，尤其是環核心城市圈的三、四線城市，更應抓好機會加速去化庫存產品。值得注意的是，目前三、四線城市房價雖在快速攀高，但我們並不建議項目盲目囤貨惜售，因為目前國內規劃的新城總規模已經遠大於流動人口總量，所以現下興建的三四線新城中，未來勢必會有相當一批面臨嚴峻的「人才競爭」和「空城階段」，在這些有銷售量沒有入住量的地區盲目囤貨，最終只能得落得作繭自縛的結局。

「限價」致價格整體維穩，部分漲幅過大的未限價城市恐會深度調整

在熱點城市嚴控房價之下，下半年熱點城市價格環比小降或者「維穩」為主。一二線市場供不應求格局不變，房價大幅下降幾無可能，三四線城市在土地市場火熱以及需求溢出等因素帶動下，價格將維持一段上揚行情，但可持續性不高，沖高回落的可能性大。具體來說，三類城市未來房價走勢值得關註：

首先，「限價」城市即重點一、二線城市價格保持平穩。由於限價政策的嚴格執行，開發房企與政府不斷博弈，從利潤的角度考慮，「降價」「妥協」的可能性不大，只能寄希望於以時間換空間，在政府不改限價底線之下，這些城市住宅價格將僵持，既不會漲也不會跌。

其次，非「限價」城市價格上漲後面臨調整，但不會大幅回落。如昆明、大連、南寧、長春、西安等城市。一方面部分城市庫存仍在高位，例如大連、長春等，過快增長的房價一旦超過臨界點去庫存的邊際效應將降低；另一方面，昆明、南寧等房價上漲支撐力不足，且需求存在一定透支的情況。

最後，前期漲幅過大的三四線城市價格或有大調整。這些城市或受益於核心城市圈的需求外溢，或得益於高鐵城市規劃等利好，樓市投資性需求較多，隨著政策調控蔓延至三四線城市，以及部分城市開始執行「四限」之下，投資客消退之後價格將有大幅調整。