終於全了！值得收藏的增城區荔城街道商業市場調查 拿走不謝！

荔城商業區域概況

荔城街道位於增城區中部，是全區的政治、經濟、文化和教育中心。荔城作為增城區核心主城區及增城區委區政府所在地，以第三產業為主，現代服務業蓬勃發展，荔城商業功能區初具規模，形成了萬達廣場、掛綠廣場、東匯城商業圈，中山路、掛綠路和西城路等三條商業街「三圈三線」服務業體系，現代服務業已成為荔城支柱產業。

在經濟大環境影響以及電商的持續衝擊下，廣州多個商圈都面臨了極大的挑戰，荔城商圈也不例外，主要是零售業態受到了較大衝擊,從日均人流量看有所下降, 店面盈利能力呈下滑趨勢，但這並非廣州一個城市的現象,而是全國普遍的現象,其中最主要是來源於電商的衝擊。與此同時，廣州捷運「21號線」、「16號線」開建以及「廣州限購令」出台，荔城商圈的租金水平及價格發生了較大的變化。

本次調研著重以荔城主要商業路段臨街商鋪為中心，結合商圈內數個知名商業中心進行市場調查，了解荔城商業現狀。

荔城商業市場分析

荔城街道北部

本次市場調研所稱荔城街道北部為荔城大道以北，增派大道與新橋路以南，通園路以東，沿江大道以西的荔城街道區域，該區域主要街道包括菜園路、富安路、富國路、富民路、富鵬路、開園路、荔興路、沙園路、新橋路等。

荔城北部位於荔城舊城區，是荔城主要街區商業集散地，其由菜園路、開園路、沙園路等多條街道組成，主要以中低層居民住宅樓首層底商為主，整體業態較為低端零散，主要業態為社區餐飲、五金零售、電動車

零售維修、通訊維修、藥店診所、小型便利店等，整體商業氛圍一般，商業形象較差。整體面積區段30-300平方米均有分佈，總體租金水平約為30-110元/m2•月，區域內商業主要服務於本區域常住居民，商業氛圍一般，人流量一般。目前空置鋪位較少，商鋪密度較大。

荔城街道北部各街道部分租金案例

荔城街道北部各街道租金地圖

街景圖一覽

荔城街道南部

本次市調所稱荔城街道南部為荔景大道以東，增城大道與新橋路以南，沿江大道以西的荔城街道區域。

荔城街道南部位於荔城舊城區，是荔城主要街區商業集散地，其由荔鄉路、健生路、西園路、光明西路、掛綠路、園圃路、觀翠路、西城路、園墩路等多條街道組成，主要以自建樓首層臨街小商鋪為主，業態較低端，主要為五金零售、燈具裝飾零售、電動車零售、服裝零售、通訊維修、藥店、小便利店等，面積約為20~200平方米不等，租金約為20~200元/m2•月，目前空置鋪位較少。區域內商業主要服務於全區域常住居民，區域各路段業態較單一且相似度較高，人流量較均勻，各街道走向方正，道路間互通性較好，商鋪與道路間距離較窄，市井氣氛濃厚。

荔城街道南部部分租金案例

荔城街道南部各街道租金地圖

街景一覽

荔城街道東部

本次市場調研所稱荔城街道東部為增江沿岸商業區，該區域主要街道包括增江大道及中山路等。

荔城東部位於荔城舊城區，主要沿增江兩岸沿江分佈，整體商業氛圍濃厚，以服裝鞋帽零售、小商品零售、社區中低端餐飲以及電動車機車汽配修理為主，人流量大，街道較窄，商鋪建築大多較為破舊，商業形象較差，主要以本區域居民日常消費為主。整體面積區段以小面積零售商鋪居多。目前空置鋪位較少。

荔城街道東部各街道部分租金案例

荔城街道東部各街道租金地圖

街景一覽

增城萬達廣場位於增城廣場對面，北側為增城大道、西側荔景大道、南側新竹大道、東側荔鄉南路。於2014年5月16日開業。總建築面積近40萬平方米，包括了大型商業中心、購物中心、步行街區、SOHO公寓、五星級酒店、萬達IMAX影城等多功能城市業態，集購物、休閑、娛樂、辦公、文化、居住於一體。增城萬達廣場設計規整，前方為大型商業中心、購物中心和步行街區，後方則有4棟高層樓宇，包括有SOHO公寓、寫字樓和五星級酒店。其規劃功能與白雲萬達廣場比較相似。商場內還有增城首家IMAX影院。

經營狀況方面，商場實行萬達商管整體管理運營，統一由商場管理處招商。目前商場內已全部經營，人流量較大，商業氛圍濃厚，空置率低，首至4層全部經營，沒有空置鋪位。主要調查信息如下：

萬達廣場一覽

增城萬達廣場金街

增城萬達金街位於萬達廣場背後，是萬達廣場中心大商業與外圍業態的連接帶，定位為一站式體驗商業步行街，增城金街採用U型步行街格局，將近300米的步行線路設計，循環引導數以百萬計的消費客流，形成源源不斷的鼎盛人氣；其次，採用多連廊、多出入口設計，既直達萬達廣場大商業，更直通萬達廣場SOHO、寫字樓等各個角落，充分實現內外業態互連。增城萬達金街採用國際街鋪的黃金比例標準設計，大面寬、小進深，面積適中，黃金戶型適宜多種業態進駐。

經營狀況方面：目前增城萬達金街平日較為冷清，一樓至三樓有大量商鋪空置，人流稀少，多數商鋪經營狀況不佳。

樓層布局

增城萬達金街部分租金案例

增城萬達金街一覽

東匯城

增城東匯城是富港集團旗下廣州市富匯投資有限公司投資興建的大型城市綜合體。項目集大型商業購物中心、商務酒店、寫字樓、豪華公寓於一體，資產總值30億元，總用地面積11萬平方米，總建築面積達21萬平方米。東匯城坐落於增城市府前路與荔景大道主幹交匯處，東眺荔城風貌，南對增城廣場，西擁圖書館、荔枝公園，北依增城公園。增城東匯城商業購物中心於2011年9月開業，進駐品牌商家超過200家，包括知名的廣百百貨、大潤發超市、肯德基、必勝客、麥當勞、大地影院、國美電器、中域電訊、香港稻香集團、愛嬰島、屈臣氏、萬寧、千色店、7-11、香港滿記、周大福、六福珠寶、鑽石世家、山東黃金、耐克、阿迪達斯、安踏、李寧、鴻星爾克、彪馬、匡威、G2000等國內外品牌商家。

經營狀況方面，首層全部在經營，沒有空置商鋪，二層僅有一個空置商鋪，三層、四層由於全部為主力店，所以基本滿租。

租金方面，首層商鋪、由於極少放租無法得知，經過與商場招商處詢問，二層商鋪租金約80-100元/m2•月。主要調查信息如下：

東匯城一覽

掛綠廣場

掛綠廣場購物中心位於廣州市增城荔城鎮商業中心地段，於2000年由李曉剛先生創建而成，於2003年開業，整個廣場規劃總用地面積45900平方米， 建築面積約38000平方米。以掛綠母樹為中心的掛綠廣場分為三大功能區：商業廣場區、城市標誌性雕塑區和「西園掛綠」母樹觀賞區。是一個集遊覽觀光、休閑度假和消費購物的理想場所。廣場北部是掛綠廣場商貿城，商貿城佔地12000平方米，由8層商貿層和地下大型停車場組成，是增城首家集購物、美食、休閑、娛樂、旅遊、觀光於一體的大型綜合性商貿城。商貿城定位明確，場內樓層功能清晰，彙集多個名牌，商品品種「全」「名」「新」。

經營狀況方面：商場整體定位中低端，一層為休閑服飾零售，珠寶首飾零售等，處於滿租狀態；二層以休閑鞋運動品牌、餐飲為主，死角處有大量小商鋪空置，面積段為10-30平方米，租金水平大約為150-180元/平米/月；三層為時尚服飾、美髮美甲、美食新天地，死角處同樣有大量小型商鋪空置，面積段為10-30平方米，租金水平大約為70-100元/平米/月。

掛綠廣場一覽

調研總結

縱觀增城市荔城街道商業現狀，總體來看老城區商業氛圍不溫不火，新城區城市綜合體異軍突起；老城區由於街道規劃較為規整，臨街商鋪分佈較為均勻，但整體業態檔次偏低，形象較差，主要以滿足當地居民日常消費為主.荔城街道南部租金水平整體明顯高於北部及東部，是整個荔城街道商業檔次較高，商業範圍較好，人流量較大的區域。主要業態為：中低端服裝零售、手機數碼產品零售、電動車摩拖車銷售及售後、社區中低端餐飲等，臨街商鋪主要以中低層社區底商的形態存在，目前來看，臨街商鋪整體空置率較低，業態單一且較為低端，升值潛力較小。

與此同時，荔城街道主要中高端消費多集中於萬達廣場、東匯城兩大城市綜合體內，這些綜合體平日人流量較為一般，周末人流量尚佳，整體商鋪空置率較低，業態涵蓋現今大部分主流業態，基本可以滿足增城當地居民購物、餐飲、休閑娛樂等一站式需求，經營狀況來看，萬達廣場與東匯城齊頭並進，不分伯仲，明顯好於老牌商業中心掛綠廣場客群定位與荔城街道老城區形成互補。

總體來說，荔城街道作為增城市的核心主城區以及區委區政府的所在地，近年來的商業人流量較為穩定，隨著「廣州限購政策」以及捷運「16號線」、 「21號線」的開工建設，未來荔城街道將會增加更多的外來人口，這樣的趨勢勢必會增加荔城街道的商業人流量，同時必將會對荔城街道現有的商業檔次及業態提出新的要求，讓我們拭目以待。