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當前國內房地產市場冰火兩重天

當前國內房地產市場冰火兩重天

最近到了一些國內三線城市,房地產市場火爆場面與2016年的一二線城市沒有多少差別,比如湖北的隨州等地。儘管這些城市的房地產市場還是那樣火熱,不少居民還是那樣湧入市場,但這些三線城市的房地產市場與2016年一二線城市的房地產有個本質上的差別。就是房價也是在上漲,但其上漲幅度緩慢,而且其房價本身基數就小。比如隨州的房價,從2016年以來大致上漲了10%,高層樓房由3000多元上漲到4000元左右。也正因為這些三線城市房價上的優勢,如果現行的信貸政策不會多少改變,估計這些三線城市的房地產市場還會有一個較長的增長期。如果政府的政策變化則是另當別論。所看到國內三線城市是這樣,四線城市的情況同樣不會太差。這就是為何今年以來,對於土地拍賣市場來說,這些城市的土地最為搶手的原因所在。

不過,對目前的一線城市、二線熱點城市及這些城市周邊的市場來說,與之相比則是冰火兩重天的局面。因為在房地產調控「五限」政策下,這些城市的房地產市場基本上是一潭死水了。儘管這些城市的房價仍然沒有多少變化,下跌些微,但住房銷售突然快速下降、房地產中介公司紛紛倒閉,甚至於有傳說深圳有大的房地產公司面臨資金鏈斷裂的風險。可以說,當前的這些房地產市場的調控只要再堅持一兩年,無論是這些城市的房地產開發商還是房地產市場投機炒作估計是插翅難逃。不少房地產開發商將面臨著破產的危險,而房地產市場投機炒作則會全面套牢。

當然,對當前國內房地產市場影響巨大的還不只是「五限」的房地產調控政策,而央行貨幣政策的槓桿收緊,及對貨幣市場和國內影子的整治,國內金融市場的流動性正在收緊,而這正在全面傳導到住房按揭貸款市場,無論是住房按揭貸款的價格還是貸款的數量都會造成不小的影響。比如從6月份開始,全國範圍內掀起了上調首套房貸利率的大潮,這股風從一線城市颳起到二三線愈演愈烈,從四大國行到各地各級銀行紛紛上調首套房貸利率至基準利率,部分熱點城市幾乎全部取消房貸利率折扣,個別銀行開始實行1.11.2倍利率,更有銀行乾脆宣布停貸。

住房按揭貸款利率全面上升,以及住房按揭貸款獲得難度增加。這對一線二線城市已經進行調控的房地產市場影響不會太大,因為這些城市很少有購買第二套住房的投資者進入市場了,這隻會對購買第一套住房居民購買有些影響,但在房價如此之高的情況下、在住房的銷售快速下跌的情況下,進入市場的購買住房者不會太多,其受到影響也不會太大。估計這些政策如何傳導到三四線城市,受到影響會不小,有可能對正在火旺的三四線城市造成較大的衝擊。也就是說,隨著金融去槓桿帶來的資金成本全面上升,一二線城市房價出現調整的可能性概率正在全面上升。如果這種情況傳導到三四線城市則可能對這些城市的房地產市場造成衝擊。這一影響看來不可小覷。

還有,對於一二線城市來說,目前有一個現象也值得十分注意,就是這些城市的租金正在快速下跌。據報道,對於租房市場,當前的基本面是,房屋租金在步步下滑。何也?就在於政府出台了一系列的房地產市場調控政策之後,一二線城市的房地產市場完全出現了僵持的局面。即住房銷售急劇下跌,但房價卻還是頂在天花板上。其後果就是,想買房的買不到,想賣房的賣不出。持有住房的人不想降低價格賣出,唯一的出路就是讓手中的住房出租。在這種情況下,租房市場的供應量突然增加,整個經濟又不景氣,本來就租房子人不多,市場上突然間又冒出這麼多房子,房租自然會應聲下跌。反過來,房租下滑又會讓越來越多的潛在買房人選擇臨時租房持幣觀望,這更是會強化房價下跌的壓力。而這些肯定會對一二線城市的房地產市場更是會造成大的影響。

也就是說,當前一二線城市與三四線城市的房地產市場出現了冰火兩重天的局面,這種局面未來是如何變化,如何轉換其形勢相當不明顯。不過,有一點可以肯定,如果現行的房地產市場調控政策只要再堅持一年以上,那麼這些城市的房地產市場出現重大調整概率大增,那些希望現在這種局勢也如以往那樣政府還是會出來救市,估計並非易事,因為政府只要下決心讓這些城市的房地產市場回歸到居住功能的市場,那麼現在的政策就得堅持。如果政府要救市,那麼政府的房地產政策的誠信會蕩然無存,的房地產市場的情況更是會惡化。對於三四線城市來說,目前局勢基本上還好,當地的房地產市場還有緩慢地擴張,未來的情況主要看信貸政策收緊程度。這對三四線城市特別重要。

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