房貸利率上調，政策明確轉向，2017年下半年樓市真正降溫？！

打蛇打七寸，央行出手了——收緊流動性。

多家媒體報道，央行緊急發文，要求合理控制房貸首付比例和房貸利率。多地銀行相繼上調房貸利率優惠幅度，房貸9折優惠將成歷史。

業內普遍認為，信貸寬鬆，是此輪樓市瘋狂的根本原因；而收緊信貸，則是樓市最有殺傷力的政策。現在，政策要逆轉了，方向便是通過信貸抑制樓市過旺需求。

繼中央首次提出處理房地產泡沫，央行、發改委、銀監會高層相繼表態之後（點擊閱讀中央首提處理樓市泡沫，央行發改委銀監會密集表態），各地各部委應時而動。

分析人士認為，考慮到政策效應的滯后性，2017年下半年，將會真正出現一二線、環都市圈樓市大面積降溫。

看點

01

央行加急發文

媒體報道稱，央行近日加急下發《做好信貸政策工作的意見》，其中對於房貸政策，文件明確要求：人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

看點

02

北京首套房貸利率升至95折

路透昨天援引一位央行人士透露，「樓市一定程度上也是貨幣推動的，累積的泡沫風險應該也到了不得不重視階段，所以經濟工作會議也明確了要先從宏觀上管住貨幣，通過信貸抑制過旺需求。」

21世紀經濟報道調查發現，北京地區大部分銀行已經上調首付比例，落實認房又認貸的首套認定標準，並停止審批25年以上的住房貸款。除此之外，北京部分銀行已緊急開會統一銀行房貸政策細則，利率大概率繼續上調。

北京青年報披露，目前北京首套房貸款利率已經升至95折。和訊網證實，工行、建行、北京銀行等主要銀行確實已經取消首套房9折優惠利率，執行95折利率。

另有媒體披露，南京區域，民生銀行房貸利率9折優惠調整為95折；興業銀行9折和95折房貸利率優惠取消，執行基準利率。

03

信貸寬鬆是此輪樓市瘋狂的主因

業內認為，信貸寬鬆是此輪樓市瘋狂的主因。

上圖是自從有房地產市場之後，商業按揭基準利率的走勢圖。

財經分析人士劉曉博指出，目前的利率是最低的，這是房價飆升的根本原因（綠框）。紅框里，是這輪牛市之前的那個加息周期，2010年啟動的加息周期，最終讓樓市在2013年到2014年進入到滯漲、陰跌的狀態。那時候，大家探討的問題是，哪裡的樓市最危險。

2015年開始從深圳啟動的這一波大漲，最終在2016年達到頂峰，推動它的基本力量，是央行連續7次的降息，而且是從第三次降息之後才開始起作用的。當然，這個過程還伴隨著地方政府的救市（起點在2014年3月）。

04

央行會加息嗎？

其實，央行的意圖早已在行動中體現出來。

連日來，國債回購利率、銀行間回購利率飆升，銀行間債市利率互換走高，同業存單的錢也越來越貴。

而近期央媽3個舉動引人注目：

1、央行上調SLF（俗稱酸辣粉）利率10-20BP；

2、分別上調公開市場7天、14天、28天期逆回購（俗稱奧妙）中標利率10個基點；

3、分別上調6個月和1年MLF（俗稱麻辣粉）操作利率10個基點。

央行三個月兩次上調貨幣利率，意圖只有一個，那就是提升市場資金成本，著力防控資產泡沫。

業內認為，美聯儲進入加息通道，可能連續加息，而被迫跟進，加息可能只是一個時機問題。

看點

05

都市圈加入限購行列

金融系統在行動，地方政府也在跟進。

周二江蘇句容市啟動限購，河北廊坊市調控加碼。自此，包括北京、上海、南京、南昌、福州在內的多個熱點都市圈，其周邊城市已紛紛祭出樓市新政。

粗略統計顯示，近一個月全國推出樓市新政的城市數量已達18座，其中三四線城市就就佔據8席，且全部位列熱點都市圈之中。

06

下一步樓市走勢會如何？

樓市調控層層加碼，下一步樓市走勢會如何？

財經評論人劉曉博認為，隨著緩慢進入加息周期，樓市將高位橫盤，重演2013年到2014年的走勢。

中原地產首席分析師張大偉指出，2017年市場的確會平穩，政策市場下，樓市波動看政策，特別是信貸政策。

易居地產研究院副院長楊紅旭表示，「從政策顯效的時長來看，2017年下半年，才會真正出現一二線、環都市圈大面積的降溫！」

將過去十年重要的房地產政策（包括刺激與打壓兩種類型），與70城房價指數走勢，放在一起，如下圖所示。

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